鼎鑫·摩卡小镇2010年营销战略www.fdc01.com房市金碟目录一、确立目标——2010年更上层楼二、市场分析——摩卡缺少什么？摩卡需要什么？三、产品分析——由产品入手解析项目竞争力四、客户分析——谁在买摩卡，为什么买摩卡？五、定位提升——复兴摩卡精神，实现竞争突围六、营销推广战略——将摩卡精神贯穿营销始终七、营销推广执行——如何实现摩卡精神？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟一、确立目标wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟直接目标确保项目1、2、9、14号楼快速销售，二期顺利启动销售长远目标建立项目中高端市场地位，确保项目可持续性提升价值，实现项目的利润最大化终极目标摩卡小镇成功确立盘龙城一线品牌地位成为鼎鑫品牌建设的里程碑wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟二、市场分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1、宏观环境12月7日举行的中央经济会议为明年的总体经济定调：总方针：明年继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策楼市相关政策解读政策一：增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求;放宽中小城市户籍限制推动城镇化。政策二：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施为实现明年经济平稳较快发展，仍然需要坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用，房地产经济的支柱作用不容忽视。同时打击投机，抑制过快增长的房价，保障民生，也是明年着重要调整和改善的。宏观经济政策总体上有利wwwwww..ffddcc0011..cc于oomm房房市市金金碟碟房地产开发投资和商品房销售的健康发展。2、市场环境09年前三季度价量齐升，商品住房价格上涨840元前三季度武汉共销售商品住房83282套，面积878.52万平米，三季度，我市商品住房均价达到了5327.74元/平方米，今年三个季度里，商品住房共上涨了840元/平方米。35000300002500020000150001000050000第一季度第二季度第三季度面积（万平米）210.82334.38333.32套数（套）200453133631901均价（元/平米）4985.625195.765327.74wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟淡季旺销，全年销售良好，十一月再掀高潮从今年三月起，楼市销售大幅上升，至5、6、7月达到顶峰，至11月份(11月1日-11月30日)，通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，全市主城区在售楼盘331个，成交均价为6174.元/平方米，比上月上涨了173.93元/平方米，涨幅为2.90%，比去年同期上涨了13.71%;月销售总套数为6003套，比上月增加了566套，增幅为10.41%，同比去年增幅为41.15%。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟冰火两重天，中心区一房难求，郊区以价换量中心城区土地供应有限，地段优势明显，供不应求，频现抢购风潮；价格持续上升，至11月中心区价格均达7841元/平米以上；而郊区供应量较大，配套有待善，同质化竞争激烈，促销不断，买房送车、买房送地……力图以价换量，总体均价仅4821元/平米。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟中小户型热销，大户型相对寂寥前三季度120平米以下小户型共销售58387套，占到总销售套数的70%，而140平米以上大户型售9951套，仅占总量的12%。说明中小户型的刚性需求及投资需求依然是当前市场的主流。户型面积小于90㎡90—120㎡120-140㎡大于140㎡合计套数301922819514944995183282比例36%34%18%12%100%套数大于140㎡12%小于90㎡小于90㎡120-140㎡36%18%90—120㎡120-140㎡大于140㎡90—120㎡34%wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟开发商拿地积极，土地成本进一步推高自2月28日09年第一次拍卖，到11月3日全市规模最大地块被保利拿下，武汉市共进行十一次土地拍卖，出让土地项目68宗，成交规模达7480亩，成交总金额约159亿元。开发商表现积极踊跃，以万科、保利、金地及地产集团等为代表的品牌开发商频频出手，一方面表现出对市场的信心，另一方面，将土地成本进一步推高。远城区地块首次集中挂牌武汉统一土地市场首次推出远城区——黄陂区的4块地，这4宗土地分别位于蔡店乡、滠口街、塔尔村和前川街，总计面积约26亩，全部顺利成交；开发区、远城区大量土地陆续进入中心市场公开交易，证明市政府建立全市统一土地市场的政策初见成效。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?从战略层面看，武汉作为中部区域中心，在中部崛起大背景下，拥有各种得天独厚的条件促进城市整体发展。?从宏观经济层面看，适度宽松的经济政策及政策促进房地产经济健康发展的决心，将会进一步促进房地产市场的发展。?从供求情况看，目前房地产市场供需基本平衡，良性发展，房地产市场仍然存在机会。?品牌开发商的大手笔频繁拿地来看，开发商对武汉房地产发展的前景十分看好。09年武汉房地产市场步入发展高潮，销量及价格均有较大增长，2010年宏观政策在保增长的前提下对投机进行抑制，在短期将带来部分购房人群的观望，我们预测2010年市场走势将步入窄幅调整期，相对平稳，小幅波动wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3、竞争分析（1）盘龙城住宅市场特征对于盘龙城市场，有人这样概括之：什么都没有，除了房子虽然这是对盘龙城的一种解读，但从另一个侧面说明，盘龙城区域供应量大，竞争激烈，甚至可以说是惨烈的事实。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?目前盘龙城在售项目逾30个，市场供应总量约128万平方米。?区域在售产品中普通住宅产品供应体量最大，占总供应量的86%，别墅其次为10%，洋房最小，仅占4%；?目前区域主推产品为普通住宅，产品同质化严重，主要为小高层、高wwwwww..ffdd层，cc0011..ccoo面mm房房积市市金金集碟碟中90-120平米之间。盘龙城住宅的三个关键词?大盘领袖城总建筑面积150万平米巢上城总建筑面积65万平米F阳光城总建筑面积35万平米美景天城总建筑面积37万平米城开天玺花园总建筑面积40万平米……由于开发区土地供应充足，成本低廉，盘龙城片区大盘林立，供应量过剩成为激烈价格竞争的导火索。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?降价/促销自去年底秋交会上哥特帝景直接将盘龙城价格下拉到3000元/平米以下，到龙辰丽湾五折开盘，盘龙城片区的价格战一直没有停止，即使在中心城区价格节节攀升的2009年，盘龙城依然促销打折不断。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟频繁的价格战，虽然在短时期提升了单个项目的销量，但拉低了区域整体价格，激化的市场竞争，项目的个性及品牌形象逐渐被抹杀，成为一把双刃剑wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?人气得人气者得销量。人气能吸引更大的关注，带来更高的来访量及更多的成交量。作为远离中心的片区，交通不便，配套不全，如何吸引人气至关重要。房交会/外展点/现场活动/促销…成为片区各大楼盘吸引人气的法宝。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟（2）竞争项目动态项目名称在售主要房源近期重要活动促销措施小高层龙辰丽湾9月13日开盘买房送地送晚报，每平方米优惠500元，117-130平米9月19日开盘，近期二期领袖城88-125平方米开盘当天，买房送车、送旅游，当天98折，推介送家电大礼包3组团全新推出VIP卡1000元抵5000元；2、一万元购房补贴基金；3、额外优惠9.9巢上城89-116平米三房6号楼11月1日开始认筹折；4、3000元家装基金。94折，买房可抽奖，购房赢房活动，即从9月5日至10月8日购房者中歌林花园36-136平米9月5日-10月8日，抽取1-2名幸运者，送一套价值10万元的小户型。10名幸运者直接返还10平方米的购房款。83-92平米两房澜桥康城9月20日开盘百元购卡，日进千金，最高优惠2.5万，VIP卡3000抵30000元128-220平米豪宅10月21日起“买房送车，百辆轿车开回家”活动：1、凡购买建筑面积90平米两房二期二组团加推认日月山水在100㎡以下的，赠送购车款28000/套；凡购买建筑面积在100㎡以上124平米三房筹，9.19解筹，赠送购车款32000元/套。9月28日新品“i都”精首付4万，总价20万；：2000元抵10000元，有机会获得合肥高尔夫名流人和天地小高层90-130平米彩上市豪华游城开天玺花园电梯多层70-150平米电梯多层现房热销迎国庆，全现房95折优惠08经典高层55-90平米复式推出零月供计划总价18.3万元起，最高36个月免供楼2480元/平米起，6000-12000元装修启动金，赠品牌微波炉，抽奖得哥特帝景94、120、134平米11.15开盘木兰云雾山风景区40年免费门票，50平米开心农庄使用权wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟片区小结□11月盘龙城片区销售997套，成交均价3293元/㎡，通过相对平稳的价格和大力度促销，片区以价换量策略基本取得成功。□明年第一季度由于相关优惠措施取消的疑