这是一场非对称的战役！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟战役的一方是品质见长的君地，而另一方却是一帮杂牌军！.wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟战役的一方销售价格才￥4500而另一方成本就已经破了！￥5500.wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?这其实是一个局；?一个让人有力无处使的局；?竞争的双方同时并出一样的牌，这就让出牌的双方无处发力；?而且，在一个三线城市都算不上的地方，当拼品质、追求内涵的开发商碰到价格上的瓶颈，这种优势就更难以抵消价格上的劣势局?但是因为成本的原因，价格的劣势对于我们来说天生存在。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?其实化解这个局很简单，就是用更大的局来看这个小局；?站得更高，视野更广，脱离汾湖，从西上海的角度，从周庄、淀山湖、朱家角、西塘与汾湖鼎立的角度，从青浦、安亭、花桥、千灯与汾湖鼎立大的角度来看待我们的项目，这个非对称的问题就迎刃而解了。?汾湖，非汾湖。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟局汾湖汾湖··非汾湖非汾湖——上海中原·君地汾湖项目定位报告wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目录Part1市场分析Part2项目解读Part3竞品分析Part4战略推导Part5产品定位Part6营销策略Part7案例分享wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟Partart11P市市场场分析分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟吴江2009年土地市场招拍情况从分区域看，住宅土地供2009年吴江市国有土地挂牌公告成交统计（2009年2号-15号）房房应今年以开发区及松陵为地400.002500主，开发区土地出让面积地2000300.00最高，达154万㎡，平均产1500容积率为2.4；吴江市区产200.001000松陵其次，出让面积为市104万㎡，平均容积率为市100.005002.2；住宅楼面价以盛泽0.000场场汾湖开发区平望盛泽松陵桃源震泽最高，其次为汾湖，楼面土地面积（万㎡）21.95153.5818.0411.46104.408.909.96价在君地以及银城置地的分分建筑面积（万㎡）37.16363.8335.0025.65229.4816.9212.95拉动下上升到1882元/析楼面价（元/㎡）1882145262321731618459750㎡，松陵镇楼面价升至析1618元/㎡；吴江各区域规划整合效果明显，土地价值显著上升；2009年中小地块明显增加供应，土地供应结构有所改善，地块特点及市场需求将使未来中小户型增加，也将带来开发档次和产品类型的优化，带动新的开发热点，吴江房地产市场在调整中向前发展。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟吴江2009年土地市场招拍情况房房2009年吴江市国有土地挂牌公告成交统计（2009年2号-15号）统计2009年吴江市土地招牌挂市场情地地1000.0014761474况（土地成交公告800.001472产14702009年2号-15产600.001468号），吴江市整体400.001466市1464供出让土地354.01市200.0014621460万㎡，建筑面积0.001458场场整体住宅763.93万㎡，总体土地面积（万㎡）354.01329.98容积率约2.16；其分分建筑面积（万㎡）763.93723.51楼面价（元/㎡）14641474中住宅329.98万㎡析，建筑面积723.51析万㎡，住宅容积率2009年土地市场，一改2008年以商业为主的成交情约2.19。住宅楼面况，土地出让以住宅为主，住宅出让占90%以上，土价为1474元/㎡，地市场表现积极，开发商对吴江住宅市场前景比较看约占目前房价的好。20%-30%；wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟汾湖2009年土地市场成交情况土地受让人成交日期镇别宗地位置用途面积容积率建筑面积楼面价成交总额名称房房商服（批发房房零售，不超汾湖镇芦莘上海君地投12月28日汾湖过总建筑面1649371.72283692192454594路东侧资有限公司地地地积的2.6%）地、住宅汾湖镇城司上海银城置产产12月21日汾湖路南、重庆住宅40899.81.5563395197112495产产业有限公司路东汾湖镇洋砂商服（商务12月2日汾湖马文明1866.61.953640856312市市市市路西侧、办公）住宅、商服汾湖镇浦北苏州新概念（批发零场场场场9月17日汾湖路东、东港置业有限公售，不超过13634.9≤1.82454311672863路南司总建筑面积的23%）分分汾湖镇苏州苏州汾湖投分分商服（商务7月8日汾湖路南、洋砂资集团有限20386.312839238306办公）析析路西公司析析苏州汾湖城汾湖镇杭州商服（购物4月15日汾湖建房产开发25005.81.3325088462751路北侧中心）有限公司江苏银行股汾湖镇中山商服（金融4月15日汾湖份有限公司5610.51.47855557438路东侧商务）吴江支行?土地出让区域集中在汾湖开发区中心城区；?出让地块的面积较小，君地项目是今年出让土地中面积最大的一块；?由于市场上公寓产品的奇缺，带动区域住宅土地市场价格的上涨，目前楼面价已经达到1900元/㎡以上，目前在售公寓的价格在4500元/㎡，土地价格已经占到40%以上。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟吴江市房地产施工与竣工面积走势?截止12月底，2009年3039139房屋施工面积同比（单位：㎡）房房吴江市房屋施工面积合地计623.56万平方米，地基本与去年同期持平，产789539各镇区在建面积稳定，产33727070265639491424416837896263857225601松陵开发区施工面积占59497市市到整个吴江施工面积的场场横扇松陵同里平望黎里桃源盛泽震泽七都汾湖近50%，汾湖以20082009789539平方米位居第分分新增竣工面积（单位：㎡）二；析析?2009全年吴江市房屋竣531019工面积累计127.16万平方米，比去年同期累19046242605计下降30.00%，全市7948169750684802211413008311381423757各月竣工累计面积走势横扇松陵同里平望黎里桃源盛泽震泽七都汾湖与去年基本符合。20082009wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟吴江市房地产新增预售与销售面积走势房房?截止12月底，2009年新增预售面积（单位：㎡）29.91吴江市新增预售130.01地27.4528.68地25.5722.58万平方米，比2008减产18.2717.85产15.5515.80少85.5万平方米，同比14.6814.3413.7312.0812.9411.9111.8139.49%20098.64下降，市7.916.687.99市5.215.5.78046.40年新增预售面积呈波动场场1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上升趋势；2008年2009年?2009年1-12月，吴江分分市商品房销售建筑面积新建商品房销售面积（单位：㎡）373595析158.53万平方米，比去析年同期增长约20118219723482.39%144523137972118953，各镇区销售99531107892140432947188326558924比去年同期都有所上升39282492361361166877698312；356854375539894503554267832920593481月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月?2009年吴江房地产市场20082009呈供不应求态势。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟吴江市房地产销售均价走势房房普通住宅销售均价（单位：元/㎡）485949224720459045644614地地401441614398389941844478417740063944387738793681产产377939243489368138523264市市场场1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月分分2008年2009年析析2009年吴江普通商品住宅均价4480元，比去年同期上涨约10.15%。经过09年末成交量放大，存量迅速释放。目前市场需求下降，供应也未见明显增加,市场开始盘整进入盘整期。2010吴江房地产价格将继续受供求关系和调控政策的影响，市场竞争加剧，风险因素增加，销售力强弱考验生存！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟苏州商品房销售面积、销售均价走势?苏州市销售面积2001年以苏州市历年商品房销售面积、销售价格走势图来基本呈现向上增2008房房房房25007000长，年受经济危机大6000环境影响，成交萎2000地地地地5000缩，2009年市场回暖，销15004000售面积达到2181万㎡，同产产10003000比上涨116.51%，刷新苏产产2000州房地产发展史，比历史500市市1000最高纪录的2007年还上涨市市0025.65%；场场200120022003200420052006200720082009?销售均价保持稳定增长，场场商品房销售面积（万㎡）商品房销售价格