谨呈：焦作市建源开发有限公司竹林七贤别墅产品营销策划案2011年1月市场分析1项目现状分析2企业愿景/项目目标3目录别墅定位思路4contents别墅价格策略5别墅营销策略6阶段性营销推广执行7费用预算8中华新天地——重点竞争对手分析开发商：焦作市骏利房地产开发有限公司总建面：14万平米容积率：0.44目前均价：5700元/方地理位置：山阳路5555号（近世纪路口向南100米）项目介绍：中华新天地位于焦作市高新技术开发区，由连体别墅、独立别墅和小高层、高层组成，总建筑面积约30万平方米，其中别墅物业共500多套14万平方米左右。项目始终坚持品质第一的原则，拥有自然生态的12万平方米绿化、2万平方米的亲水人工湖、4000平方米的豪华会所以及超大游泳池、网球场、篮球场。中华新天地旨在全力打造焦作最高品质的住宅小区。中华新天地——重点竞争对手分析主要优势：1、焦作唯一大盘高端别墅2、交通方便，离市区仅20分钟车程地理位置优越，项目左边是工学院，人文儒风强3、地下水资源丰富，前后皆有水系和人工湖，是一块风水宝地4、产品定位方向与产品设计一致，旨在平淡的焦作市场划分消费阶层，树立全新的居住形态，引爆焦作人居革命！推广手法：树立焦作高端住宅标志形象注明：焦作市现有别墅仅有中华新天地，现余10来套房源，均价5700元/方，预计2011年3月即可实现清盘，在本案面市时机期间焦作本土并没有同等产品竞争对手，但中华新天地高性价比其低价势必成为本项目的价格杀手板块别墅项目个案调查泛焦作地区（郑州）竞争对手分析项目名称：甲六院项目位置:郑州市花园路迎宾路交叉口开发商:宏光天地实业公司产品类型:双拼别墅总建面积:3.5万㎡容积率:0.9开盘时间:2008.8交房时间:2009.12面积:370㎡-664㎡综合评价:甲六院位于郑州正北甲吉地，郑州高端别墅高均价:双拼13000元/㎡度集中地。接壤城市绿化带和107国道。紧依规划中的城市总套数:60套公园和建设中的黄河博物馆，毗邻黄河迎宾路，位尊城市玄去化:由于其户型面积较大，以及产权武宝地，浸染数代领袖思想，土地价值无法复制。项目本身较多的原因，销售情况一直不是很理想不属于别墅性质用地，为规避政策法规，规划审批时，将一，销售周期较长，目前销售率为85%层做为80多两房，2-4层做为复式，销售时打通按整套别墅销售，因此一套别墅有多个房产证。泛焦作地区（郑州）竞争对手分析项目名称：大河龙城华亭溪谷项目位置:郑州市迎宾路9号开发商:郑州新东房地产开发有限公司产品类型:联排、叠加、双拼别墅总建面积:35100㎡容积率:0.74开盘时间:2007.5.9交房时间:2008.5综合评价:临黄河迎宾馆，有学校，医院，环境优美，主力户型:双拼别墅：371.98叠加其欧式风格以及现房实景对销售促进很大,项目销售时别墅：172-213联排别墅：276，联排叠加别墅的销售速度明显要快于双拼别墅的销售总套数:146套，这主要由于项目规模较小，难以营造出来优质的景观去化:90%资源。其次是客户也以经济型别墅客户为主。因此总体来说销售情况不温不火。泛焦作地区（郑州）竞争对手分析项目名称：怡丰森林湖项目地址:天河路北段开发商:怡丰发展置业有限公司产品类型:联排别墅、花园洋房总建面积:50万平方容积率:1.7开盘时间:2009年11月交房时间:未定主力面积:200-260平方均价:联排9000元/㎡综合评价:森林湖项目以其靠近惠济区政府的区位总套数:48套以及北环片区独特的人文优势，依靠西班牙风格的去化:在前期展示效果到位的情实景现房来吸引客户关注，并在市场上取得了不俗况下，开盘当天联排别墅即售罄，的业绩。取得良好的销售业绩。泛焦作地区（郑州）竞争对手分析项目名称：清华忆江南项目地址:大河路北侧、桃花裕东南开发商:清华园房地产开发有限公司产品类型:独栋、双拼总建面积:7000㎡容积率:0.35开盘时间:2008年交房时间:09年6月综合评价:清华忆江南项目与万亩湿地保护区、桃面积:270-403㎡花峪风景区为邻，这一区域已限制其住宅用地开发，均价:独栋12000/㎡,双拼9600重点发展旅游产业和生态保护工程，清华?忆江南将元/㎡成为区域内唯一住宅社区，其投资居住、养生休闲、总套数:24套旅游娱乐等价值将随着其稀缺性一路飙升。去化:独栋8套己全总售完,双拼50%泛焦作地区（郑州）竞争对手分析项目名称德金.联通花园一期楼盘地址：惠济区开元路北、联通公司西开发单位：河南德金房地产有限公司建筑结构：框架总套数:37套面积:334.95、423.69平方均价:6293.18元/m2去化:己售房屋14套,销售面积为5576.7平方,可售房屋23套,可售面积为9034.95平方物业公司：河南好时光物业管理有限公司绿化率：50%容积率：0.45交付标准：毛坯综合评价:项目处于郑州市政府规划的旅游度假区，物业标准：3元／平方米号称郑州的花园。算是郑州市的高档住宅区。项目距．月中州大学城700米，周边更有郑州市高等艺术学院、开盘时间：2005.12.31郑州市高等商业专科学校等知名学府，人文气息浓厚。楼盘名称产品类型占地面积别墅建筑面积综合容积率大河龙城华亭溪谷联排、叠加、双拼47432351000.74清华忆江南独栋、双拼14.65.250.35怡丰森林湖联排47.6501.05德金.联通花园独栋、双拼5.5146120.45九郡弘别墅区二期双拼、联排18468203151.1甲六院双拼5.53.51.04郑州别墅产品集合特征分析：目前在售项目别墅项目分布于黄河迎宾馆附近，项目别墅产品供应量较小。且多为混合型的社区，花园洋房和别墅混合搭配的项目十分常见。其具体项目供应如下表：郑州别墅整合总结?以上个案别墅项目处于郑州惠济区,多数项目占地规模中等，这样的空间下内部景观规划，配套设施规划较好，对小区品质具有提升作用。而清华忆江南和怡丰森林湖项目占地面积大，这样的条件下，别墅就拥有较好的内部景观规划和社区配套设施。?惠济区板块内别墅项目供应体量较小，但项目较多，产品品质参差不齐。截至到目前，板块总供应量达到了46.08万平方米。板块市场充足的供应量，使市场竞争较为激烈。?从惠济板块市场上在售和已售项目产品形态分析，主流的产品为：联排别墅和独栋别墅，其次为叠加别墅和双拼别墅。泛焦作地区（新乡）竞争对手分析项目名称：绿茵河畔?泊郡项目地址：新乡市原青青生态园开发商：新乡惠发房地产开发有限公司物业管理：惠发物业管理公司售楼电话:3-3931588占地面积:350亩综合评价:建筑面积:23万平米天独厚的地理位置,项目坐落于凤泉区，北依凤凰山森林公园，南邻绿化率:40%规划中的东湖，属于新乡市规划的休闲、旅游度假区的核心。南大门面积:240-340㎡旁为几百亩的市政公园，北大门紧靠主干道耿黄大道，出行非常便利均价:3700，建设中的共产主义大桥预计今年下半年通车，通车以后从市区到项去化:未开盘目仅10分钟车程，独特的区位优势，使本项目升值潜力不可估量。是目前新乡市开发规模最大的园林水岸别墅项目，，环形水系面积13000多平米，将小区分为多个组团，项目共分3期开发，一期已经售罄，绿茵河畔?泊郡为项目二期。泛焦作地区（新乡）竞争对手分析项目名称：绿地·迪亚庄园项目地址:新乡市南球路与劳动咱交汇处向南200米投资商:上海绿地集团开发商:隆基新上海置业有限公司售楼电话:0373-3070000/1111占地面积:650亩产品:集别墅、多层、高层、商业于一天的城市大型综合体。分南北两区，北区为6层的多产品特点:层和11＋1及17＋1的小高层，南区为167西班牙建筑风格，外墙以浅米黄色辅以深色文化栋独立别墅及部分联排、叠拼别墅。石，大面积采用落地玻璃窗，木材与石材的穿插建筑面积20万㎡运用，层高为3.0～3.3，外墙采用高档涂料，绿化率:40%具有优异的耐候性、憎水透气性、柔韧性和抗冲均价:280万击性，与西班牙建筑的风格融为一体。8000平方去化:一期己全售聲,二期去化约70%(二期约的中心湖泊贯穿整个小区在70套左右)泛焦作地区（新乡）竞争对手分析项目名称：建业·森林半岛项目地址:新乡市高新技术开发区南环路与丰华路交汇处开发商:新乡金龙建业住宅建设有限公司售楼电话:0373—5066666物业公司:河南建业物业管理有限公司产品类型:叠加别墅/高层占地面积:120亩总建面积:12万平方总套数:别墅80套面积:261-367平方项目特点:主力面积:310平方分为精致典雅别墅区和时尚高层住宅区。整体由南至北均价:叠加别墅1F-2F1200万,3F-4F90万围合成大小不一的居住庭院，将景观和建筑所构成的空开盘时间:2009年2月间体系打造成统一整体，充分利用建筑布局的开合将交房时间:2010年5月4000平方的水景延伸，使回家的道路上处处是风景，小去化:别墅己全部售完,配备幼儿园、会所、商业中心.绿化率：50％新乡别墅整合总结◆当前新乡楼市缺乏独栋别墅产品及高品质的联排别墅；尤其是可以作为第一居所的独栋。◆价格：总价在200万左右的联排别墅最畅销，但是同类产品多。◆产品：联排是市场主力，因价格较低，最受欢迎；◆地块区域具备做高档物业的市场前景。◆保守预测，总价在400万以上的中、大独栋别墅市场压力较大。市场分析1项目现状分析2企业愿景/项目目标3目录别墅定位思路4contents别墅价格策略5别墅营销策略6阶段性营销推广执行7费用预算8项目概况云至辉县台山风景区南大门占地面积：141亩党校用地50亩、本项目地用地91亩方庄镇方庄政府矿中州铝厂别墅总建面2万方（种1号公路类有联排双拼，共80户云台度假汉华