我们要做两件事：造城和造梦www.fdc01.com房市金碟廊坊国瑞城项目营销策略时间：2011年6月www.fdc01.com房市金碟Contents1、项目解析2、市场研究分析3、项目整体定位4、营销策略5、销售核心保障www.fdc01.com房市金碟第3页项目概况|项目四至?地块北临廊霸公路?西侧紧挨台湾新城区?北侧为廊大公路?南侧为在建中的京台高速天津本案联络通道及张商新城产业区。地块区位良好，有较大潜力www.fdc01.com房市金碟第4页项目概况|地块现状地块平整，地势平坦，自然资源较为匮乏地块平整，一期整体拆迁工作已基本完毕，在地块东侧有高压线。地块以荒地为主，无成河的水源及小湖泊，植被稀少。最南侧有高速路穿过。www.fdc01.com房市金碟第5页项目概况|配套配套目前比较匮乏，暂依托于永清县、廊坊市区配套。随着园区的规划建设，未来可以实现自给自足未来拟定建设的配套：?18洞的高尔夫球场?国际学校?五星级酒店及生态庄园?温泉度假村?大型综合医院?综合商业区www.fdc01.com房市金碟第6页项目概况|项目交通路网交通及公共交通目前到达地块主要经京津塘高速，待G3京台高速开通后，将大大缩短到从北京到地块所需的时间。路网交通?距第二机场20公里；?距大羊坊收费口57.9公里；公共交通?公共交通相对匮乏，目前只有达到廊坊市区后，转乘开往永清的区县客车，在中途下车可到达。www.fdc01.com房市金碟第7页项目概况|其他资源地块内的天然温泉，在将来会是一天然温泉个很好的溢价点。永清区域内广泛分布天然温泉群，该地热温泉群类型多样，种类丰富，既有天然饮用的矿泉水，也有适于医疗保健的热矿水。www.fdc01.com房市金碟第8页项目概况|一期产品规划户型复合、多元化的产品规划户型　户型单元套型建筑面积(地上)套数总建筑面积产品比例多层住宅50119.57100.0%A1三房两厅两卫133.5890A2三房两厅两卫138.18206花园洋房50119.5722.5%A3四房两厅两卫155.2642A4三房两厅两卫97.7732低层住宅172361.3877.5%1202.51V1#1低层大庄园住宅21387.959.6%V2户型设计中户型设计中2V3#547.1933低层小庄园住宅D1户型设计中户型设计中34123935.6%组合低层住宅D2户型设计中户型设计中48149346.7%T1#245.47T2#282.79联排住宅3299771043.9%T3#271.24T4户型设计中户型设计中V4#379.5233低层生态住宅V5#381.883325936.4311.7%V6户型设计中户型设计中3住宅（地上）222480.95100.0%住宅商业配套（地上）6817　商业（地上）26890　总建筑量256187.95　www.fdc01.com房市金碟第9页项目概况|小结项目SWOT分析www.fdc01.com房市金碟第10页项目概况|小结我们的思考1、这里是“区域价值洼地外因：1、政策严控，客户外挤”2、大北京发展，日火如荼2、这里是“区域认知洼地国瑞永清项目3、区域发展规划明晰4、可见的城市便捷交通”VS3、这里是“区域价格洼地内因：”1、大盘规划，造城运动4、这里是“区域产品洼地2、主题鲜明的产品价值点关键点3、与同质产品差异化竞争”1.战略：充分5、同质高激烈竞争关注区域发展，根据区域发展的时间节点结合本项目特征，从全局出发，制定定位及推盘策略；2.战术：实时关注竞争对手及客户，寻找产品差异化有别于大北京同质分流，以主题性产品定位搏奕市场，消除地块陌生感；3.注重大盘成长性及可持续发展。www.fdc01.com房市金碟第11页Contents1、项目解析2、市场研究分析3、项目整体定位4、营销策略5、销售核心保障wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第12页市场研究分析|宏观经济国民经济GDP、CPI显示出我国经济态势总体良好，继续朝着宏观调控的预期方向发展。?居民消费价格一季度同比上涨2.2%，二季度上涨2.9%，三季度上涨3.5%，四季度上涨4.7%，全年平均比上年上涨3.3%，其中食品价格上涨7.2%。固定资产投资价格上涨3.6%。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第13页市场研究分析|宏观经济产业形态政策的着力点仍然是抗通胀。预计当前的紧缩措施仍将在未来几个月持续?5月23日公布的数据显示，中国制造业PMI预览指数在5月份降至51.1，为去年7月份以来的最低水平。随着新增订单增长放缓，制造业企业继续进行去库存的调整，导致产出的增速降至十个月来的最低值。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第14页市场研究分析|宏观经济银行储蓄居民储蓄稳步增长，增长速度近年有所回落。?年末广义货币供应量（M2）余额为72.6万亿元，比上年末增长19.7%；狭义货币供应量（M1）余额为26.7万亿元，增长21.2%；流通中现金（M0）余额为4.5万亿元，增长16.7%。?年末全部金融机构本外币各项存款余额73.3万亿元，比年初增加12.1万亿元。其中人民币各项存款余额71.8万亿元，增加12.0万亿元。全部金融机构本外币各项贷款余额50.9万亿元，增加8.4万亿元。其中人民币各项贷款余额47.9万亿元，增加7.9万亿元。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第15页市场研究分析|宏观经济固定资产投资固定投资增长速度受政策影响，增长趋势放缓。?全年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%；办公楼投资1807亿元，增长31.2%；商业营业用房投资5599亿元，增长33.9%。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第16页市场研究分析|宏观经济小结1、一季度，国民经济保持平稳较快增长，不存在滞胀，开局良好。2011年中国经济将呈现高增长、高通胀的格局。2、固定资产投资保持较快增长，今年是“十二五”开局之年，各地投资积极性较高，内生动力在增加，房地产投资增速较快。3、从一季度情况来看，房地产调控的效果在继续显现，房地产的投资性需求得到了明显遏制。4、货币供应增速回落，新增贷款继续趋缓。5、总体经济势态良好。www.fdc01.com房市金碟第17页市场研究分析|政策环境概述2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。在此前两轮调控的基础上，会议提出了调控房地产市场的8条措施，被称为史上最严的政策调控“国八条”。相隔22天，2011年2月16日，北京市正式发布《进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号），北京基于国八条细则出炉，即“京十五条”。3月29日，北京市政府向社会公布了今年新建普通住房价格控制目标，北京是唯一表示房价要“降”的城市。京十五条的出炉标志着：政策不明朗期转入政策反应期，市场在政策直接打压和观望情绪下运行。新国八条及京十五条：对于再、改需求严格抑制，其中限购令及提高首付对我们的影响最为直接。www.fdc01.com房市金碟第18页市场研究分析|政策环境廊坊政策与国八条有关精神保持高度一致?按照当前地产调控政策，各个项目普遍贷款政策从紧，银行的个贷渠道限制了以投资、投机为目的的购买多套房产的客户和外地炒房客户。?首套房置业，首付款比例不低于30%，贷款利率为基准利率的0.8倍；?二套房置业，首付款比例不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍；?三套房，不提供按揭。?其中，外地客户（如北京）必须提供在廊坊本地一年以上的个人纳税证明或者当地的社会保险缴纳证明，否则无法办理商业贷款。?一次性付款不受限制。www.fdc01.com房市金碟第19页市场研究分析|政策环境廊坊政策分析需求受到一定政策一定程度的打压，房价依旧坚挺，未出现明显波动廊坊市未出台相关限购政策，但提高了贷款门槛，增加了购房者资金压力。政策导致客户观望期加重，成交数量放缓，但廊坊房价未出现明显波动。www.fdc01.com房市金碟市场研究分析|政策环境廊坊政策分析北京严格，廊坊宽松限购政策对比表北京廊坊　贷款一次性贷款一次性首付款比例不低于30%首付款比例不低于首套,贷款利率为基准利率可以30%，贷款利率为基准可以。利率的0.85倍。首付款比例不低于60%首付款比例不低于，贷款利率为基准利50%，贷款利率为基准二套率的1.1倍。（需办可以可以利率的1.1倍。（需办五年社保或纳税证一年社保或纳税证明）明）三套及以上限购限购停贷可以www.fdc01.com房市金碟第21页市场研究分析|政策环境重点事件关注区域市场受到一定程度冲击，客户出现抵制情绪，我们判断这仅是暂时性的。万科香河项目因土地违规停工已购房业务被套牢万科“撞到了枪口上”。5月23日，万科位于河北香河的欢庆城项目被叫停。该项目是万科联合五矿置业开发。同时停工的还有万通地产、绿地集团等数家知名地产商，他们均在河北香河圈地千亩以上开发大盘。　　上述公司表示，停工、停售是为了配合国土督察对河北香河大规模的违规用地调查。5月15日，香河多幅土地违规被曝光。24日，河北省监察厅对香河县土地违规案9名责任人作出处理，其中香河县县长被建议免职。来源：21世纪经济报道发表于：2011年05月25日www.fdc01.com房市金碟第22页市场研究分析|政策环境小结1、政府针对房地产调控力度空前加大，从金融、货币、土地等方面着