西安建工路铁路技校项目整体定位及物业发展建议SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.1我们都要解决什么问题。一、开发改造完成后，首先解决学校每年300多万的亏损。二、开发改造过程中如何平衡学校、开发商、客户（以开发出的产品为代表）三者之间的关系。三、开发改造后既要解决学校职工的安置问题，又能够给学校带来具有长期收入的物业。四、在平面规划上，如何统一协调商品房开发部分与学校教学、办公及商业之间的建筑关系。五、如何通过开发改造将学校的操场进行有效的利用，给予商品房的景观配套价值加分。六、商品房以何等产品立足于市场，在市场上形成自己特色的产品，赢得后期销售的胜利。SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.2通过开发改造，既要保证学校建筑焕然一新，地块现状分析又能使得商品房的开发有水准，建校50年以来，学院三个校区占地17万平方米，建筑面积18万平方米。现有教职工656人，全日制在校生一万余人。大中专学历教育学员1500余人次。由于建筑年代久远，建筑已不能适应时代的要求，亟需改善，学校经营状况目前每年亏损300多万。总建筑用地25亩，职工住宅建筑面积12000平米教学及办公建筑面积13000平米商业建筑面积3000平米SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.3项目属性区域属性市场分析整体战略与形象定位物业发展规划建议项目总结SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.4占地面积25亩，容积率为5.4，三栋商品住宅，项目经济指标一栋职工住宅，以及教学办公楼，宿舍楼，实验楼与分析SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.5项目地块位于火炬路与建工路什字东北角地理位地块价值分析置优越，属于铁路技校的开发改建工程环二东本案SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.6项目属性区域属性市场分析整体战略与形象定位物业发展规划建议项目总结SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.7区域内“东高新区”、“新城科技产业园”和“西安交大科技产业园”，三大核心，启动建工路区域属性分析腾飞随着东二环以及浐灞区域的经济发展，城东区的房产开发加快了进程，处于新旧两城之间的幸福路区域也逐渐被带动起来。建工路居住圈正在不声不响的悄然兴起，随着周边环境与配套的渐渐完善，建工路居住圈慢慢的形成了一个配套较为完善、人居较为密集的居住圈。?建工路，西接东二环与南二环，东接幸福南路，全长约2公里.建工路居住圈的界定范围为：咸宁中路以南，东二环、雁翔路以东，西影路以北，幸福路以西。SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.8日益成熟的交通环境区域属性分析建工路，原本是条狭窄的单行道路，车辆拥堵不堪，道路管网不完善，一遇雨天道路积水严重，行人无法通行。07年政府开始对其进行道路改造，形成了现在与二环相接，中央景观绿化的道路风景。建工路的改造，更好的连接了东二环居住圈与幸福路居住圈，目前公交车方面已经有700、19、308、717、208、705、528、37、7路SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.9社区聚集，人气较旺区域属性分析等驾坡的阳光小区，是建工路居住圈最早也最大的社区，阳光小区周边已经成熟。鑫龙天然居，东新城市花园，周边商店可以满足居住圈内居民的日常生活，除了附近的临街商铺之外，稍远处还有交大商城，同时位于东二环南段的立丰国际购物广场，也将是购物的好去处。目前区域内有邮政储蓄、中国银行、交通银行、工商银行、建设银行、信合等金融机构，满足居民的日常理财需求。青龙寺、大唐芙蓉园、曲江南湖、大雁塔广场、曲江海洋世界等多处人文景观也坐落在区域周边。SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.10浓厚的文化底蕴区域属性分析建工路居住圈内聚集了许多学校，东方小学、陕西省政法干部学校、西安铁路电务技工学校、西安东方科技学院、西安科技技工学校，不远处还有西安建筑科技大学东校区，西安理工大学等高等学府。SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.11项目属性区域属性市场分析整体战略与形象定位物业发展规划建议项目总结SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.12项目所在的区域拥有城市价值、产品价值和学校价项目价值分析值三大价值，项目的核心价值是什么？?项目的核心价值是什么？这是一价值产品个不能回避的问题。项目核心价城值的不同，必然会各产品线的物市业打造方向产生影响。价值?因此，首先要解决的第一个问题值，就是确定项目的核心价值。价校学SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.13从属性看，项目为老城区的“城市更新”项目，它项目价值分析承担着完善城市功能，恢复城市活力的责任对旧城改造的传统理解我们的重新诠释?局限于物质性改造为主?涵盖了城市结构的更新，功能体系内容更新等更多层面的内容?阻止城市物质性老化（有形磨损）?防止城市功能性和结构性衰退（无动因形磨损）注重?着眼于区域的整体发展，城市的整?环境的改善和城市美化体更新内涵?城市的综合战略计划?多个城市项目的组合一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.14从确定的物业组合来看，项目为包括住宅、快捷酒店项目价值分析、商业的多种物业形态的城市类综合体项目所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。本项目作为集住宅、商业、快捷酒店多种业态于一体，将商业、办公、居住等连接在一起的建筑集合体，基本属于城市类综合体项目。日本六本木SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.15本项目最大的整体价值为城市价值项目价值分析包括城市价值、产区域价值品价值和学校价值肩负着改变城市面基于整体的考虑项目属性貌，恢复城市活力，项目的最大价的“城市更新”项值为城市价值目类综合体项目，包物业组合括住宅、快捷酒店、商业多种物业类型SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.16住宅、商业、酒店三条产品线的价值体系构成图项目价值分析住宅序号诠释141各产品线的打造都要基于项3目的类综合体价值——”城5市价值”2商业和快捷的成功打造能加城市价值216产品和强项目的整体价值商业学校价值3产品和学校的价值对住宅、酒店类居住物业有提升作用5234商业的成功打造给住宅和快14捷酒店提供完善的城市配套5住宅和快捷酒店的成功又能带动商业的繁荣快捷酒店6学校和产品为商业带来相应消费人群在明确了各产品线的价值关系之后，分物业类型进行分析，给出项目物业建议……SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.17项目属性区域属性市场分析整体战略与形象定位物业发展规划建议项目总结SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.18问题的提出：住宅的价值是什么？应打造怎样的产整体战略与形品才能承载价值，树立产品竞争力？象定位项目住宅体量达8万平容积率的指标约束下，米，是最主要的组成部住宅梯户比普遍高于市分。场水平。问题：住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值，树立产品竞争力？SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.19住宅的价值提炼应兼顾城市价值和产品价值，强整体战略与形调的是“快节奏，慢生活”象定位本项目的住宅产品不适合追求豪、阔的境界，而是应当充分利用区域的东开发区，适当的引入开发区元素，打造有自身特色的、契合客户需求的住宅产品，为后续的营销埋下伏笔。本项目住宅产品体系打造的三个原则：原则一：客户原则。以满足客户需求和偏好为优先，确定产品打造策略。原则二：控制成本原则。讲究资金的投入效率，以较小的成本投入，打造出客户偏好的产品。原则三：价值嫁接原则。引入部分开发区要素，为后续营销埋下伏笔。SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.20西安的中高端客户更关注建筑立面的品质感而非建立面建议筑风格，因此，我们应把立面品质感的打造优先于建筑风格考虑?西安中高端消费者对于建筑风格的认知度低，多数表示不在意，但是普遍表示对项目的品质感有高要求。?实际外在表现感最强、最能反映品质感的，最主要的方面，来自于立面，即消费者对于立面的认识，主要是通过品质感的体现来认识，而不是一般认为的风格；?因此立面的品质感的营造，对于提升消费者对项目的感知价值，是很重要的，需要重点关注；SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.21目前市场高端项目立面设计总体中规中矩，缺乏标立面建议识性，品质感一般，有较大提升空间中海国际社区产品立面设计中规中矩，缺乏创新；建筑细节特征不明显，缺乏标识性，难以建立强势印象。绿地世纪城富力城SUNJOURNEY奥林匹克花园賞·築·全·程本报告是严格保密的.22本项目建议从四个方面提升建筑立面的品质感立面建议色系立面造型品质感打造材质细节SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.23整体色系建议：以高档质感的沉稳色系为主色，配以立面建议深、暖色调，形成鲜明对比主色系显示高档、沉稳，而搭配色系增添一抹灵动和跳跃，表现时尚、现代。色彩的选用既符合市场主流又形成适当差异化；具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目销售。主色系示例搭配色系示例雅灰黑色深褐深紫SUNJOURNEY賞·築·全·程本报告是严格保密的.24造型建议：采用简洁明快的直线条构造，体现规整立面建议、硬朗、挺拔向上