恒基星沙项目营销推广报告深圳中原湖南分公司二级市场策划品控中心www.fdc01.com房市金碟一组数据引起的思考2201000作为一个仅有万固900894841定人口的长沙，凭什么在8007007114年内消化3063万平米600617住宅？50040030020010002004年2005年2006年2007年45004000405335003000302227382854250020001500100050002004年2005年2006年2007年长沙住宅销售面积以及成交价格2www.fdc01.com房市金碟长沙市在中部六省省会城市中市区面积比例、市区人口比例最低，市区人口密度高，扩张需求强，拓展空间大?长沙概貌?位置——中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘，是湖南省政治、经济、文化、金融、科技的中心。?地域范围——东临江西省宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北抵岳阳、益阳两市。?市区面积与人口——长沙市面积在中部六省中最大，人口规模较大，但市区面积比例、市区人口比例很低，市区人口密度相对高，城市化需求强，城市扩张空间大。城市长沙武汉郑州南昌合肥太原面积（km2）11819.508494.417446.207402.367029.006988.00市区比例4.7%19.0%13.6%8.3%8.5%20.9%人口（万人）646.5818.84708.2483.96469.85344.27市区人口(万220491310221193281人)市区人口比例34%60%44%45%41%81%3www.fdc01.com房市金碟长沙市经济高速增长，超出全国水平，经济总量不大，但人均指标突出，为房地产发展提供坚实基础?长沙市经济发展状况长沙经济运行呈现以下特点：?地区生产总值连续5年以超过14.5%的速度快速年份20022003200420052006增长，比全国高出4个百分点；GDP(亿元)922.81077.21296.71520.01799.0?经济效益质量显著提高；?环比增幅14.5%15.3%16.0%14.9%14.8%在全省的引领地位持续提升，06年GDP增幅比全省快2.7个百分点；人均GDP(元)1476317164206252396827853?规模工业发展提速为经济增长提供强有力支撑；固定资产投资(亿?全社会投资、消费旺盛，经济发展活力充沛。362.6495.0668.1881.41089.8元)——引自《长沙市2006年国民经济和社会发展统计公报》零售品消费额(亿471.8541.3640.3743.4865.6元)城市武汉长沙郑州南昌合肥太原?长沙市经济总量不高，在全国主要城市中GDP排GDP（亿元）25901799200211851074101319，全社会固定资产投资和消费品零售额排人均可支配收入123601392412187112431101311741(元)16，但人均可支配收入位于14位，人均消费性人均消费性支出支出位于11位，居中部第一。9182106807731754881659157(元)数据来源：《2007长沙统计年鉴》GDP增速与房地产发展关系（07年GDP预计达到2179亿元，增长15.2%）4www.fdc01.com房市金碟长沙各项指标占省内比重大，相对州市遥遥领先，地州市高端购房者省会置业趋势已经形成。?长沙市经济发展状况》长沙各项指标占全省比重远远超出人口/面指标人口面积GDP工业增加值投资财政收入存款余额积比重，引领地位突出。占全省比重9.6%5.6%23.8%22.3%33.6%30.5%35.3%》相对各地市来说，长沙率先发展优势明显并加速扩大。长沙经济体量是第二位岳阳的2.4倍指标人均GDP城市居民人均可支配收入，人均GDP是其1.94倍，末位张家界市的经济为全省倍数2.341.33体量只为长沙的7%。20052006》作为湖南省绝对中心的名次地区GDP（亿人均GDPGDP（亿人均GDP省会城市，长沙的辐射GDP增长率GDP增长率元）（元）元）（元）力强，集聚效应明显，—湖南6473.6111.6%103667493.1712.1%11830其城市建设水平、基础1长沙1519.9014.9%239681790.6614.8%27853配套、公共资源、投资2岳阳628.5711.712408733.8512.4%14340价值等优势将长期吸引3常德627.6211.8%11689723.8412.1%13338省域购房者省城置业。4衡阳590.1411.5%8888672.0712.3%100575株洲525.6711.9%14497605.312.3%165266郴州47712.7%11197546.28.3%125165www.fdc01.com房市金碟长沙市城区面积迅速扩张，在政府搬迁、规划及产业的推动下，呈现多中心的大型城市发展格局。?长沙市城市发展格局年份1978199019952000200420052006长沙市土地面积11819.5km2，市区面积556.3km2，城市建建成区面积设日新月异。53.0101.0115.0118.8142.0167.7170(km2)数据来源：《2007长沙统计年鉴》自2001年开始，长沙市政府、湖南省政府、长沙各区政府陆续向外搬迁，在规划、产业的同步推动下，长沙市正从传统的单中心长沙金霞升级为多中心发展的大型城市格局。经济开发区新中心区政治经济文化/商业国家级长沙经济开福区政府长沙县政府技术开发区长沙市政府麓谷国家高新技潆湾镇商圈岳麓区政府河西新城岳麓区政府术产业开发区高校区长沙国家高新技术产业开发区市政府隆平高科技园星沙经济开发区星马新城长沙县政府星沙商圈芙蓉区政府隆平高科技园武广快速长沙站高桥大市场雨花区政府芙蓉区政府武广高速长沙站长沙含浦科教产业园武广新城体育新城天心区政府雨花区政府湖南创意产业园一馆三中心省政府湖南省政府环保科技产业园红星商圈天心生态新城中信新城数码港湖南环保科技产业园天心区政府中信新城数码港三馆一中心此外还有围绕沿江风光带的滨江新城等预计2020年，长沙市规划区面积将扩至2893km2，建成区面积6达到310km2，城市人口增加到350万人，城市化水平达到www.fdc01.com房市金碟70%。在长株潭一体化及“3+5”城市群建设规划推动下，以长沙为中心的中部城市群初具雏形。?长沙市城市发展格局1982年，长株潭一体化开始启动；1997年，长株潭一体化二次启动；1998年，湖南省计委牵头提出“五同规划”,即交通同环、电力同网、金长沙市融同城、信息共享、环境共治；2005年，《长株潭城市群区域发展规划》出炉；2006年，电力同网改为能源同体，环境共治改为生态同建；湘潭市株洲市2007年，长株潭获批“两型社会”国家建设综合配套改革试验区。至今，金融同城、电力同网已经实现，城际公交已经开通，三市间的通话漫游费已经取消。现在三市不仅实行同一规划，同一财政政策，还实行同一关于环保的政绩考核标准。GDP建成区面积核心区人口长株潭经济占全省比重(亿元)(km2)(万人)20062807298.241038%2010预计3754450—500550—60042%数据来源：《长沙房地产》2006年，湖南正式启动“3+5”城市群建设与产业发展研究，“加快以长株潭为中心，以一个半小时通勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的３＋５城市群建设。”长株潭“３＋５”城市群集中了湖南的多半优势产业，形成湖南在中部崛起的主要力量。7www.fdc01.com房市金碟长沙市房地产供销两旺，地价、房价稳步上涨，但相对沿海及中部主要城市房价较低，形成“价格洼地”。?长沙市房地产发展状况?年份200220032004200520062007据中原市场统计：05-07年长沙市土地供应量高达2432万平米供应土地面积（万m2)108.3162.5873.81797.61657.6—（未考虑容积率因素），土地供完成开发土地面积（万m2)358.6562.1543.5246.8707.7—应充沛，大量土地掌握在众多本购置土地面积（万m2)544.4789.7807.61007.61186.1—地企业手中；单位地价稳步攀升单位地价（元/平米）808.9986.3663.6721.11095—。房地产投资（亿元）81.8122.6175.5256.4303.9420施工房屋面积（万平米）833.91102.11462.41913.62411.93100?长沙房地产市场供销两旺，供应竣工房屋面积（万平米）332.1443.2591.9515.2547.1530面积已接近武汉06年水平，而批准预售面积（万平米）——556.27620.06680.42937长沙市区人口不到武汉的一半，商品房销售面积（万平米）232326520537742894市场压力大，竞争激烈。商品房销售额（亿元）41.866.6107.2116.2196.1306商品房成交均价（元/平米）200724562738303029913601?长沙市商品房成交均价虽然总体上涨，但在内地城市中仍处于较商品房均价长沙武汉郑州南昌合肥成都低水平，结合长沙较高的人均可2005303038692642308532694056支配收入，房价收入比指数低，2006299139973232337030154230处于“价格洼地”。2007.113949523939454153375247788www.fdc01.com房市金碟长沙的高量销售面积是由外地客户推动的，外地客户与