谨呈：安徽高速地产集团提别说明：此报告仅供客户内部使用，未经合富辉煌的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制；安徽高速/中国苏州盛泽湖项目整合营销策略案合富辉煌（中国）上海公司/Nov.2010wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟一个顶级操盘手的魅力，在于它实现市场逻辑市场逻辑和行为行为的完美结合！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2前前前前言言言言ForewordForewordForewordForeword首先，我司对有机会参与贵司之盛泽湖项目全程营销工作的探讨，深感荣幸!因时间短暂，未及得到更多与项目建设发展有关的详尽现时性资料，本报告主要根据项目所处的市场环境，针对项目地缘情况及项目建设现状进行分析，在对国内外相关案例借鉴研究的基础上，就项目整体发展及整合营销系统建设问题做初步的探讨。如我司能有机会与贵司进一步商榷本项目之完胜计划，我司将根据项目具体境况进行更深入的研究与建议，以飨贵司信赖。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3报告结构报告结构报告结构报告结构ConstructionConstructionConstructionConstructionwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟4报告结构——整合营销工作分解：报告结构——整合营销工作分解：市场机会寻找项目属性研判案例借鉴产品机会寻找解决方案第一部分第三部分第五部分第七部分第九部分房市政策解析；整体房地产市场概项目资源检视；可借鉴案例研项目综合定位第二部分述；究；及整合营销策第六部分第四部分略探讨；区域概括及房产现第八部分核心问题界定状分析；竞争市场分析与结第十部分；项目发展建议；论；视觉语言表达wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟5第一部分第一部分第一部分第一部分房市政策解析PartPartPartPartOneOneOneOnewwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟回顾市场—“新国十条”出台，国家首轮调控房市政策解析2009-2010.4苏州新房成交量价走势2009年2010.1-23月4月回异常火爆低迷暖新政出台先扬后抑2009年苏州楼市：量价齐升，异常“火爆”；2009年12月“国四条”出台，宣布房地产行业政策从“鼓励”转向趋紧；2010年1-2月，“国四条”对市场抑制作用影响显现，成交低迷；2010年3月，市场在客户“追涨”和开发商“惜售”的作用下回暖；2010年4月17日，“新国十条”出台，宣告楼市新一轮从严调控开始。www.fdc01.com房市金碟房市政策解析回顾市场—“新国十条”后观望气氛浓厚，成交短期降至冰点4.17阶段性顶点4.19住建部：打击捂盘惜售4.15“新国十条”?新政出台后，购房者赶搭末班车，短期签约量激增，新房成交量在4月17日到达阶段顶点后现出下跌颓势，短期内成交下降至“冰点”，市场陷入观望.www.fdc01.com房市金碟房市政策解析回顾市场—楼市回暖过快，二轮调控限购令席卷全国?通货膨胀预期的产生，推高商品和资产的价格，体现在楼市就是导致各地房价的大幅上扬。?楼市价格受国十条影响短暂降幅后，成交价格又开始稳步回升,从而招致二轮9.29新政及限购令强有力调控。www.fdc01.com房市金碟房市政策解析回顾市场—全国15个城市出台限购令，部分银行停办房贷?可售房源数量不足是加强调控和出台限购令的重要原因，抑需求是目前政府遏制房价过快上涨最有效的措施。?苏州最晚推出温柔版限购令。www.fdc01.com房市金碟房市政策解析回顾市场—成交量应声而跌，抑需求效果立竿见影?限购政策出台城市，首周成交面积下滑，但近一个多月的消化，部分城市又重新回暖，价格处于小幅波动中。www.fdc01.com房市金碟政策对苏州市场的影响房市政策解析?短期内，市场由“过热”转为偏冷；长期看，苏州房产泡沫较少，市场较理性，未来上升潜力空间仍很大。苏州楼市将会经历这样一个过程：过热偏冷微温温热恐慌购房下跌空间有观望情绪退却置业者心态普遍开始观望限试探性购投资客过半买客户加速入市一手房量价关系价升量跌价横量跌价稳量增价量齐升由于二手房先行调整，价差一二手价相价差一二手房价差价差超30%进一步推高，近10·~20%之后缓步缩渐开发商动态惜售观望+促销加速销售加速销售政府态度与政策遏制遏制鼓励沉默www.fdc01.com房市金碟目前房产市场现状分析房市政策解析?成交量价走势分化，没有形成明显统一一致的趋势。?豪宅项目价格坚挺，主流产品降价明显。?市场目前处亍全面促销和局部降价阶段。?大型房产公司积极应对调控，积极调整价格策略，持续出货。?改善型客户和投资型客户被严重积压。?重大政策出尽，市场进入政策消化期。www.fdc01.com房市金碟对未来市场走势预测房市政策解析?目前短期内遏制房价过快上涨的目标基本实现，市场投机需求被严重遏制，政策基本出台殆尽；随着政策消化期减褪，新一年银行贷款额度发放，预期在明年3-4月份将出现市场回暖迹象，市场复苏程度取决于政策面的宽松度。?政策须达到的效果：短期是促供给压需求，遏制部分城市房价过快上涨；长期还是要引导房地产市场健康稳定地发展，逐步由短期调控向长效机制转变。?政策调控仍继续沿着保障房、资金面、土地、信贷四个方向进行。www.fdc01.com房市金碟房市政策解析无数利空新政出台对苏州高端物业的影响?位于吴中区高端物业代表作水岸清华别墅项目，在新政出台的刀口上10月30日开盘，56套别墅一推出就抢购，一周总销过2亿，且后势客户需求势头强劲；位于古城区高端物业代表作万科长风别墅，同样在9月29日新政期间开售，推出50余套别墅，最高价冲到40000元/平米，由于客户太多房子都抢不到的热销场面；楼市新政固然可怕，对投资市场打击严重，而高端物业的别墅市场反而起到了促进作用。苏州：2011年刚性主流延续，市场将在高速发展中前行高速盛泽湖项目面临的市场趋势将是城市高速发展期。在刚性需求及当地产品品质相对匮乏的市场背景之下，本项目以绝对高端的产品品质与高位的形象走出一波独立行情，领跑市场!www.fdc01.com房市金碟第二部分第二部分第二部分第二部分区域概况及房产现状PartPartPartPartTTTTwowowowo分析www.fdc01.com房市金碟相城区城市副中心载体，将承担大苏州的职能区域概况?苏州城市发展方向为“中核、东进、北拓、南优、西控”，相城区02年建区，北拓进程快速。?相城区位于苏州北部，北接常熟、西接无锡、东接昆山，发展定位为“水城、花城、商城、生态人居城”，将是苏州城市副中心的重要载体，承担未来“大苏州中心”的职能。www.fdc01.com房市金碟相城是苏州联通外部的重要枢纽，内部立体交通发达区域概况?相城区距上海浦东国际机场120公里，上海虹桥国际机场90公里，无锡硕放国际机场28公里。?距上海港100公里，太仓港35公里，常熟港60公里，张家港港50公里。京沪高铁4号线苏州站?京沪铁路苏州站、沪宁高速、苏2号线嘉杭高速、苏虞张一级公路、苏州绕城高速公路纵贯南北。?2012年建成地铁2号线，2020年建成地铁4号线。www.fdc01.com房市金碟三个副中心片区激活相城经济区域概况?相城区发展整体空间结构为：“一轴两翼、三核三片、四湖连心”。将形成三个城市副中心,以元和镇为主体的中心旅游度假区建城区形成商贸副中心,东北部阳澄湖地工业物流区区形成旅游休闲度假副中心,西北部以望亭为中心形成现代工业物流副中心。中心商贸区?中心商贸城位于苏州城区向北拓展的中心商贸鸟瞰图中央主轴上，总用地面积8平方公里，是未来苏州北部CBD，具有重要的长三角区域商业服务功能。www.fdc01.com房市金碟盛泽湖、阳澄湖生态资源带给项目最大利好区域概况盛泽湖闲度休假区?盛泽湖休闲度假区位于相城区东北部，与东侧阳澄湖相通，纯水面约5平方公里，周边湿地近11平方公里，由河畔景观和湿地风光两个部分组成自然景观。周边规划有800亩月季园、200亩婚庆摄影基地、休闲度假中心、游艇俱乐部、动感体育区、垂钓中心等。www.fdc01.com房市金碟区域市场需要高速盛泽湖项目吗？区域市场时至今日相城版块还没有一个地产项目能起到领军区域的作用；时至今日相城版块还没有一个高端物业能与苏州各版块项目形成呼应与抗衡；时至今日苏州的湖不再是纯粹的湖，湖的四周被高楼围的像水池一样，苏州还有纯粹的湖吗；时至今日苏州都是以数千年居住文明为自豪，人字坡、大宅门等随处可见，苏州的富有阶层渴望可以传世的私享居所吗；高速盛泽湖项目，不仅仅是一个地产项目，他的开发与运营直接贡献区域不再是高端物业的空白，他的存在将带来盛泽湖度假区集群开发效应，更重要的是它的湖没有被过度开发，很自然很生态，而皇室宫庭稳重典雅的品质物业将会给苏州富人更多的生活选择！www.fdc01.com房市金碟相城区房产市场现状——开发数据区域现状分析?相城区房产投资量和新开工量呈逐年上升趋势，09年开工、销售面积达历史高峰值；相城区历年房地产开发投资额走势相城区历年房地产数据6050050400403003020020101000020062007200820092006200720082009开发投资（亿元）施工面积（万m?）销售面积（万m?）相城区历年数据2006200720082009开发投资（亿元）24.947.74537.18施工面积（万259.53384.2367.1455.62m?）竣工面