www.fdc01.com房市金碟一、市场分析二、竞争态势分析三、消费者洞察四、项目分析及产品定位五、推广策略六、平面创意方案七、媒体及公关建议www.fdc01.com房市金碟初步印象项目的几个关键词：苏州相城区、合景泰富、78万平方米、豪布斯卡地域背景开发商背景：规模：组合：：实力雄厚体量庞大新颖、综合价值地段价值www.fdc01.com房市金碟一、市场分析www.fdc01.com房市金碟1、项目推广大背景www.fdc01.com房市金碟■市场面：全球危机尚未好转，全国楼市深度调整1、美国次贷危机演化而来的全球金融危机进一步蔓延，由金融领域开始入侵实体经济，投资缩减，石油价格大幅回落，整体危机预计将持续2-3年；2、受全球影响，中国经济增速放缓，预计今明两年全球与国内的经济增长增长都将出现一定程度的下滑，进一步打击了市场投资和消费信心；?3、从去年四季度开始，全国楼市进入调整期，观望情绪浓厚，市场经历了???????????????????????????僵持——成交骤减——量价齐跌——价跌量升——市场回稳的数度变?????????????????????????????????????化；??????????????4、随着9000亿保障性住房投资将加速房地产行业底部的到来,楼市或在2010~2011年见底。www.fdc01.com房市金碟■政策面：利好不断，房产市场逐步稳定1、央行连续第四度降息，并允许执行七折最低利率下限以及多项针对房地产的实质利好政策，有利于未定全国房产市场并帮助信心恢复；2、苏州通过地方救市的22条暖市政策，有助稳定市场。www.fdc01.com房市金碟总结：危机并存，希望就在转角处1、楼市正在逐步接近谷底；2、市场恢复并反弹需要一定时间和恰当的契机；3、大小政策环境大大改善，构筑了楼市触底反弹的有利形势；4、弱市楼盘推广更需要亮点，也更容易凸显亮点。www.fdc01.com房市金碟2、苏州市场www.fdc01.com房市金碟苏州城市印象一：传统的、古典的“上有天堂，下有苏杭”，作为2500年的历史文化名城，苏州享誉已久，保留了最完整的古城风貌，常年居于十大宜居城市前列。苏州园林、苏绣、昆曲、评弹、枫桥、寒山寺……这座城市保留了太多的古典韵味和中国情怀。www.fdc01.com房市金碟苏州城市印象二：现代的、进取的中新合作的工业园、高新区等一批在全国赫赫有名，不仅成就了苏州在全国城市经济排名前五的佳绩，也成为当代苏州城市建设的典范。www.fdc01.com房市金碟城市印象总结：这是有太多骄傲的城市，不仅有光辉灿烂的历史和文化，也不乏进取的现代精神，过去有苏州老城，今天有工业园、高新区，未来它还会需要新的骄傲。www.fdc01.com房市金碟苏州楼市印象一：五大区域清晰，新城旧区分工不同板块看：主要分成老城、吴中、园区、新区和相城五大区域，1、苏州未来城市建设重点是东拓北进；2、老城以保护为主，开发量逐年减少，是老苏州最热衷的区域；3、园区是热点板块，成交量名列前茅，是新苏州人和苏州年轻一代的首选；4、相城是苏州北进的重点区域，近年逐渐被重视，未来的热点区域。11月苏州各区成交面积分析表(住宅类)11月苏州各区成交套数分析表(住宅类)沧浪区沧浪区沧浪区相城区沧浪区金闾区相城区14%金闾区金闾区金闾区16%15%吴中区平江区吴中区5%平江区15%平江区5%平江区圆区圆区新区13%新区16%4%4%吴中区新区园区吴中区新区相城区相城区园区17%32%12%32%www.fdc01.com房市金碟苏州楼市印象二：刚性需求为主导的市场1、楼市调整期，投资退潮，以首次置业和改善性换房为主的刚性需求开始主导市场；2、全市500多万暂住人口，每年都有大批加入新苏州人行列，这批人有强烈的购房意愿；3、由于刚性需求占据市场主流，中小户型需求强烈。www.fdc01.com房市金碟苏州楼市印象三：群雄并起，竞争激烈1、11月以来，交易量大幅回升，市场逐渐回稳；2、价格竞争激烈，毛坯房大行其道；3、全国性的品牌开发商是比较多的，恒基、合景泰富、雅戈尔、中海、万科等等不同的开发商用不同的方式进入苏州市场。www.fdc01.com房市金碟苏州市场总结：这是一个竞争激烈的市场，也是充满机会的市场，北进战略的积极推进给了房地产开发新的机会www.fdc01.com房市金碟3、相城市场www.fdc01.com房市金碟■相城区印象一座崛起的现代新城——未来CBD?根据苏州市的总体规划，相城区作为苏州中心城市的“北组团”，“十一五”期间承担着苏州城区北进的重任；?相城要建设成为苏州市的现代制造业副中心、商贸物流副中心、优美人居副中心。www.fdc01.com房市金碟■相城区印象“水城、花城、商城、人居城”相城打出“水城、花城、商城、人居城”的四城名片，打造成苏州最适合商务、居住的未来城市新中心。www.fdc01.com房市金碟■相城区印象“串联城市，通达天下”相城有着独特的区位和交通优势，是长江三角洲交通最发达的城区，沪宁铁路、沪宁高速、苏嘉杭高速、绕城高速、312国道、227省道贯穿境内。www.fdc01.com房市金碟■相城区域印象1、临近老城区，在苏州属于后进发展地区，根据苏州市的总体规划，相城区作为苏州中心城市的“北组团”，“十一五”期间承担着苏州城区北进的重任；2、相城要建设成为苏州市的现代制造业副中心、商贸物流副中心、优美人居副中心；?3、相城打出“水城、花城、商城、人居城”的四城名片；4、相城有着独特的区位和交通优势，是长江三角洲交通最发达的城区，沪宁铁路、沪宁高速、苏嘉杭高速、绕城高速、312国道、227省道贯穿境内。www.fdc01.com房市金碟■相城区域楼市特点1、交通发展瓶颈已经打破，区域发展空间大；2、价格属于全市盆地，但差距日益缩小；3、开发水平偏低，区域竞争较温和；4、珠三角发展商在相城区房产开发中处于牛耳地位，如恒基、合景；5、市区导入型区域，特征明显，无高档房市场的概念，暂时缺少领袖性楼盘。www.fdc01.com房市金碟■相城区域楼市开发特点?相城区南部区域房产开发早，商品房项目较多；?东边区域是传统的居住区域，配套齐全，交通便利，商品房开发本地客源接受度高。西面直接受益于人民路北沿的利好影响，是规划中未来区域的核心?商业项目多，以中翔商贸城、蠡口家具城、服装城为依托的商业项目较多，并由此延伸的中翔丽晶、阅城、凯翔国际广场等精装修小户型商住房源也比较充足。www.fdc01.com房市金碟■总结：相城区域利好1、苏州楼市的价值盆地，楼盘性价比普遍高；2、交通改善更好融入主城区，随着数条道路的贯通，与苏州城实现无缝对接；3、招商、雅戈尔、恒基、合景泰富等名企进驻，地价房价风生水起；4、相城打出“水城、花城、商城、人居城”的四城名片，未来规划为苏州的新中心；5、相城的商圈也渐成规模，相城正计划投入300亿元，花五年时间，打造自己的中心商贸区，各项配套也在逐步完善。www.fdc01.com房市金碟结论和启示1、全球性经济危机面前，楼市短期内复苏无望，但会逐步稳定下来；2、政策工具基本已经全数释放，市场信心能否恢复，关键仍在于发展商；3、相城区作为新兴城区，随着各项利好的到来和未来规划的逐步实现，将成为苏州房地产市场的热点；4、相城区虽有多家品牌发展商进入，但目前在售项目并无标杆性项目，这是我们的机会；苏州北进和相城的崛起需要一个标志性的领袖楼盘作为支撑！www.fdc01.com房市金碟二、竞争态势分析www.fdc01.com房市金碟■一、供应充足，竞争激烈1、总计在售项目的可售房源合计约55万方，待开发住宅总量合计约100万方；2、主要产品类型以小高层、高层产品为主力；3、各品牌发展商扎堆，相城未来的竞争将趋激烈。在售高层主力75-90平米两房和118-140平米初步规划09年9三房,均价6400未来月面世，先开发东可售住宅总计12万方北角住宅地块在售高层主力79-88平米两房和124平米三房，均价5600-5800方阳光美地：大观名园：高6500元/平方层7200元/平方www.fdc01.com房市金碟■在售项目情况未推余量总建【万已推公寓未售主力面积【平项目【万产品类型价格方】【万方】米】方】88-97小高层7221.41.14两房、三59香城花园多层、小高层112-127房00两房91-116、高层晨曦馨苑14.484.983.35多层、高层三房121-6313300两房80-90、三康桥丽都1710.31.7高层6400房100-122多层、小高层、两房79-88、三华城国际209.52.76000高层房102-111www.fdc01.com房市金碟■待开发项目情况面积(竞的单位地块位置用途容积率建筑面积(㎡)楼面单价元/㎡㎡)相城区元和塘以西、春申湖路南侧D区（1-2）详见规划设计意见书（1.8-恒基中国地产有限公司居住和商业2953586288211376、F区（1-3）号地块3.5，0.4-0.5）北京城市开发集团有限责任相城区春申湖路北、城区中学西1号居住和商业113285＜2.52832132472公司苏州雅戈尔置业有限公司相城区齐门北大街西、阳澄湖西路北居住和商业62650≤1.5939754416上海君地实业有限公司相城区澄和路东、安元路北居住和商业39664≤1.5594963059苏州荣盛房地产开发有限公相城区澄和路东、庆元路北居住63041≥1.6≤2.01260821523司苏州中惠房地产开发有限公相城区元和街道日益路南、中惠晨曦东城镇住宅用地13323