版权声明：本文仅供客户提案使用，版权归三固三方（上海）不动产机构所有，未经三固三方（上海）不动产机构许可，请勿向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的内容。谢谢！写在前面一个以“NoBrand”为精神导向的品牌——“无印良品”，正成为时下最受关注的品牌。无印良品的理念是删繁就简、去除浮华、直逼本质、以人为本。我们希望为合肥楼市导入这样的理念，以此来传达一种全新的生活哲学，成就楼市崭新话题，并籍此实现楼盘的快速去化。写在前面作为一个成长于合肥楼市九年的上海代理公司，我们有过成功的项目案例：青年城1号栋数总套数销售周期一期开盘当天去化率价格提升率10幢2062套20个月100%170%百乐门悦府栋数总套数销售周期进场至开盘日开盘当天去化6幢2180套14个月15天189套一个经典诞生的四个阶段思?局辩?群概思?念?局夺?势THINKSDISCERNORIGINALITYTHINKSVISUALIZE思?局THINKS两天内，两大调控政策相继出台?2011年是“十二五”-2011年1月26日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进的开篇之年，国家进行一步做好房地产市场调控工作，俗称“新国八条”经济结构调整的任务重-2011年1月27日，上海市和重庆市分别公布对部分个人住房征收大，当前需要一直楼市房产税试点的暂行办法。过热使资金重回实体经?增加土地供应济；?大力推广“限房价、竞地土地政价”?2010年国务院先后三?合理确定本地区年度新建住策?加强闲置土地处置房价格控制目标次部署调控工作，尽管?主要城市拥有2套后不能再购房调控取得一定成效，但?严格实行地方政府问责制信贷金?房贷：二套最低首付6成?加快建立个人住房信息系统政府监融?土地竞买必须说明资金来是调控后市场很快回暖管源并提供相应证明新国；八条?特别是自2010年4季度以来，部分城市住房?成交出现量价齐升的势多种方式增加保障财税政房供应保障房头，限购；策?上海重庆开征房产税因此，在2011年1月，?不足5年全额征收营业税?加强土地增值税征管的监督中央再度出手调控楼市。调控政策对市场需求的影响直接?不同客户所受影响：--豪宅买家、投资客户受限购影响最直接，或会在地方细则出台前购买--首改买家首付门槛提高，部分实力一般的买家或会观望--首次置业者受影响较小，但较易受政策影响而观望客户类型影响程度主要影响原因不同物业影响豪宅买家大一般拥有多套物业，限购下不能再买高端住宅、别墅等影响大首改买家较大二套6成，首付门槛提高中高端住宅受影响首次置业者不大利率优惠幅度减少外围首置型楼盘受影响较小投资客大限购、首付提高、营业税增加、房产税开投资性住宅受影响，商务征影响公寓、商铺则受益首次置业类刚需客户将成为未来市场主力近期合肥市主要开盘项目表现100%80%60%40%20%0%从近期合肥市主要开盘项目来看，各开盘项目销售差别明显拉开，实质上正在悄悄的发生分化，由于改善型需求和投资性购买被限制，公寓等投资属性较强的产品销售显著下滑，高性价比项目备受关注，并取得良好销售业绩。未来一段时间首次置业类刚需客户将成为未来市场主力。项目区位条件?项目位于合肥市龙岗工业区（省级开发区），2009年11月划归瑶海区管辖，属于合肥市规划的东部城市组团，距离传统市中心约8公里，距东二环约4公里。?区域房地产市场起步较早，但缺乏统一规划，存在各自为政的局面，导致区域形象较差，认知度低。合肥市的城市布局与区域认知“南富西贵”,“东穷北匪”?西贵——上风上水，天鹅湖，大蜀山长丰县聚集在此，区域内集中了众多高等院北城区区校、科研院所，学区配套一直领跑合139.32平方千米，人口43万人，肥肥四大区。合肥市重要交通通讯枢纽，人口流动较大东县?南富——高收入以及高学历的人群聚东城区居地；万达，绿城，绿地扎堆聚集，西城区高档楼盘开发聚集；芜湖路板块，马142.9平方千米，常住人口246.83平方千米，常住人口43.9万人，合肥市未来发展鞍山路板块合肥市富人区的代表。49.37万人，高等院校、科研主方向，目前该区域城市建院所云集设和基础配套设施落后?东穷——合肥老工业区聚集地，整体南城区收入水平低，生活着处于合肥市低收340平方千米，常住人口52万人，事入阶层的人群，不过随着近年房地产业单位集中，城市建设飞速发展。开发，区域印象逐渐发生变化；?北匪——城北由于临火车站，流动人口较多聚集，社会治安相对混乱，居市场对项目板块的认知停留在相对低端的价值层住氛围较差。面项目交通条件现状交通：?区域主要依靠临泉路与长江东路与老城区联系，但目前路况均较差，且临泉路即将进入道路维修期；?项目距区域交通主干道距离较远，出行不便，且对外公共交通缺乏，影响生活出行轨交2号线?远景规划轨道交通2号线将通达区域，享有一定规划利好地块四至现状?地块原为荒废农田，内部土地平整，周边基本被民房或小区围绕，其中西侧高压线对项目有一定影响，无可利用资源。?现周边人气不足，生活类配套设施匮乏，缺乏居住氛围。地地块四块四至至地块本案东怡和华庭小区西民房、高压线南现状住宅北现状道路、工厂项目指标本项目规划指标规划功能居住用地容积率3.37地价220万元/亩占地面积4.76公顷项目配套农家超绿化率42.45%建筑密度17.4%区域楼市以价格取胜?板块特征：距离市区较远，最近几年有所发展，价园上园恒大城圣地亚哥格较低，性价比高。瑞泰江南城园怡然居?房地产市场特征：项目较多，且多为大盘，价格低是区域最大卖点，价格在2010年初大幅上涨。?皇马花园价格描述：大部分项目均价在5300-5800元/平米左右浮动，海州景秀世家多层价格为6300元/平米。城建琥珀名城博澳名海州景秀?后续货量：目前后续供应200万平米，后续供应充苑世家静安家园沛。推货楼盘规模（万㎡）推售类型推货面积（万㎡）网签销售率目前价格（元/㎡)圣地亚哥35高层3.6948%5800瑞泰江南园13多层、高层671%5300静安新天地9小高层、高层7.478%5000城建琥珀名城65多层、高层31.892%5300金水湾花园11小高层、高层475%5600多层6300海洲景秀世家50多层、高层3590%高层5500恒大城57高层2562%5200-5800皇马花园52多层、高层586%5200-5300合计292---117.8------项目属性界定?城市远郊区域?城市化进程偏低?大盘云集?中小规模开发?项目所在区域，认知度较低，主干道维修和项目销售期冲突；?周边生活配套、交通配套缺乏，暂无可利用资源；?市场面临严厉调控的政策形势；?面对周边规模大盘的激烈竞争的情况下；如何突破以上限制，实现项目成功去化？辨?群DISCERN区域购房客户的主要特点：城市格局演变=客户辐射面扩大?合肥城市空间扩张产生一批出城客户群：老城区中心价格外溢客户市中心外肥东进溢客户城客户瑶海区中心价格外溢客户?肥东进城客户群工业园现?龙岗工业园现有的产业有客户客户群区域内外的投资客?来自区域内外的投资客A:市区价格外溢客户：城市快速扩张，高性价比的楼盘赢得客户的青睐来源：合肥老城区中心、瑶海区刚性需求，价格敏感型，以80—100㎡两房或三房，或者50—60㎡为主客户描述支付能力配套要求产品类型1、合肥本地人，在市区工支付能力中1.超市、菜市场等基本生活配套以80-100m2两房作的白领或原住居民，首次等，买不起2.餐饮、娱乐、购物等享受型消或三房为主置业，选择性价比高的住房市区高价房费场所3.年纪较轻对教育配套要求不高区域企业职工，首次置业，支付能力中餐饮、娱乐、购物等享受型消费婚房：以80-投资自住两个动因，选择性等，买不起场所100m2两房或三价比高的住房市区高价房房单身：50-60m2为主B：肥东进城客户：希望改善生活，改善小孩教育环境来源：肥东等周边县市享受高起点的城市配套资源及城市户口客户描述支付能力配套要求产品类型肥东县客户，渴望进入城支付能力中等1.超市、菜市场等基本生活两房或者三房；市，改善生活，提高小孩；配套；教育水平，但是又买不起2.餐饮、娱乐、购物等享受市区高价的楼盘，在区域型消费场所；购买性价比高的合肥3.对教育配套有要求，但有产权的房子；别于市区客户需求的学区房C：工业园客户群：产业工人的需求存在，但总体支付能力不高。中上阶层多选择大户型改善置业来源：区域内及工业园区地缘性/看中价格与配套，以1/2房小户型为主力需求客户描述支付能力配套要求产品类型区域内产业工人，流动率支付能力很低，一般都是超市、菜场、餐饮娱乐一房或者两房小户型大，年龄19-28岁左右租房刚毕业不久的学支付能力很低，多为家里健身等配套设施齐全，交一房或者两房小户型生，合肥本地人帮助置业。通便利，超市、菜场、餐饮娱乐、区域内工厂管理人员，属支付能力较高，多为改善娱乐，休闲，商业配套，1.两房或三房大户型于区域的中上阶层型置业。健身配套，景观，教育2.具有一定景观资源区域私营业主支付能力较高，多为改善娱乐，休闲，商业配套，1.三房以上的大户型型置业健身配套，景观，教育2.具有一定景观资源D：区域内外投资客：偏好地段/产品/景观稀缺等升值前景明朗的产品来源：市区&龙岗纯投资客户与投资自住型客户并存偏好地段/产品/景观稀缺等升值前景明朗的产品客户描述支付能力配套要求产品类型1.来自市区及区域内的投1.总价承受1.对小区内配套要求较1.景观资源佳资客力较强，接高的户型2.看中区域未来的发展规受范围较广2.城市化配套：商场、2.区域内差异划，以及区域未来的发展娱乐设施等可提升项化的产品。目价值的配套3.多次置业3.生态环境：景观公园4.看中升值潜力高的产品等2011，从“旺