——北京城市综合体考察心得HOPSCA,城市传奇首都、奥运、各国大师设计……这些也许是我们去北京之前所能搜索到的所有印象。当我们带着挑剔的目光去看北京的一个个楼盘时，从刚开始的不以为然到后面的唏嘘不已，不得不承认，虽然深圳堪称全国的样板房，但北京的大型综合体却是远远领先的。四天下来，9个综合体，给我们带来了太多的冲击。巨大反差的背后是否意味着巨大的差距！？我们在反省，在总结，并将所想所得汇于此文，基于北京综合体，但不限于北京综合体，为的是能够与大家有更多的综合体方面的探讨与分享！考察对象：北京、天津楼盘（以综合体为主）共9个考察人员：王志华、姚平、张茹兰、王均、贺瑜、孙涛HOPSCA综合分析国外综合体案例分析HOPSCA定义及特点北京综合体个案解析目录CATALOGPART1PART2PART3PART4HOPSCA定义及特点PART1CLUBPARKSHOPPINGMALLHOPSCAOFFICEAPARTMENTHOTEL综合体定义将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。城市城市街区各种功能互为禅益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。街区办公酒店广场广场商业休闲娱乐公寓公寓?区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎；?法国最大的企业一半在这里；?拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦；?欧洲最大的公交换乘中心。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区——一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代的巴黎HOPSCA的起源——法国拉德方斯功能复合性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可整体统一性建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调什么是HOPSCA？高密度，集约性高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补高可达性HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系HOPSCA的特点－续空间连续性巨大的社会效应/升值潜力土地使用均衡性内外部联系完整性规模要求区位要求不是任何地方都能采用HOPSCA地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA的形成必需符合以下条件：HOPSCA的开发条件只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台?必须位于城市中心区，市中心核心地段?城市各种资源决定了它天生的优越条件?必须拥有大规模建筑体量?只有大规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态，缤纷万象的生活加大生活成本空间/时间隔裂土地资源大量浪费缺乏景观和活力社会运行成本增加经济运行效率降低土地使用效率降低种族隔离HOPSCA开发模式出现的必然性剖析HOPSCA成功的内在因素城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城市的精神引领，将生活资源融入其中。HOPSCA是城市发展的必然产物工业区商业区居住区文教区功能分区体现快捷信息交流对城市中心具有强化作用具有复合性、多样化功能体现城市特色、城市形象土地集约利用、环境友好对区域经济具有联动与推动性HOPSCAHOPSCAHOPSCA开发模式与现代城市发展的契合性剖析HOPSCA成功的内在因素?现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化?从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向城市功能多样化城市形象特色化城市环境生态化城市资源集约化城市空间多中心化“城市——区域”一体化“城市——区域”一体化HOPSCA是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；HOPSCA更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展HOPSCA地产模式的价值体现这就是HOPSCA特有的城市精神——“融汇、交流、影响”一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式?现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。?无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。HOPSCA将为城市带来巨大的增值价值HOPSCA是一个强大的磁场，她融汇城市各种资源HOPSCA代表一种新城市时代的生活方式HOPSCA六大业态集合了城市的商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补HOPSCA不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖，更体现出HOPSCA地产开发模式的科学性及联动性使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活北京综合体个案解析PART2华贸中心是北京市60项重大工程之一,项目占地超过30公顷，开发建设规模约百万平米,由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、约16万平米“水主题”国际商城、20万平方米国际公寓和占地约15公顷的运动主题公园组成。北京万达广场（二期）总建筑面积20万平米，由三栋面朝东长安街颇具雕塑感的塔楼组成，其建筑以德国理性主义设计理念为主导，关注细部节点及功能上的应用，其中西座为白金五星级酒店，中座与东座为国际标准超5A写字楼。建外SOHO总建筑面积约70万平方米。建外SOHO被媒体称为北京"最时尚的生活橱窗"，由20栋塔楼、4栋别墅，l6条小街组成。建外SOHO没有围墙，16条小街在占地约17万平方米的建筑群中流动，制造出充满人情味的小街文化。金地中心，集两座超百米国际甲级写字楼和时尚购物中心于一体，总建筑面积15万平方米。独具特色的建筑外观，168米的绝对高度，卓越超凡的国际品质与专业一流的物业管理，共同构建全球领先企业理想办公平台，与成功企业共享未来。北京市知名综合体项目——华贸中心基本情况??????CBD900351003.5区位：北京核心区东侧，国贸桥以东米开发商：北京国华置业有限公司占地面积：万平米建筑面积：万平米容积率：功能：办公、酒店、购物、居住万平米12层4平米层，地下1-62800万平米，营业面积米184规模：层数：地上单层面积：层高：经营管理公司：台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资公司?????——新光天地基本情况新光天地丽思卡尔顿酒店万豪酒店写字楼123商业区规划布局北京国华置业有限公司（项目开发）于2002年4月30日正式成立，注册资本金为3.5亿元人民币，系具有国家房地产开发一级资质的大型地产商。美国KPF（建筑设计）美国KPF，世界最著名的建筑设计公司之一，美国“时代广场”和世界第一高建筑“上海环球金融中心”皆是其手笔。美国EDAW（景观设计）美国EDAW，在全球共有23个分公司，近期的主要项目有香港迪士尼乐园、欧洲迪士尼乐园、美国佛罗里达迪士尼乐园、亚特兰大奥林匹克百年纪念公园、悉尼奥林匹克运动村、日本福冈“运河城”购物中心、马尼拉金融都会中心等。在中国，香港阳明山庄和上海浦东中央公园皆是其作品。美国WATG（酒店设计）WATG经历了上半世纪的发展历程，已经成为带动世界建筑设计的潮流与领导地位，在酒店设计领域占据全球领导地位。美国WATG在全球130个国家设计的豪华酒店作品超过任何一个酒店设计公司，其设计的作品已经成为该地区象征国际化的标志性建筑。第一太平戴维斯（物业管理顾问）负责华贸中心公寓物业管理顾问的是世界顶尖物管FPD（第一太平戴维斯），华贸中心精心设计了与国际管理接轨的资产管理计划、安家计划及VIP尊荣计划。顶级建设团队东：东四环路南：长安街、SOHO现代城、擎峰西：万达广场、金地中心、国贸中心北：朝阳路项目四至北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟。轻轨、地铁和多条公交构筑了华贸中心的立体交通系统，出入极为便利。地理位置个，其中新光天地个，酒店停车位50001258万平方米20万平方米，新光天地购物中心4万平方米，为住宅公寓＋底商的物业模式；50个停车位，写字楼停车位万平方米万平方米（包括