华润置地（北京）股份有限公司华润置地·上地商业项目介绍华润置地·上地商业项目介绍该项目所在地块位于北京市海淀区上地/清河板块，是我公司于2005年8月1日，以25.65亿巨资通过土地拍卖竞得，创当年“地王”。地块总占地面积46万平米，地上建筑面积约74万平米。其中住宅占地约23万平米，建筑面积约61万平米；商业占地4.6万平米，建筑面积约11.89万平米。目前住宅部分“橡树湾”已经开始二期销售，均价14000元/平米。商业部分总投资额约20亿元人民币，预计在2008年6月开工建设，2010年竣工入市。该项目将成为上地区域规模最大、功能最全、档次最高的区域商业中心。项目背景项目位于海淀区清河镇，在北五环及清河北侧，八达岭高速路和上地信息产业基地之间。具体四至：东至安宁庄东路，西至清河镇西路，南至清河镇南路，北至清河北二路。项目位置项目整体规划用地面积：25000㎡建筑面积：83900㎡容积率：3.36覆盖率：50%层数：地上8层、地下3层BUSSTOP东区西区用地面积：21000㎡建筑面积：35000㎡容积率：1.67覆盖率：40.5%层数：地上4层、地下2层项目商业规划地上118，900规划面积地下57，000东区商业建筑面积83，900地上8层，地下3层楼座占地面积11，120西区商业建筑面积35，000地上4层，地下2层楼座占地面积11，120地下建筑部分人防5，200设备及物业管理用房5，945车库35，855停车楼地上4层，地下车库2层东区地下一层商业16，000商业出租面积128，900175，900总建筑面积项目技术指标外部条件：土地已经全部拆迁完毕并交付我司，具备开工条件内部条件：项目定位工作已经基本完成下步工作：定位细化、方案设计及主力店招商工作项目现状在“传统商业中心”地块日趋减少的今天，一类新兴的特殊的地段越来越引起了我们的关注。它们一般位于产业经济中心、政府重点发展的城市边缘集团及新兴交通枢纽，区域商务和居住人群数量众多，具备商业底蕴却亟需升级换代，这类地段我们称之为“新兴商业中心”。望京就是这类地段的典型代表，经过近几年的发展望京目前基本完成产业、居住、商业的布局，已逐步成为公众认可的“新兴商业中心”。而与之神似的“中国硅谷”——上地目前与望京相比最大的缺憾就是商业功能的布局的缺失，但是上地目前却已经具备了成为新兴商业中心并超过望京、立水桥的四大优势。作为现在与未来政府大力开发的中重点，按照北京对中关村科技园区的规划战略，上地恰好处于产业发展与商业、居住发展的节点，是京北商业地产的热点区域，而唯有实力与信心兼备的品牌开发商，才能在这场商业变革中拔得头筹。上地新兴的商业中心——海淀区北部区域总体规划，园区内就业人口持续增长，高素质就业人口达到60万，人口素质持续提高，收入持续增长。区域教育机构云集，海淀区为北京乃至全国高校最为集中的区域。中科院各分院及其他各普通高校也在项目的辐射范围内。项目地处中关村科技园区海淀园，也就是我们所说的“中国硅谷”优势一持续不断的产业发展——2007年1-3月2006年1-3月同比增长(％)新认定企业数831862-3.6总收入1575.61139.838.2其中：产品销售收入938.5708.832.4其中：技术收入227.1163.439.0工业总产值(现价)831.8631.331.8上缴税费67.746.944.2利润总额55.018.7194.6出口创汇23.319.519.6单位：家、亿元、亿美元年一季度园区高新技术企业发展数据2007优势一持续不断的产业发展——亚奥板块西三旗板块回龙观文化居住区中关村板块西山板块优势二优越的地理位置——五环路、八达岭高速、轻轨13号线交汇的黄金地段，环境成熟，地理位置十分优越。它东临八达岭高速、永泰社区，与西三旗板块、亚奥板块相接；西接上地信息产业基地，距离其核心区1公里；南接五环路，经安宁庄东路、八达岭高速、京包快速可方便到达中关村板块及二环以内；北侧可方便到达西山板块、回龙观文化居住区。围绕本项目1公里范围内有八达岭高速、轻轨13号线、五环路，西侧的京包快线、东侧的地铁8号线年底也将开工建设。项目地块东侧和北侧边界紧邻40米宽的城市主干道安宁庄东路和小营西路，而且安宁庄东路南跨五环工程也将年底启动。小区内部城市次干道清河北路随着项目竣工也将打通连接八达岭高速与上地信息路，距离轻轨13号线仅800米。另外我司还将在项目东侧临安宁庄东路代建地区公交总站，随项目一同完工使用，预计有公交线路15条。优势二优越的地理位置——根据我们实地调研的情况来看，该区域属于传统商业中心，商业基础较好，商业气氛浓厚。域现状商业主要分布在以金五星为中心的清河北路及以蓝岛金隅百货为中心的安宁庄东路两个区域。整体呈现出分布零散、面积较小、定位偏低、缺乏品质的特点。近年来区域商业的空白迅速成为商业地产开发商及各大品牌零售商垂涎的价值洼地。巨大的利益空间，使得蓝岛金隅百货、硅谷亮城（华联）等商业项目纷纷涌现。但是这些项目虽以中档百货或者购物中心定位，但是由于规模较小（蓝岛金隅约1.6万平米、硅谷亮城7万平米），大大制约了项目的档次、商品的种类及辐射范围，难以满足区域新增人口的商业要求。因此区域只有本项目以12万平米的大型集中商业真正集合了购物、餐饮、娱乐、休闲、运动于一体，无论从规模、位置、设计、业态在区域内无可匹敌，可以成为真正的商业旗帜。优势三空白的商业——区域1公里范围核心商圈内商业业态以传统小百货（金五星）、小型超市（超市发）、路边小底商为主。整体呈现分布零散、面积较小、定位偏低、缺乏品质的特点，购物中心、大卖场、都市主题百货店等商业前沿业态尚未进入该商圈。核心商圈现状泰鑫源商厦、国美电器、超市发等金五星、清河百货、超市发，服装专卖店等蓝岛金隅百货、美廉美、阳光鑫隆市场等优势三空白的商业——区域竞争项目优势三空白的商业——12万1.6万7万9万未建设2007.1已竣工，开业未定预计2007.10清河新城蓝岛金隅硅谷亮城北店时代位置清河北路与八达岭高速交汇处安宁庄东路上地信息路回龙观西大街家庭主题休闲购物中心中低档百货中档购物中心中低档小商品批发规模定位开业时间总体来说目前区域精品百货业存在市场空白，现有的百货不足以满足区域的需求。北店时代蓝岛金隅清河新城硅谷亮城该项目地处上清板块传统的大型住宅集群，而且属于海淀区清河镇腹地，核心商圈原住民人口就达到10万。随着近几年该区域作为北京十大边缘集团的日益成熟，一个个新的大型住宅项目拔地而起，出现了橡树湾（61万平米）、清河新城（80万平米）、小营新区（20万平米）、上地MOMA（20万平米）等一系列大型住宅项目，项目全部入住后核心商圈总人口数量将达到20万人。另外该项目方圆5公里范围内还可辐射到上地板块、中关村北部板块、西山板块、回龙观板块、西三旗板块等几个传统大型居住区，总辐射人口可达到70万人。而且根据我们的实地调研发现，这些区域内人群结构比较年轻，收入较高，具有很强的消费实力。目前上地/清河周边新生住宅项目均价已超过12000元/平米，以我公司橡树湾为代表一批高尚社区均价已过15000元/平米，这就意味着现在及未来将会有更多的富裕阶层入住，彻底改变区域的人口结构和消费格局。目前区域的人群的主要消费场所仍是距离较远的传统商业区西单、当代，就其原因主要是在他们居住附近没有能够满足他们要求的定位中高档、业态多元化、可满足一站式家庭型消费的购物场所，也就是说这类商业在该区域存在很大的空白，亟需完善。优势四万的消费人群——70亚奥板块西三旗板块回龙观板块清河板块中关村北部板块西山板块优势四万的消费人群——70项目周边主要居住板块区域板块人口总数居住人口办公人口现状拟增（在建）现状拟增（在建）清河板块9.4万6万2万0.4万1万上地板块15万5万10万亚奥板块（西北区）10万6万4万回龙观板块20万20万中关村板块（北区）10万7万3万其他5.6万4万1.6万总计70万43万2万14万11万区域商业人口总量：项目可覆盖的清河板块、上地板块、中关村板块、回龙观西三旗板块、亚奥板块商业人口总量达70万之多，其中仅核心商圈上清板块人口20万人。优势四万的消费人群商圈消费人口总量——70楼盘位置2007年6月售价（元）橡树湾海淀区上地东15196清河新城海淀区清河桥西南角9898上第MOMA海淀区上地安宁庄路13486领秀新硅谷海淀区西二旗中路6号16128褐石海淀区圆明园东门对面13956富力桃园海淀区西三旗桥向东建材城环岛东300米路北13438区域内住宅的销售价格已经超过15000元/平米，且后劲十足。高品质、高房价住宅项目的大量出现也印证了区域居住人口高收入、高消费、高学历、高品位的特点。优势四万的消费人群项目周边板块住宅价格——70区域具备得天独厚的产业资源，产业的发展，大量就业人口的增加以及对商业配套的要求为本项目的发展提供了机遇。项目所处地理位置交通便利，距离市中心较近，且市政规划建设道路网络健全，能够更好的提高到达项目的便捷性。以本项目为中心5公里范围内高档次、高品位、成熟大型集中商业存在市场空白，高档百货业态尚未进入该区域。核心商圈1公里范围内，商业形态落后，现有商业无法满足区域消费人口的需要。项目可辐射板块内消费人群数量众多达70万，核心商圈达20万人之多。而且区域人口结构呈现高素质、高学历、高收入、高水平四高特征，消费实力强劲。区域概况小结面向北京北部区域，立足年轻家庭消费和部分上地商务消费，集时尚购物、生活配套、餐饮、娱乐、文化、运动，多功能、多主题，引领区域崭新生活方式的地标性商业旗舰。根据我们通过《中国硅谷商业旗舰