2007年12月24日金融街后沙峪项目可研报告????????第一部分：项目概况第二部分：城市及区域发展分析第三部分：项目用地分析第四部分：区域房地产市场分析第五部分：市场预期发展判断第六部分：区域重点个案分析第七部分：项目初步方向及经济效益分析第八部分：项目综合评价汇报提纲项目概况项目位置项目基本概况????????5163164.66200410148701995892065882604330217165项目类型：项目公司股权收购；项目位置：北京市顺义区后沙峪镇西白辛庄榆阳路号；东至沙峪南路，南至嘉浩别墅，西北至西白辛庄；占地面积：平方米；用地性质：已取得《国有土地使用证》（京市顺其国用（出）第号）原土地使用权人：北京盟科置业有限公司；土地用途：别墅、公寓及配套；土地使用权年限：年（年月日至年月日）；地块现状：项目用地共亩，其中亩在建工程（栋别墅的地基），亩土地约有户住户未拆迁，另有一个鱼塘和一个苗圃。机场高速物流别墅区京顺路进出口产品加工区项目位于中央别墅区的核心位置新国展首都机场国门商务区机场家属区别墅区别墅区别墅区别墅区别墅区B空港工业B区空港工业区温榆河别墅区项目位置项目区域位置关系京承高速路后沙峪出口城市及区域发展分析北京市的规划，强调了“两轴－两带－多中心”新型城市空间结构。北京城市发展规划????首都功能核心区东城、西城、崇文、宣武，我国政治、文化中心和国际交往中心。城市功能拓展区朝阳、海淀、丰台、石景山，实现和拓展首都城市性质功能的重要区域。城市发展新区通州、顺义、大兴、昌平、房山和亦庄开发区，制造业和都市型现代农业的主要载体，疏散城市中心区产业与人口的重要区域。生态涵养发展区门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆，北京的生态屏障和水源保护地。在新编北京城市总体规划中，通州、顺义、亦庄是三座重点发展的新城。北京市区县功能定位顺义规划定位??按照北京市新的城市总体规划要求，顺义区将作为北京市建设的重点新城，承担着现代制造业、国际交往、空港物流业、国际展览业、体育休闲和居住的功能，是北京东北部城市化发展的核心，是未来一个相对独立、功能完善的城市。按照规划，顺义重点新城确立了“一港、两河、三区、四镇”的城市空间结构。一港指首都机场及临空经济核心区；二河指潮白河旅游休闲度假区和温榆河绿色生态走廊；三区指顺义中心区（原卫星城三个组团）、空港区（后沙峪镇中心区、空港工业区、温榆河别墅区）、河东新区（南彩镇和北小营镇中心区）；四镇———杨镇、高丽营、李遂、赵全营，是统筹城乡发展的桥梁。第一产业第二产业第三产业顺义区房山区昌平区大兴区通州区GDP276.119.9168.387.9213.912.4134.467.11923.684.3104.2153.514.169.769.714312.169.361.6顺义区经济总量和人均GDP均位居北京城市发展新区第一位年比上年增长常住人口人均亿元（）美元顺义区房山区昌平区大兴区通州区2005GDPGDP()%()276.119.64812213.92.130471925.23042153.511.42147143102044经济总量和人均GDP城市发展新区各产业增加值顺义经济发展状况?2005年顺义区顺义区GDP276.1亿元，比上年增长19.6%，占全市GDP的比重为4%。按北京市统计局2005年常住人口计算人均GDP为4812美元。其中第一产业19.9亿元，比上年下降4.8%，占全市第一产业的比重为20.3%；第二产业168.3亿元，比上年增长24.6%，占全市第二产业的比重为8.3%，在第二产业中，工业增加值153.1亿元，比上年增长25%，占全市工业增加值的比重为9%；第三产业87.9亿元，比上年增长17.4%，占全市第三产业的比重为1.8%。三次产业结构为7.2：61：31.8。顺义城市人口交通发展规划???城市建设：空间充足城市建设用地有20余平方公里可开发利用，有1000-1500万平方米的开发空间可以进行高品质住宅、商务办公、商务餐饮的建设。人口增长：增速迅猛顺义新城建设用地规模108平方公里，到2020年，常住人口将达到139万人，其中顺义重点新城规划人口规模为70万至90万人，同时预留达到百万人口规模的发展空间。区域交通：四条轻轨规划的轨道交通包括2020年建成地铁15号线、市郊铁路S6线及S3线、轻轨L1线，运营线路总里程约57公里。加之正在建设的机场轻轨，它们将贯穿顺义新城南北及东西，有机连接新城各组团，并连接北京中心城、通州、平谷、怀柔、昌平等新城。顺义产业发展规划?顺义以临空产业和现代制造业为重点，全面引导区域产业向高端、高效、高辐射力的方向发展。第二产业重点发展电子及通讯设备制造、微电子等高新技术产业，汽车制造、装备制造等现代制造业，以及设计研发、食品饮料、服装、包装印刷、家具等都市型工业。第三产业重点发展航空物流、国际会展、国际商务、文化创意、商业餐饮、旅游休闲等，强化现代服务业的高端环节，积极引进具有总部职能的物流结算中心、数据中心和决策中心。进一步优化经济结构，调整三次产业比重。··中粮开发名都园别墅中粮开发名都园别墅开发裕京花园、香江花园开发裕京花园、香江花园新世界开发丽斯花园新世界开发丽斯花园龙湾别墅创造热销神话龙湾别墅创造热销神话丽宫千万级别墅开发丽宫千万级别墅开发丽京入驻中央别墅区丽京入驻中央别墅区第二个外销别墅龙苑第二个外销别墅龙苑观唐首开中式别墅先河观唐首开中式别墅先河中西结合的优山美地中西结合的优山美地龙湖滟澜山盛装开盘龙湖滟澜山盛装开盘未来北京高端物业核心区2005年2006年2007年1995年1996年1997年1992年1993年2003年2004年中央别墅区发展历程1992年，完全“空运”的第一栋外销别墅丽京花园落户温榆河畔，2002年，随内、外销房制度的取消，温榆河畔的别墅在面向国内市场的开端，便被冠以“中央别墅区”之名，以ISB为首的众多国际学校、高尔夫球场、马术俱乐部、和睦家医院、日祥广场等国际化配套日臻完善，至2007年，各跨国集团入驻的“顺义国际空港城”初具规模，新国展落户于此，“中央别墅区”将成为北京第一个脱离远郊别墅区的“城市别墅区”。?????区域经济多元化发展，配套日趋完善；新国展落户，区域商务氛围增强；高品质的千万级别墅豪宅展露头角；国内品牌开发商拿地热；随着国内高端客户的成长，本土置业者关注度增多；发展趋势发展趋势中央别墅区发展趋势用地分析地块距离京承高速后沙峪出口约公里，约分钟车程，对外交通较为方便；地块西侧为天竺路，双向四车道，路况良好；地块南侧与嘉浩别墅城之间为普通简易道路，路面较窄，仅能并行通过两辆车辆，且路况较差???78地块大交通环境较好，对外交通较为便利。地块交通分析地块东侧天竺路地块东侧内部路地块东侧紧临天竺路，路况较好，但有少量货车通行，对本项目存在噪音干扰；天竺路东侧为沿街小商铺，建筑较为陈旧，但对本项目影响不大；地块南侧为嘉浩别墅城，与本项目相邻部分目前荒至，对本项目不利；地块西北为普通农村民宅，建筑陈旧，环境较差，存在一定负面影响。????地块位于中央别墅区内，但本地块周边的别墅项目及周边环境现状较差，目前尚未形成较好的居住氛围，须通过项目自身造势。地块外部环境分析地块东侧天竺路及路边商铺地块西北侧民宅地块南侧嘉浩别墅城地块东西方向较长，仅东侧一面临街，其它三面均被民宅及较差的别墅包围，形象展示面小，不利于本项目形象展示；地块内部西南有一鱼塘，面积不大，无利用价值，其余部分地势较为平整；地块东南有成片苗圃，可为将来景观利用；地块内现状为普通民宅，拆迁量大，存在一定的不确定性。????地块内部苗圃地块内部鱼塘地块自身条件分析地块内部民宅地块大交通环境较好，周边道路路况良好，可达性较强；地块周边物业档次较差，周边环境一般，尚未形成较好的居住氛围；地块周边无可利用的景观资源，需靠项目自身打造；地块临路性一般，形象展示面较小；地块内部地势平坦，但拆迁量较大，给项目开发带来不确定性?????地块用地分析小结区域现状市场分析机场高速物流棕榈滩莱蒙湖香江花园德国印象长岛澜桥兰苑别墅大湖山庄远洋花园京顺路进出口产品加工区项目位于中央别墅区的核心位置新国展首都机场国门商务区机场家属区欧陆苑水木兰亭丽宫美林香槟小镇丽高王府香花畦裕祥花园丽京花园丽嘉花园丽斯花园莫奈花园白露雅园B空港工业B区空港工业区项目地块名都园优山美地嘉浩观唐阿凯笛亚庄园龙湾温榆河龙湖滟澜山区域现状项目分布图京承高速路后沙峪出口2精装修1.7波特兰花园顺义区顺平路彩虹桥西侧1公里0.35别墅独栋北美木质风格两颗树物业管理(北京)有限公司7.64精装修1.5——2龙湖香醍别苑顺义区潮白河国家森林公园(乔波滑雪馆北侧)1别墅、洋房独栋、多层电梯板楼地中海风格北京龙湖物业有限公司5/2.981毛坯洋房0.8——2.4万科四季花城顺义区顺西路益麒麟家居建材广场对面(顺义二中南侧)1.56花园洋房，普通住宅多层、小高层板楼北欧风格万科物业管理公司小高层1.8/多层1.20.6毛坯0.83东方太阳城顺义区潮白河畔0.8别墅、公寓独栋、多层、小高层板楼美式风格北京顺欣阳光物业管理有限公司1.951.1初装修0.88区域在售项目信息列表名称地址容积率物业类型建筑类型建筑园林风格物业管理（顾问）公司物业费（元/平方米·月）每户车位数装修标准现均价（万元/平米，含地下）MOMA万万树顺义区张喜庄出口0.4别墅独栋现代德式简约风格北京当代物业管理有限责任公司62精装修1.9——2.2阿凯蒂亚庄园顺义区后沙峪,温榆河畔,罗马环岛以北1000米处1.2别墅、公寓独栋、双拼、联排、多