区域现状市场分析?????从容积率与建筑类型的关系来看，容积率低于0.6的项目均为纯独栋别墅，在0.6至1之间的项目则主要为混合型物业类型，主要为独栋、联排与多层洋房按照一定比例搭配，高于1的项目则主要为多层洋房和小高层公寓之间的搭配。从建筑风格来看，区域内项目的建筑风格主要还是以欧式和美式风格为主，而龙湾别墅独出心裁，做出一种原创风格的别墅，在区域内比较受欢迎，产品也相对畅销。车位主要方面，别墅产品主要为2个及2个以上车位，公寓或洋房产品车位数量则主要分布在1左右。物业费方面，别墅产品明显高于公寓产品，均在5元/平米*月以上，而公寓和洋房产品相对物业费较低，主要在2—4元/平米*月之间。装修方面，别墅产品有50%项目为毛坯交房，而其余50%项目为精装修，并且装修标准都比较高，通过装修来提高别墅产品的附加值，并借此提升产品的价值和价格对我们的项目也是有一定的借鉴意义的。随着区域城市化进程的加速，新国展、顺义新城建设、奥运等“大事件”的影响，温榆河生态环境效果的不断提升。?????区域房地产市场分析传统的中央别墅区：产品以独栋联排类别墅为主；客户以高端外籍客户为主。逐渐打破传统别墅区概念：客户从“以高端为主”逐渐向“中高端”“扩散”；不排除未来区域配套发展足够成熟，吸引大量中等收入人群的可能性，成为新兴中产阶级聚集地；产品多样化、容积率逐渐提高。滟澜山容积率0.65～0.7，户型面积300～380平米叠拼水青庭容积率0.9～1.0，户型面积230～300平米洋房香花畦容积率1.1～1.2，户型面积140～160平米多层万科四季花城容积率1.3～1.5，户型面积120～150平米·物业类型典型项目产品特征传统别墅独栋优山美地（A区）容积率0.3～0.4，户型面积在300平米以上特色别墅小独栋龙湾别墅容积率0.4～0.5，户型面积200～250平米双拼阿凯笛亚庄园容积率0.5～0.55，户型面积200～300平米院墅纳帕尔湾容积率0.6左右，户型面积200～250平米联排龙湖区域房地产市场分析在进行区域市场特征研究时，我们选择不同建筑类型的典型代表项目进行深入研究，分析其价格特征、销售情况、客户特征等。区域该类产品供应相对比较集中，并且得到市场一定的认知，售价相对较高。容易被传统的高端别墅购买客户所接受。??区域房地产市场分析物业类型典型项目价格特征（元/平米）主力总价（元/平米）整体供应特征独栋优山美地(A区)25000左右750万-1000万较容易被新兴的城市新贵所接受。供应相对较为稀缺，从产品形式、总价区间角度，具备一定竞争力。??区域房地产市场分析物业类型典型项目价格特征（元/平米）主力总价（元/平米）整体供应特征小独栋龙湾别墅23000左右700万-800万从销售情况来看，不是特别理想，售价提升空间有限。从总价角度容易与小独栋产生竞争，但是产品上竞争优势不明显。??区域房地产市场分析物业类型典型项目价格特征（元/平米）主力总价（元/平米）整体供应特征双拼阿凯笛亚庄园16000左右400万-700万但是该类产品需要进一步挖掘产品品质，设计细节有待进一步完善。该类产品目前供应相对稀缺，在满足客户对独栋类产品追求的同时，能够满足一定容积率要求，同时具备抗政策风险能力。??院墅产品示意图区域房地产市场分析物业类型典型项目价格特征（元/平米）主力总价（元/平米）整体供应特征院墅纳帕尔湾16000左右510万-650万现状供应不多，市场接受认可度较高，可能成为区域别墅的新宠。南方开发商注重园林景观的打造，视觉冲击力较强，大面宽小进深的产品也直接提升了居住品质。??滟澜山23000左右650万-900万·区域房地产市场分析物业类型典型项目价格特征（元/平米）主力总价（元/平米）整体供应特征联排龙湖区域房地产市场分析物业类型典型项目价格特征（元/平米）主力总价（元/平米）整体供应特征叠拼水青庭12000左右280万-360万从市场表现看，该类产品目前存在一定的市场接受度，随着区域配套逐渐完善，市场接受度将会进一步提升，客户需求也会进一步增多。目前区域此类产品供应相对较为稀缺，少数项目因为产品品质不高，售价无法得到有效提升。随着区域配套逐渐完善，如果此类产品品质在现状基础上有所提升，该类产品的市场接受度将会逐渐改善。??区域房地产市场分析物业类型典型项目价格特征（元/平米）主力总价（元/平米）整体供应特征洋房香花畦8200左右150万～180万该类产品供应目前主要集中在日常生活配套相对集中的顺义城区，存在一定的市场需求。对于生活配套、公共交通依赖性相对较强。按照项目所处区域目前的配套成熟度，与顺义城区相比，对于此类产品的售价支撑相对有限。??80万～120万左右8100区域房地产市场分析物业类型典型项目价格特征（元/平米）主力总价（元/平米）整体供应特征多层万科四季花城??顺义区从早期的高档别墅项目如丽京花园、名都园、裕京花园、欧陆苑等独栋为主的别墅项目，逐渐出现了联排、叠拼、洋房、院墅等类独栋产品，产品形式和类别不断丰富，需求不断多样化；受政府不再审批别墅用地政策的限制，作为稀缺资源的别墅售价也水涨船高，但同时客户对别墅的品质与园林景观要求也不断提高。区域发展呈现出从机场两侧，沿温榆河向西、向东两个方向发展的高端别墅区，即传统温榆河别墅区＋新兴的京东别墅区，连贯成片，产品更加丰富；成为临空经济带最直接的收益者。该区域不断成熟的配套、交通、教育、居住条件等，加上温榆河彻底整治，丰富生态走廊等景观资源，高端人群居住区的核心地位将不容动摇，同时会进一步吸纳大量产业带来的大型企业、跨国公司高层管理人员和对高端物业的投资者。区域房地产市场分析小结独栋客户小独栋客户双拼客户院墅客户不同类型客户购买特征研究???????????产品品质、私属性、景观是此类客户购买时首要关注的因素；对于价格不是特别敏感，只要产品满意，可以接受更高价格；对于配套的档次和品质要求较高；对于公共交通的关注度较低，更重要的是道路交通的可达性。产品品质、户型面积（总价）、私属性、景观是此类客户首要关注的重要因素；在满足居住需求的前提下，适当控制面积、控制总价；同样对于配套的档次与品质要求较高；对于公共交通的关注度较低，更重要的是道路交通的可达性。与小独栋客户购买特征相似，区别在于对于私属性的追求并不是那么强烈。产品形式、价格、户型、景观等是此类客户关注的重要因素；因为对别墅生活有较强的追求，但是总价承受能力相对有限，不会刻意强调私属性。联排客户叠拼客户洋房客户多层客户不同类型客户购买特征研究产品形式、价格、户型、景观等是此类客户关注的重要因素；因为对独栋别墅生活有较强的追求，但是总价承受能力相对有限，不会刻意强调私属性价格、产品形式、户型、景观是该类客户较为关注的因素；作为以改善居住环境为购买目的，在总价能够承受的前提下，希望能够实现产品的升级换代。户型、价格、面积、配套、交通是此类客户关注的重要因素；在合适的户型面积前提下，希望户型设计合理，具备一定的舒适度，更加关注生活配套的便利度和公共交通。价格也是较为敏感的因素，在总价能够承受的前提下，追求低密度的生活品质。购买特征与洋房客户购买特征有些相近，主要区别在于因为生活方式的不同，更加注重性价比和升值潜力。对于公共交通有较强的依赖性；对于配套档次不要求过高，而是要求便利性。??????????对于公寓类或者普通住宅客户，随着区域配套和交通条件特别是公共交通的逐渐完善，将会吸引更多的大量中等收入人群来购买，但是对价格的承受能力有限。对于类别墅客户，随着区域内该类产品品质的逐渐提升和完善，同时因为别墅总价更进一步的提高，会吸引相当一部分本来计划购买别墅的客户来购买类别墅，客户需求量呈现较为明显的递增趋势。对于别墅类客户，受整体供应将会逐渐稀缺的影响，购买力将继续持续，同时能够承受一定的价格涨幅，但对产品品质要求越来越高。市场预期发展对不同类型客户影响分析区域现状配套条件分析区域现状的景观、配套条件对于别墅类产品的客户需求能够满足；而对于购买洋房的部分客户、多层或者小高层客户来讲，目前区域配套标准，特别是公共交通可达性，日常生活、教育配套的档次都相对不能满足或者不能匹配。和睦家医院（区域内顶级的私人医院）????现有配套设施：USB国际学校、京西国际学校、力迈学校日祥广场（餐饮、商业、家居服务、电子商务）区域目前出行主要依靠私家车，公共交通不发达。区域预期配套条件新国展选址于北京市顺义区空港城内，总规划占地公顷，总建筑面积万平方米，总投资亿元人民币。整个工程分三期进行建设。其中一期工程拟建展馆个，建筑面积万平米，计划将于建成并投入使用。全部工程完成后，将成为国内最大，国际一流的综合性、现代化国际展览中心，涵盖包括会展中心、购物中心、写字楼、公寓、主题公园等多种物业类型新国展将极大地提升区域商业氛围???2251008420202008本案机场北线快速路北清路东延段区域预期配套条件潜在配套设施：中央别墅区配套（根据规划，未来在中央别墅区内还将有余万平方米的公共设施配套）新国展配套（预测包括万平方米购物中心、公顷以上主题公园、～星级酒店客房余套、高中档写字楼万平方米）潜在交通设施：其中北清路东延与机场北线快速路将加强本区域与西部区域的直接联系；机场快速路与机场第二专线将加强本区域与东南部区域的直接联系。区域道路交通将继续得到完善，来往便利程度增强；公共交通也将随着新国展、奥运等因素的影响逐渐得到改善，城市化进程逐渐加剧。???2018204520008市场预期发展判断地块名称位置用地性质建设用地面积（平米）规划建筑面积（平米）出让方式起始价或招标底价（万元）成