从区域土地交易情况和预计入市地块情况来看，未来一段时间内顺义区土地放量较大，主要集中在顺义新城、马坡镇和后沙峪镇区域，但本项目所处的中央别墅区内几乎没有新的土地入市，这利好于我们项目的操作；从容积率的角度看，政策限制调控方向非常明显，绝大部分住宅用地的规划容积率都在以上，低密度产品将逐渐稀缺，且单个供应规模相对较大，大面积地块的容积率都在以上。按照正常情况来分析，容积率左右对应的产品形式是以类别墅为主，或者配合一定比例的多层；容积率以上对应的产品形式是以小高层为主。??1.01.51.01.5由此可见，未来顺义大区域内类别墅、多层或者小高层的供应量将会加大，竞争也会加剧，因此寻找差异化、有竞争力的产品形式非常重要。预期市场竞争环境小结区域重点个案分析龙湖滟澜山基本信息??????????投资商/开发商：北京龙湖置业有限公司；景观设计：美国BASSNIAN住宅设计事务所；地址：顺义区温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东1500米；占地：24万平米；建面：10.8万平米；容积率：0.67；物业类型：别墅；建筑类型：联排；园林特色：西班牙和托斯卡纳风格；装修：精装修，全套品牌家电家具。???高容积率的别墅产品：容积率为0.67，但是别墅大面宽小进深的特点让产品的品质丝毫没有降低。精装修：高标准的装修进一步提升了产品的价值与档次。景观和植被：园林的层次感及原生植被的移植增加了小区的精致与奢华。项目特点分析名都园基本信息???????????投资商：中粮集团；开发商：北京名都房地产开发有限公司；景观设计：机械部建筑设计研究院/北京东方园林艺术公司；地址：顺义区温榆河畔；占地：26.6万平米；建面：17万平米；容积率：0.63；物业类型：别墅；公寓；建筑类型：独栋、联排，多层板楼；园林景观风格：南加州风格；装修：公寓为简装。名都园??项目特点分析别墅与公寓的完美结合：高标准的装修进一步提升了产品的价值与档次。成熟的社区氛围：别墅产品早已入住，此次为公寓销售，成熟的社区分为对于投资者是非常必要的，因为这会直接会影响到租金水平。项目2居（69平米）3居（145平米）4居（210平米）购房成本（元）总价69*9500=65.55万145*9500=13.775万210*1万=210万首付30%20.55万41.75万63万贷款45万96万147万月供（15年）3712792012127日常费用（元/月）物业费60712762332取暖费240505923宽带166166166有线电视173173173车位100100100成本合计（元/月）月费用合计128622203694月总支出合计49981014015821投资收益月均租金70001300021000月均净收益200228605179贷款月回报率0.97%0.68%0.82%年回报率11.70%8.20%9.86%一次性付款月回报率0.87%0.78%0.82%年回报率10.70%9.39%9.88%成熟的中央别墅区对公寓产品的租赁需要非常旺盛，租金水平比较高，产品的投资回报率较高（年年），因此名都园内的公寓产品非常畅销，收到客户的追捧，套公寓月日开盘，现已基本售罄。?9.39%/——10.7%/2821118名都园公寓产品投资回报分析龙湾别墅基本信息??????????投资商/开发商：北京英才房地产开发有限公司；景观设计：美国GBBN；地址：顺义区后沙峪镇温榆河别墅区21号地；占地：120万平米；建面：35万；容积率：0.47；物业类型：别墅；建筑类型：独栋；园林景观风格：原创风格；装修：毛坯。?7000平米的滨湖商业，齐全的商业配套，打造中央别墅区未来的集中消闲消费中心。?项目特点分析300平米左右的小独栋，精致而典雅。原创的别墅风格，时尚的立面效果，给人一种超越时空的联想，对城市新中产阶级有强烈的吸引力。纳帕尔湾基本信息??????????投资商：中国翰宏基业房地产开发有限公司；开发商：北京乔波冰雪家园置业有限公司；景观设计：天开建筑设计公司；地址：顺义区牛山镇潮白河国家森林公园内,顺安东路乔波冰雪世界东侧；占地面积：29.7万平米；建筑面积：13.7万平米；容积率：0.47；建筑类型：独栋四合院（院墅）；园林景观:美式南加州风格；装修：精装修。奢华的装修给人一种大气和厚重的感觉，体现主人尊贵的气质地位。?高容积率的独栋别墅，在有限的条件下创造的奢华。?北美南加州风格，园林和水景的结合令小区的氛围更加田园、浪漫。?项目特点分析优山美地基本信息???????????投资商：鲁能地产；开发商：北京碧水源房地产开发有限公司；景观设计：倍尔高林；地址：顺义区温榆河北岸，后沙峪镇南；占地面积：66.6万平米；建筑面积：27万平米；容积率：0.4；物业类型：别墅、公寓；建筑形式：独栋、7层板楼；园林景观：A区中式B区美式C区西式装修：毛坯。主会所、儿童会所、艺术会所，三大会所功能各异，彰显豪宅品质。?中央别墅区核心地段，中式、美式、西式风情大宅，世界不同风格别墅尽在其中，让您充分体验奢华别墅生活。?项目特点分析北京最大的国际学校近在咫尺，独享中央阳别墅区第一大教育配套。?项目初步方向及经济效益分析初步可能方向???0.50.7项目背景：本项目目前尚处于土地一级开发前期阶段，项目规划指标尚未确定。根据项目地块周边已成交土地规划指标及目前政策趋势，我们对本项目地块可能的容积率提出三种考虑方向。方案一：容积率。这一方案主要参考本项目周边中央别墅区区域已建成和已成交的低密度项目容积率，打造纯低密度别墅社区。但在北京别墅用地审批限制后，这样的容积率规划获得通过的难度很大。根据市场现状和本项目地块条件特点，产品主要以特色类独栋别墅为主，可以有部分联排产品。方案二：容积率。这一方案是考虑低密度别墅的审批难度情况下的折中方案，既不会在规划指标上带来太大压力，又可以在产品组合上灵活操作，而且联排和叠拼的产品组合区域内市场认可度也较高。方案三：容积率1.0。这一方案主要考虑到去年新政以后，很多北京远郊区项目容积率一般不低于1.0，这一方案的审批难度较小，且可以做联排别墅和洋房的产品组合，比较符合市场需求，但90/70政策的会对产品设计提出非常大的挑战。项目建设用地平米163164.66初步可能方向可能的方向容积率建筑面积产品组合特点方案一0.582652类独栋+联排与周边市场大势相符合，追求低密度产品规模最大化，以类独栋产品为主，结合部分联排别墅，打造较大规模、产品纯粹的均质化低密度社区。方案二0.7115311联排+叠拼联排+叠拼的产品组合，都是区域市场内较为稀缺和认可度较高的产品，利用叠拼平衡容积率，同时保证整个社区的高尚品质。方案三1.0163206联排+洋房1.0左右容积率相对较容易报批，通过联排+洋房的产品组合形式，即能打造部分低密度产品，同时又能通过洋房提高容积率，并消化70%的90平方米以下户型，同时消除别墅销售较慢的风险，充分利用景观，打造区别于城区住宅的高档社区。指标方案一方案二方案三容积率0.50.71.0总建筑面积（平方米）82652115311163206建筑形式组合比例类独栋67%联排33%联排63%叠拼37%洋房80%联排20%建筑面积（平方米）5466026922719554226013053232633价格（元／平方米）326702904029040242001452029040销售总收入（万元）260105314419284464市场价格预判预判背景：根据目前顺义及周边市场现状，以及考虑未来市场价格涨幅（年均10%），本项目目前尚处于土地一级开发前的准备阶段，如果顺利进行拆迁，并进行一级开发，到本项目真正推出市场预计会在2009年底左右，由此预判本项目不同产品价格。税前利润额是指所得税前利润额，其中计算了土地增值税。????????各项取费标准，按照建设经济评价参数进行估算。本项目分期开发，建设期为4年，销售期为4年。土地价格：3.8亿元（含股权转让款，土地使用权，以及项目已经支付的征地款、部分大市政合同款等开发费用）。前期费用包括：可研顾问费、勘察费、顾问费。基础设施配套费包括：红线外市政基础设施配套费、红线内市政基础设施配套费。建安费用包括：建安工程费和建安工程专业费，其中建安工程专业费包括招投标管理费、工程监理费、施工图编制费、标书编制费、质量监查费等。建设单位管理费取第二项至第五项之和的２％。不可预见费取第二项至第六项之和的３％。销售费用取销售收入的5％。成本测算及取费标准项目方案一（0.5）方案二（0.7）方案三（1.0）一、土地费用(万元)380003800038000二、前期费用(万元)112814731562三、基础设施配套费(万元)330646126528四、园林绿化费(万元)165318452285五、建安费用(万元)254663324035263六、管理费(万元)631823913七、不可预见费(万元)160921002328八、销售费用(万元)104041257711379九、财务费用(万元)282436854085十、两税一费(万元)143061729315646成本总计(万元)99328115648117989可售面积单方成本(元/平米)12018100297229成本投资估算表综合来看，方案一的总投入最低，但可销售面积最少，使单方成本最高，而方案三虽总投入最高，但可销售面积大，单方成本也最高。指标方案一方案二方案三容积率0.50.71.0销售收入260105314419284464总投资成本99328115648117989税前利润额108645132116116903销