、等、各楼层业态分布Seraph等COEY、、Chic、JimmymakeupBATAJocky、it、、geri，香水岛、、PacificcoffeeB1等。此外还配有日本料理千登世店和TwiceI.S.OICDisneyshoponly/veromoda/Jack&jones以餐饮、特色食品、休闲为主，包括：以茶一坐、台北雪锅、元绿回转寿司、热风等以珠宝、手表、饰品和个人护理为主，包括：周大福、以年轻时尚的服饰、鞋为主，包括：众多服装品牌专卖店聚集于此，有B2L3L2L1、楼层业态分布主题定位：北京首座女性主题购物中心；定位分析?档次定位：以中高档次为主；人群定位：中层白领阶层；?氛围营造：设计极富国际特色，现代化的中庭式挑空造型。各楼层会针对不同层次的消费者设置业态和品牌。采用品牌专卖的开放式购物模式，各楼层业态交叉组合，同一楼层各业态的档次基本一致，打破了传统商业按楼层划分业态的模式。服装服饰、化妆品以及眼镜、钟表、鞋包等各种业态的品牌店均被打乱后交叉分布在各个楼层；??地铁出口直接与银座的地下二层入口相连，地铁层的业态设计以餐饮特色食品为主，将大量的“乘客流”转化为“消费流”。品牌缺乏对年轻女性白领具吸引力，快速时尚品牌均布点于来福士中心，本案面临较大威胁。???????北京首座女性主题购物中心，室外装修、室内装修、环境装修及店铺装修都体现了其女性主题。地处交通枢纽，能够有效的借力其所带来的大量流动人口。受制于体量及租金回报，业态以零售为主，辅之以少量餐饮；通过少量简餐的娱乐功能带动起零售。来福士开业前，东直门区域仅其一家商业，缺乏有效的协同效应。未来伴随着东直门立交桥周围其他商业项目的逐步开业，本案将面临较为激烈的竞争。项目评析，五星级酒店约6万m2；2，高档公寓约6万m2；2,5A级写字楼约14万m2发展商：国浩房地产（中国）有限公司；开业时间：2009年底；位置：东直门立交桥东北角；交通：与2号线、13号线地铁换乘站、机场快轨相连接；总建筑面积：59万m功能划分：购物中心约16万m??????项目简介：国盛中心4.2?????项目从2000年起七易其主，产权的不明晰影响了其商业价值的释放。国盛中心有着巨大的体量优势，其十六万商业体量远超周边其他竞争对手。综合体开发有利于商业借力项目自身酒店及公寓高端人群。接近机场快线楼商业品质、品牌宜适度拔高以充分分享机场快线楼高收入商务人群所带来的相应消费。东直门公交换乘站位于其一层，过于接近公交枢纽必然使得项目面临如何减少公交换乘人群对于购物环境破坏这一难题。项目评析东直门内大街，又叫簋街(以通宵营业闻名，故北京人也叫“鬼街”)；簋街东起二环路东直门立交桥西端，西到交道口东大街东端；簋（gui）指的是中国古代一种圆口两耳的食物容器，一条街以簋命名，自然是个吃饭的去处；簋街生意最红火的时间，是在半夜两点以后；簋街上最流行的色彩是街道两侧绵延望不到头的红灯光；餐饮街简介?????簋街4.3形成于１９９５年前后，当时社会就业人员面临供大于求的局面，政府鼓励自谋职业，京城又有吃早点难的问题，于是几家小吃部就陆续开张了。随着社会的发展，人们对夜生活的需求越来越大，而北京又极少有吃夜宵的地方，小吃部的老板们就商量着联合搞一个通宵营业的小吃街，簋街才有了雏形。在这条全长米的东内大街上，聚集了近家饭馆，密度之大，全北京恐怕再也找不出第二条来。周围使馆林立造就了簋街得天独厚的地理优势，每年仅外宾为簋街创造的利润就高达万元。年，东直门地区拆迁工作开始，到年初，公里长的簋街大半条街的店面被拆除，簋街只剩西边的“半壁江山”，只剩几家苦苦支撑。拆迁之后，又遇上道路改造，路两旁都在挖沟，严重影响了餐馆的生意。年月，拆完重建的簋街东半部重新开张。月日首届麻辣龙虾节成功举办，簋街复兴了。年的非典又使一大半店铺关门，很多餐馆被迫送起了外卖，簋街又一次面临危机。年非典解除，簋街举办了“狂欢夜”，这也标志着簋街的二次复兴！年月，随着簋街的改造，不少人气挺旺的小店迁走了，簋街虽然已经不敌当年的繁华，但是人气依然还在。如今簋街已经形成了拥有家餐馆，汇集川、鲁、苏、粤、清真等众多风味的“不夜街”。1442200,3500200020021.540200288282003200320061146形成繁华消失复兴衰败复兴现状簋街发展历程?????簋街是北京历史最为悠久的餐饮街，通过自身的不断调整从而成为北京最有影响力的餐饮一条街。平民化的价格及周到的服务是这条街生意火暴的主要原因。簋街在北京餐饮业地位极其特殊，其每一次餐饮口味及菜式的调整都几乎影响着整个北京餐饮业的跟风模仿。由于餐饮目的性强，故而其能够为区域商业各项目带来大量潜在消费者。24小时营业的簋街对于周边商业营业时间的延长也大有帮助。餐饮街评析竞争关系合作关系???????周边年轻时尚白领均为三个项目主要目标客群。银座MALL及国盛中心直通地铁及机场快线，相对来福士而言更具备吸引流动人口随机性消费的可能。国盛中心体量优势明显，未来经过合理规划能够有效将东直门交通枢纽人流转化为客流。东直门交通枢纽汇聚了机铁快线、地铁2号线和地铁13号线，并拥有多条公交线路，机铁快线开通后预计东直门区域日均人流量能达到100万人次。东直门区域人流旺盛，区域商业远未饱和。国盛中心年底开业后将极大的完善区域业态丰富程度。通过合理的错位经营，区域项目将能够分享交通枢纽所带来的大量人流。4.4来福士、银座MALL、国盛中心竞合关系五、项目自身研究分析???????针对年轻白领的时尚主题购物中心东城区东直门立交桥西南角拥有超生活理念的中高消费者(专业人士，经理&公务行政人士25-45岁)来自于东直门换乘的旅游人群来自簋街的消费人群来自该区域高档商务写字楼的白领阶层来自当代MOMA、NAGA上院等高档公寓的商务人群来自使馆区的外籍人士项目定位：项目位置：目标人群：人流构成：5.1项目定位★??????餐饮：以簋街为代表的特色餐饮商务：沿东二环的综合商务地产板块商业：东方银座Mall，国盛中心等大型购物中心交通：地铁2号线、13号线、机场快轨、市区公交、市郊长途、出租车、自行车等多种交通方式实现立体换乘。人流：日均客流量达15万人次项目区域目前发展状况及特色：项目所在区域初步具备了商圈的规模，过去“有商务没商业”的状况得以改善伴随东直门交通枢纽工程的完工，给该区域带来大量的人流身处央企总部云集的东富之地，拥有潜在消费支持人群未来，如何吸引白领时尚人群是今后项目首要要解决的问题评析????商圈规模尚未成熟，加之项目自身体量限制，在吸引人流方面尚处于培养阶段。项目针对周边办公人群多的特点将目标人群定位于具有中高消费能力的年轻白领较符合区域特征。通过对项目的实地考察，可认定项目的业态规划与品牌落位基本与其对目标人群的定位相契合。欠缺之处在于定位中的时尚主题不够突出，各层品牌档次及构成与其预设主题尚有距离。???规划：现状：???项目业态涵盖零售和餐饮以时尚服饰、美食荟萃、生活型态三部分为主题每一楼层有不同主题，整体符合年轻、时尚的主题。5.2业态布局一层以时尚服饰为构成主体，配合哈根达斯、欧诗丹等快速消费品牌。二层以时尚服饰为构成主体，给以H&M、ZARA等快速时尚品牌，体现风尚主题。三层以潮流服饰为构成主体，并有巴贝拉做餐饮主力店。四层以时尚服饰为构成主体，体现时尚动感。五层以餐饮为构成主题，均为大面积品质餐饮店铺。负一层以生活小铺和特色美食小店为主体，显得较有特色。??????零售和餐饮业态紧抓年轻白领所好，对周边商务人群的考虑在餐饮部分也有所体现1-4层以时尚服饰为绝对主体，并以服饰类型作为楼层主题，有必要指出的是，以往常见的体育运动品牌在来福士里面并没有出现，而是以时尚服饰的动感类品牌代替顶层汇集了众多优秀餐饮品牌，有望达到理想的效果，各层均有和主题尽量接近的餐饮配合，有利引导人流垂直流动。项目各个楼层的主力品牌突出，实力比较平均虽然主力品牌尚未开业，但由于项目汇集并合理分布着大量零售、餐饮热门品牌，且开发商运营经验丰富，未来发展前景值得期待地下一层汇集休闲餐饮、小食品零售等业态，特色突出，但受单层面积的限制，实际效果尚有待观察评析：规划：符合都市精英品位的时尚新鲜品牌现状：5.3品牌从服饰和餐饮上引入了四间首次进入北京的品牌，其中新加坡品牌两家。一些品牌构成属于新兴时尚消费品牌，快速时尚、平民奢侈化倾向明显。???????品牌构成档次处于中端、中高端为主体，时尚化、品质化、潮流化明显。引进H&M、ZARA、CK、满记甜品、鹿港小镇、小南国等优秀品牌主力品牌均对年轻白领具强大的吸引力，招商目的性明确品牌分布比较合理，服饰和餐饮品牌对人流的目的性引导明显。引入了四家首度进北京品牌，以自身在新加坡商户资源为主，但其品牌影响力和对人流的带动还不明显。引入的某些新的快速时尚实用品牌（VEVA等）还没有得到市场的追捧和认可，对项目定位的年轻时尚的白领消费客群的吸引有待观察。从品牌构成和品质上，与其项目白领目标群定位较为契合，但由于其主力品牌在北京类同比相对较高，来福士的“全新潮流地标、时尚达人焦点、都市精英品位朝圣地”的目的性定位显然过高，难以得到品牌支撑。评析：现状：人流动线相对简洁，商铺到达率得到保证入口过小，影响人流导入中庭旨在扩大商业使用率但部分区域未被充分利用各层设有独立休息区???项目面积:29716平方米时尚、动感特色:水晶莲中庭不仅连接动线，且进驻商铺，开发了景观的商业价值趣味性强规划：5.4建筑与空间评析：外部外观时尚，以醒目的玻璃墙为特色，符合项目时尚潮流定位，提高商业价值。外部导识明显，外立面大幅广告位