【2008年12月】万科集团北京区域全装修管理培训课程系列装修房项目施工质量保证与验收控制措施保障制度保障三大核心内容组织保障课程目标第2页工程质量质量保证与验收控制的关注点第3页第4页、组织保障1组织保障组织保障没有完美的个人，只有完美的团队齐整到位装修房施工质量管理组织保障—严格把控合作方的组织架构和人员配备第5页甲委单位项目经理甲委单位项目经理水电工工长主体项目经理主体项目经理安全员质检员瓦工工长档案员施工员造价员总包装修项目经理总包装修项目经理油工工长设计师材料员木工工长甲委单位销售经理甲委单位销售经理土建水电工程师装修房总包组织架构（示例）第6页资料员电监理水监理专职总监装修监理总监代表土建监理安全监理装修房监理组织架构（示例）第7页装修房项目部组织架构（示例）第8页总包单位建设单位甲分包单位监理单位装修房现场理想管理模式（示例）总承包模式&大监理模式第9页问题思考如何挑选好的合作方????总包监理甲委甲供第10页以选择总包为例采购牵头，项目部主动配合关注点组织保障精选合作方—第11页完备的培训意识详实的交底获取全力支持重视认可万科理念组织保障有效管理合作方—第12页从始至终都要与合作方高层建立良好的沟通机制?兵书秘籍组织保障?管理人员的“到位”－－做好一切工作的根本保证—第13页兵书秘籍组织保障（续）定期项目评比与监理平行办公—??第14页第15页、制度保障2完善的现场管理制度是施工质量管理的切实保障会议制度进度管理质量管理人员及劳动力管理投资控制安全文明施工成品保护文件资料管理?????????……装修房施工质量管理制度保障—第16页解决和澄清施工中存在的技术问题，明确施工当中的具体技术要求）（每月一次）（每月两次）（每周一次）高层协调会监理例会设计、技术，专业协调会（质量专题会其它会议?????制度保障会议制度（摘要）—第17页参与本工程建设的各单位相关人员应按规定参加由甲方、监理、总包等单位组织召开的监理例会、设计、技术、专业协调会、质量专题会、现场安全文明会等各种工地会议。会议召集单位负责记录、整理会议纪要（非定期会议由召集单位提前书面通知参会各方），并于会后日内将参会各方签认后的会议纪要发给参会单位。会议中所确定的决议事项，会后各方应遵照执行，对所确定的决议事项连续三次未能解决的执行单位，业主有权根据其完成情况给予一定的经济处罚。3制度保障会议制度摘要（续）—第18页包括：①目标控制计划；②总控计划；③月度计划；④周计划。目标控制计划由甲方制订，每月根据实际需要修订一次；总控计划由总包根据甲方制订的目标控制计划编制，经监理审校、甲方批准后执行。每月根据实际需要修订一次；总包单位根据目标控制计划和总控计划的要求编制相应配套的月、周计划。计划横道图应以PROJECT软件编制。制度保障进度管理（摘要）—第19页总控计划由总包单位向监理和甲方报批；周计划编入工程周报。月、周计划编制要求全面、具体，要有针对性、严肃性和可执行性，应在计划中明确关键项目和重点项目。进度计划经批准后，由总包负责落实和执行，监理负责对计划的执行情况进行监督和检查。监理在其监理月报中应对各专业的月施工进度情况进行报告和分析。总承包单位对本工程的工期管理负主要责任。总包因自身生产安排、施工组织等问题造成连续3周未能按时完成周计划的85%，业主将根据合同有关条款内容给予一定的经济处罚。合同中没有规定的情况，视其对工程的影响大小，由业主同监理协商进行处罚。总包和各甲委单位因各种原因造成工程延期，总包和各甲委单位必须于延期发生时向监理、甲方提交工程延期意向报告。延期事件发生过程中，总包和各甲委单位须每日向监理和甲方提交过程报告，同时监理负责收集有关资料并记录详细的延期过程。延期事件结束，总包和各精装单位提交工程《延期申请表》上报监理，进入报批程序。1、进度计划的编制与修订2、进度计划的报批3、进度计划的执行与监督4、工程的延期管理制度保障质量管理（摘要）—第20页1、工程出现质量问题，发现人应及时通知总包、监理或甲方相关专业工程师，得到通知者应随即通知另外两方专业人员一起到现场检查，并分别做好记录、拍照等取证工作。三方人员应通过协商确定属于一般质量问题还是严重质量问题，并会签形成记录。2、对于通过局部返修可以弥补的质量缺陷，按一般质量问题处理，监理应责成施工单位写出质量问题调查报告，提出处理方案报监理、甲方（必要时报设计单位）审批。处理方案经监理和甲方（设计单位）批准后交由施工单位处理并重新履行验收手续。3、对需要大量返工处理的质量问题，按严重质量问题处理。监理公司应向相关施工单位发出《工程部分暂停指令》并抄送总包和甲方，由施工单位写出事故报告和整改措施报甲方和监理审批。整改措施经甲方批准后，施工单位应积极组织落实，完成后重新报验。4、对因施工方责任造成的质量问题，工期不予顺延。5、对连续整改仍不能达到要求者，甲方将根据有关合同条文对其处以经济处罚、索赔、直至清退出场等措施。?施工单位进场前，应针对本项目情况设计合理的项目管理体系，并将项目管理体系图分别报总包、监理和甲方。?施工单位进场后，如需对其主要管理人员进行调整，须事先书面通知监理和甲方，在未得到甲方批复前不得更换。?项目经理和技术负责人等主要管理人员如临时有事需离开工地3日以上，须书面通知总包、监理和甲方并指定代理人。如需离开工地7日以上，应报请甲方批准。制度保障人员及劳动力管理制度（摘要）—第21页用好“经济杠杆”－－奖优惩劣?机会?池兵书秘籍制度保障—第22页关键阶段要点控制第23页、措施保障3竣工交付土建主体预控界面移交大面积装修施工质量保证与验收的关键阶段第24页厨卫渗漏水电安装位置墙地面平整度空鼓、裂缝天棚、墙地面尺差洞口尺寸外窗类类类土建主体预控控制要点—第25页验收前置落实分项工程技术措施提供可量化的土建条件标准2、装修分项提前介入以装修要求为主导，土建围绕装饰进行前介入图纸会审1、提土建主体预控管理办法第26页兵书秘籍土建主体预控?在土建施工阶段要充分考虑不同材质装饰面层的施工厚度与几个不同功能间之间的标高的相互关系，要形成统一的标高体系?土建和装修边界条件的确认—第27页……扯皮冲突点“整个装修房管理精力的1/3花在交接工作上了……”“整个交接工作要用2个月时间……”移交界面移交移交难点土建与装修工作面移交—第28页天地墙平整度和空鼓、墙面阴阳角、水电预留位置及畅通问题思考界面移交的标准大面积室内装修的条件是什么/?第29页安装工程（入户门及塑钢门窗安装完）电气工程（室内穿线完成）整改未完全通过大面积施工进入大面积施工水暖工程（室内水暖管道铺设及保护层完成）土建工程（装饰放线、室内防水、管道等完成）界面移交大面积装修施工的基面标准/第30页以每户为单位洞口尺寸房间尺寸墙地棚面质量水电位位置……质量问题跟踪记录表装修界面验收内容基面验收样表界面移交验收—第31页装修总包模式：明确移交标准，在土建、精装合同中有明确清晰的责任划分?甲委甲供介入，四方确认兵书秘籍界面移交?大总包模式?—第32页关注严控项目控制工序质量设置停点验收ABC第33页大面积装修施工分析质量问题及隐患产生的原因，给出预防对策确定依据涵盖内容为保证工程质量而需要强化管理的重点目的作用根据项目的质量特性对工程质量的影响程度大面积装修严控项目—第34页按照严控项目逐项检查做好详细的交底培训分房间部位逐条配图片讲解通过样板间施工总结工作做得越细，问题才能出得越少严控项目严控项目控制要点—第35页走在前需报验要统一做到位严把关工前技术要交底工后及时来验收工序质量有保证（此项重点工序要做）七字诀?示例：橱柜安装大面积装修控制工序质量—第36页管理?三方现场签收确认?供方备齐合格证等资料?交货后，总包方总负责管理?将材料设备以实楼样板间形式封样?特殊材料还应在材料库有材料封样管理（供货、发货时间）?供货地点?供货产品、数量?材料进场计划控制工序质量材料进场—第37页规格、样式、数量质量物理数据指标污染物检测材料验收样表材料进场验收内容编号分类材料设备名称验收内容1乙供石膏粉、腻子粉、石膏板、细木工板、木方等；玻璃胶、水泥、粘结剂；质量数据指标检测、污染物检测；设备使用说明及保修卡等2甲指乙供（甲供）瓷砖、石材、乳胶漆、淋浴房等玻璃类、开关插座、灯具、座便、洗手盆等、五金件等、龙头等、橱房电器；3甲指乙供（甲委）地板、室内门、橱柜、衣柜等柜体、集成吊顶；材料进场验收—第38页进场检测货要对版控制要点材料进场入库管理证件齐全计划管理材料进场控制要点—第39页?辅料指定品牌?尽量多地将甲供材料变为甲指材料（集团集中采购除外）?集团采购产品需尽早签订合同兵书秘籍材料进场—第40页班组长施工人员技术负责人施工单位监督交底项目部监理方全装修技术交底单合同交底图纸交底施工流程交底质量控制交底工程进度交底成品保护交底安全文明交底供方评估交底作业指引交底控制工序质量技术交底交底工作包括哪些内容？—第41页以户为单位成品保护工序验收单项装修工程质量问题跟踪记录表过程验收内容过程验收样表控制工序质量工后验收过程验收—/第42页过程验收工具保障检验工具的换代?—检验方法的革新??检验墙面平整度：4米以上墙面用通线检验第43页???检验距离尺寸：钢尺--------红外线检测仪检验阴阳角方正：20CM直尺----1M边长直角尺检验阴阳角顺直：铅垂线----红外线经纬仪红外线990mm角尺测量方正红外线1010mm红外线水准仪红外线测距仪工具保障房间方正（示例）—第44页施工单位自检与总包定期审核相结合总包定审与监理日常监督相结合重点专项审核与项目部抽检相结合–––三