开盘客户梳理、预销控案例开盘精准目标月日交定金620预销控算价基本意向梳理客户梳理背景样板间开放第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段累计人气月日月日月日月日519696156235月19日进场之前推广没有开始，唯一的推广仅有公园五号工地的围档，还没有电话号码售楼处开放前期推广时间节点确定营销节点要求保证进场之后的较高的客户量和人气开盘前梳理客户、保证达到均价14500元/平米，以及准确的销售量（120套左右）进场时开发商要求问题整体系列化的客户梳理工具问题提出？？快速反应的推广没有接触客户的情况下，如何保证在一个月的时间内达到项目的高人气积累客户的过程当中，如何同步进行意向的梳理和精准的销控按照节奏，步步为营，层层设卡快速提高客户量短信资源两天20万条短信CBD外企白领+东部车主、企业主两天共来电153组最直效、反应速度最快的营销手段新浪文字链持续六天文字链每天保证30组以上的来电根据客户的特点，在开发商目标发生较大改变的情况下，采用最直接有效的方式能够取得良好的效果根据客户的特点，在开发商目标发生较大改变的情况下，采用最直接有效的方式能够取得良好的效果开盘第一阶段组，。转来访仅有月日交定金620407，无法梳理客户意向，对有效客户树立把握不清。算价来电转来访的客户比例低组），样板间开放60第一阶段累计人气前期积累的来电数量(5月19日到6月3日网络进线约月日月日月日月日51969615623售楼处开放第一关卡发放样板间参观诚意卡：所有客户必须到现场领取样板间参观诚意卡才能够参观样板间；拥有样板间参观卡的客户才能够购买VIP卡，才能够参加选房增加来电转来访的比例，更好的把握客户的总数；能够更好的安排样板间开放日，以免造成客户过多损害客户满意度；初步验证客户的意向程度。手段：目的?????目的效果第一卡第一工具客户全程意向跟踪表：有效的把握客户各时段的情况，及时发现问题为开盘奠定了精准的客户意向整理效果??工具效果全程意向跟踪截止到6月8日共计领卡430张，周末有效的安排了每天150组左右客户参观样板间开盘第二阶段月日交定金620算价基本意向梳理均价上调1500元/平米，开盘稀售，要求精准销控样板间开放在提高价格的情况下如何梳理原有客户阶段二开发商调整目标：问题：月日月日月日月日51969615623售楼处开放第二关卡算价、填写房号意向单手段目的效果：参加算价的客户共200组左右，填写房号意向单客户150组，精准销控在销控表上。1、客户凭样板间参观卡到售楼处进行算价；2、算价后填写三个意向的房号确认单。1、通过价格测试客户诚意度；2、通过房号确认单，精准梳理客户意向房号。手段效果第二卡第二工具通过算价后的选房意向单对客户意向进行把握效果1：有利于清晰的描述客户的意向房号，以及作为客户之间房号引导的存根。工具效果选房意向单效果2：将客户的三选分别用不同的颜色标出，明显的看到每个房号的备选情况，做到精准销控效果2开盘第三阶段交定金月日620阶段三预销控算价样板间开放???开发商要求VIP卡限量办理，控制人数在150人以内；严格梳理客户，尽可能挤压客户的水分；定金交纳之后，将开盘的销控确认到房号；月日月日月日月日51969615623售楼处开放第三工具手段目的效果：1、按照先后顺序，限量售卡；2、凭借样板间参观卡和选房意向单以及本人身份证办理VIP卡；3、VIP卡以及收据为开盘当天唯一资格确认；1、最终诚意度测试，进行房号预销控；2、为开盘人数作出准确判断。当天顺利办卡147张，梳理开盘当天销售130套左右。交纳诚意金、办理VIP卡，确认开盘选房资格目的效果第三卡第三关卡VIP卡、选房资格确认书工具VIP卡开盘结果签到客户：147组实收均价15900元/平米销售房源：125套！客户选房率:85%开发商原定目标目标价格：14500元/平米目标速度：120套经过一个月不断的客户积累，层层客户设卡和相应的梳理工具应用，项目组顺利的完成了开盘的目标，在实收均价15900元/平米基础上尽可能的赢得了最高的销售量经过一个月不断的客户积累，层层客户设卡和相应的梳理工具应用，项目组顺利的完成了开盘的目标，在实收均价15900元/平米基础上尽可能的赢得了最高的销售量升级梳理：3万元限量发售150张VIP卡初步梳理：样板间参观诚意卡客户意向全程跟踪表升级梳理：算价、填写房号确认单客户梳理工具电话407组来访60领卡430张售卡147张诚意客户量163套房被选成交125套！进场前人气不足围档新浪首页文字链短信围档围档围档围档推广线仅公园5号外围档价格线无价格均价上调1500预期均价16000预期均价14500预期均价14500预期均价16000预期均价16000实现均价15900关键步骤提前制定整体推盘计划及价格策略精准销控，避免大量存量房产生提升建议根据项目情况，进行多次客户梳理，加强客户把控提前制定推盘计划，尽量避免大量房源整栋销售根据客户情况，做好销控，好差产品搭配，分批退出，实现价格提升客户梳理和精准的销控是建立在前期项目的准确市场定位、价格定位和客户定位的基础上，因此前期的工作必须扎实到位的做好。我司现状放盘房源量大，好差房源一起，推盘计划性不强开盘前客户梳理、挤压动作较少或不透彻大量存量房剩余，销售困难销控提升建议