从现代城看房地产企业市场营销活动?提要一、前言由于房地产市场竞争的加剧，营销理念逐步被房地产企业了解、认识和接受，并发挥着越来越重要的作用。本文将通过对SOHO现代城的分析，了解房地产企业市场营销的整个过程和主要特点。现代城项目的基本情况。二、营销环境分析（一）行业分析北京房地产市场总量庞大，房价畸高，竞争激烈，盈利不易。（二）宏观政策分析1．产业结构政策对房地产行业的影响。目前国家对房地产业有一定程度的限制，但发展趋势是逐步的开放和松绑。2．经济政策对房地产业的影响。目前经济处于扩大内需阶段，政府陆续颁布了一系列房地产的扶持政策，意图通过全国启动住宅消费，拉动经济增长。3．社会政策对产业的影响。政府加大对经济适用房建设的支持力度。4．土地资源的供应方式及成本。北京的土地供给逐步市场化。5、政府对市场价格的干预和管制。6、政府的城市发展规划。北京大规模的拆迁改造和城市发展重心的北移为房地产企业提供了新的机遇。7、行业管理制度。8、政府税费。最近国家取消了47项房地产开发收费，有利于降低房地产企业成本。9、政府对个人消费贷款的政策。（三）市场状况北京大规模拆迁改造和房地产市场的放开，外来巨额资本涌入北京，市场呈现一片繁荣；经济适用房成为市场上的主流产品；价格呈下降趋势。（四）竞争对手分析北京房地产市场，是全国开发商精英云集的地方。万科和光大的品牌概念，华远雄厚的资本实力，万通和中房的务实作风，北辰的明星楼盘策略，中鸿天（现代城）和天鸿的创新精神。（四）供应商分析土地提供商、建筑方案设计单位、材料设备供应商、施工企业和资金的供应方等。（五）中介商分析销售中介商发展迅速，中小型开发商对其依赖增加；大开发商一般组建自己的营销队伍。三、消费者购买行为分析高收入人群在整个市场比重较大；相当比例的购房作为一种投资。四、产品定位分析（一）市场定位。现代城定位为SOHO（smallofficehomeoffice）。原因：1、在网络时代，互连网的普及使居家办公成为可能。2、出于经济和效率上的考虑，越来越多的人选择居家办公。3、SOHO替代了小公司和住京办事处对写字楼的需求。（二）功能定位。现代城主要突出的功能为：1、灵活的户型设计；2、强大的通讯功能；3、完善的办公配套设施；4、精装修策略；5、空中四合院设计。（三）形象定位/象征性定位：高档社区五、选择开发地点位置：现代城位于北京CBD的东南边缘交通：多层次的快速通道和多样化的出行方式为现代城提供了良好的交通状况区位环境：具有明显的国际化气氛。生态环境：环境污染问题严重生活环境：现代城附近有完善的商务生活环境，属高消费和高物价地区。六、定价策略根据独特的SOHO定位来定价，价格明显高于所在区位的公寓价格，但远低于CBD商务物业的价格。七、销售渠道分析主要在售楼处进行直销，成功尝试网上销售。八、整合营销传播根据项目定位确定营销传播。1．楼书。以楼书为载体，充分展现项目魅力2．客户通讯。加强与潜在顾客的交流，将SOHO的生活理念逐步传达给消费者，使之成为一种自觉。3．样板间。成功诠释了项目的理念和风格4．互连网。参加网上房展会，利用网站进行宣传5．无条件退房承诺。降低了潜在消费者担心不恰当购买风险的心理障碍，加速了购买决策过程。6．抽奖促销。九、销售人员管理采取了末位淘汰制的管理方法，导致了四位销售副总监和36名销售人员集体跳槽。十、营销控制利用巧妙的危机公关能力，化解了3次严重的危机---竞争者对SOHO的强烈批评、“氨气事件”和“集体跳槽事件”。十一、结论现代城的成功首先源于前期市场定位的精准；强大的整合营销能力和巧妙的危机公关能力使其获得广泛认同并化解各种风险，在市场上处于主动地位。一、前言中国的房地产业在92、93年的过度发展后步入低潮，虽98年后逐步恢复，但总体上仍处供大于求的局面，房地产过热时开发的楼宇未消化殆尽，新的积压又已形成；同时，由于房地产行业的进入壁垒较低，房地产开发企业不断增加，竞争更加激烈，出于竞争的需要，房地产营销理念逐步被房地产企业了解、认识和接受，并发挥着越来越重要的作用。我们将通过对SOHO现代城的分析，了解房地产企业市场营销的整个过程和主要特点。现代城是中鸿天房地产发展有限公司开发的第一个房地产项目，位于北京市东三环大北窑桥东。现代城是由一栋42层，一栋30层高楼和两座连体底座组成的SOHO，以及6栋28层的公寓组成的一个商务社区。占地面积7.9万平方米，建筑面积49万平方米，其中SOHO的建筑面积22万平方米，6栋公寓楼的建筑面积27万平方米。我们选择现代城进行分析主要是因为：一是现代城销售至今，两座SOHO和四座公寓楼已全部售罄，销售价格从两年前开盘时创造了二十几个亿的收入，堪称房地产界的奇迹；二是现代城的7288元/平方米上涨到现在实现均价10500SOHO元/平方米，在一块不被看好的土地上设计，是在中国将“小型家庭办公室”概念演绎成现实的第一次尝试；三是现代城出色的营销传播使其成为北京市影响最大的房地产项目之一，分析房地产企业的营销，让我们首先就想到了现代城。由于现代城是商品房项目，因此，本文对房地产企业营销活动的分析也主要集中在商品房市场上。二、营销环境分析（一）行业分析据国家统计局发布的资料显示，2000年房地产业的发展已成为国民经济的重要产业，全国房地产开发投资总计4901亿元，其中住宅投资比重超过任何一年，达3319亿元。1999年，房地产开发企业主要生产经营指标如下：项目北京全国占比/倍数企业数486家25762家1.9％从业人数3.07万人88.03万人3.5％土地开发面积187万平方米9320万平方米2.0％当年完成投资额421亿元4103亿元10.3％#住宅投资额236亿元2638亿元8.9％商品房屋销售面积0.05亿平方米1.46亿平方米3.4%商品房销售额307亿元2988亿元10.3％商品房屋销售价格5647元/平方米2053元/平方米2.75倍营业利润－38.6亿元－35.1亿元1.1倍由上述数据可以看出，尽管北京市房地产开发企业数、从业人数、土地开发面积占全国比例不大，仅占2%-3.5%，但其完成投资额、销售额却均占全国的10%以上，商品房销售价格是全国平均水平的2.75倍，然而经营亏损严重。由此可知，北京房地产市场总量庞大，房价畸高，竞争激烈，盈利不易。（二）宏观政策分析房地产业的生存与发展较一般行业与政府产业及相关政策更加密切，而且房地产业也是政府干预程度较高的领域。所以，必须对政府宏观政策作细致分析。1．产业结构政策对房地产行业的影响。房地产业是满足衍生需求的行业，同时也是资源与资本密集的行业，属于国家经济支柱产业，对地方发展和经济的影响巨大。如果政府调整产业结构和提高资源配置效率，也可能会鼓励其他附加值更高的产业而控制房地产业的发展空间。目前国家对房地产业有一定程度的限制，但发展趋势是逐步的开放和松绑。2．经济政策对房地产业的影响。政府在需要干预经济运行时可能会将房地产业作为经济调节的杠杆。在需要控制通胀时政府通常会将房地产业作为限制的对象。而在需要扩大内需时，又会鼓励房地产业的发展。目前应属扩大内需阶段，政府陆续颁布了一系列房地产的扶持政策，意图通过全国启动住宅消费，拉动经济增长。3．社会政策对产业的影响。如政府的安居政策。政府在解决公众的居住问题时，由于房地产价格的市场弹性较小，政府可能会以一方面限制住宅售价和租价，另一方面由政府或其委托人建造大量的廉价住宅供给公众的方法来解决，如经济适用房项目。虽然有些公司可能会成为该政策的受益人，但房地产业的发展空间会被严重压缩。4．土地资源的供应方式及成本。政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况。政府出于综合考虑，会控制土地资源的供应及提高置地成本。5、政府对市场价格的干预和管制。一方面，政府通过各项税费会影响房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况。另一方面为了解决居住问题，降低居住成本，政府可能会推出对住宅价格和租赁价格的限制措施，使房地产业在住宅领域的发展空间受到约束甚至退出其中部分市场。6、政府的城市发展规划。一方面为避免城市规模过大造成的问题，政府可能会限制城市的规模，相应的限制房地产业的发展空间。另一方面，城市发展规划经常会由于具体的情形做出推迟或变更，造成对房地产业的资本风险。7、行业管理制度。资质认定（市场准入），立项审批，规划审批，工程许可，产品标准(建筑规范)，竣工验收，销售许可等都直接间接地影响房地产企业的发展。由于中国的房地产业尚处于发展阶段，而且房地产的影响巨大，国家有可能进一步严格行业管理。8、政府税收。出于控制的目的，政府可能会增加或提高税收和收费，增加房地产业的成本。目前中央及地方政府对房地产业征收的税目及费用有：1）公司税；2）营业税（5%），城市维护建设税（营业税的7%）；教育附加费（营业税的3%）；土地曾值税；所得税；3）交易税费：契税（4%）、印花税（0.05%）等。最近国家出台了取消47项房地产开发收费的规定，有利于降低房地产企业成本。9、政府对个人消费贷款的政策。房地产业的产品属于资本产品，远高于一般人的收入，所以需要银行按揭贷款帮助实现购买。由于我国金融业受政府的严格管制，所以政府对按揭贷款的供应额度的限制，以及提高按揭利率和执行更加谨慎的房产和个人信用的评估和管理政策都会影响房地产市场的需求。（三）市场状况由于适逢北京大规模拆迁改造和房地产市场的逐步放开，金源、万达、万科集团等外来巨额资本涌入北京，北京新开工的房地产项目不断，而且项目规模越来越大。银行对个人购房的支持使经济适用房成为市场上的主流产品，政府也通过