）六本木、华贸万达、万象城、国内外经典综合体案?研究（综合体?综合体的功能构成1、城市缩微体办公：适合于各种混合开发建?竞争性，加强吸引?提高使用效益，形成最佳市场协同酒店：最赢?的项目提供?动的“居住＂人口和活动的人提供娱乐设施和夜间服务增加?城市的活?。?????????综合体?综合体的功能构成1、城市缩微体商业：与日常生活最密?形成城市范围的市场吸引和支持其他功能提供生活性、愉快性和丰富性的多样化选择形成热闹繁荣的街区。居住：城市开发的基本成分避免交通拥挤和能源?费的有效办法为城市街区提供安全的生活空间。交通：保持与城市的密?联系为?售提供持续?断的人?。?????????????综合体?2、各功能组合模式的制约因素市场机制城市规划城市综合开发???综合体的功能构成综合体?综合体内各功能间的组合关系3、各功能间的组合关系相关各功能相关功能整体放大:满足各类功能的使用需求促使各类功能相互参与、渗透并?各功能没有必然关联各功能没有明显矛盾独?的使用空间。既相斥又吸引各功能相互吸引、相互依托建筑设计存在一定难?????????????综合体?综合体的功能构成4、总结各功能间的关系只是相对的各功能间并没有绝对的关联、并?或排斥环境条件复杂有机整合各类功能空间????定义特性“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。?定义：定义特性建筑群的中心是一个下凹的小广场。各个建筑物之间都有地下通道连接。开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能协调。1963年，建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆。???(RockefellerCenter)高密度建筑群，土地集约利用办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。建于1931～1940年，世界最早的城市综合体。占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米国际大厦：41层时代与生活大厦：36层???????案例—美国纽约洛克菲勒中心定义特性立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来?内部交通?案例—日本福冈博多运河城润场REEL时尚百货、嘉禾影城、华万家超市、“冰纷万象”真冰定义特性华润大厦——国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件项目由北、中、南三地块组成北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。??内部架构?案例—深圳华润万象城定义特性体量巨大投资额高开发周期长(RoppongiHills)开发商：森BUILDING株式会社地址：东京都会区六本木六丁目地区物业：办公楼、住宅、酒店、商店、餐厅、博物馆、电影院、电视台、学校、庙宇和仓储设施等。总占地：11.6公顷总建筑面积：76万平方米总建筑费用：189亿元（人民币）总土地价：329亿元（人民币）开发周期：17年，1983-2003年开工时间：2000年4月竣工时间：2003年4月??????????项目概况?案例—日本六本木新城?体停车示意图地下停车场定义特性公交配套发达，地铁直接连通?本木新城B1共计12个停车场，总体停车位2762辆专设50辆摩托车与332辆自?车停车位，其中自?车免费???交通与停车(RoppongiHills)12个停车场地铁示意图高效?捷的外部交通，为项目人员、物资的?通提供保障?案?—日本?本木新城种。日比谷线、大江户线、南北线等。3条路线；地铁」?电话通用』2）IC定义特性）有BANKTOMOS「（＠/Chi-I-Bus配方薬局」专用、电话专用和『ICK-RIVER「完善的配套/西堀牙科条系统、港区小区公共汽车（(RoppongiHills)/ATM（三家）/ATMSE-net/ATM4新生银行麻布警察署六本木六丁目派出所设置公用电话，公用电话的种类有「六本木新城邮局」银行：新生银行金融中心（两家）外汇兑换（东京三菱集团公司）世界货币商店六本木新城诊所六本木榉树坂大道旁即便在坡道途中也备有几处轮椅、婴儿车的休憩场所，使用轮椅、婴儿车的顾客可以放心休憩都营公共汽车有ATM：「55Station」「MisterMinit」儿童广场：除各种教育程序齐全的月结算保育外，也提供以时间为单位的临时看管服务。在进餐或购物时可以充分利用。ORIX租车公司：提供24小时租车服务ATM派出所公用电话邮局银行?外汇兑换医疗设施修鞋／配钥匙托儿所轮椅、婴儿车休憩场所公共交通租车服务DPE完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈?案例—日本六本木新城定义特性综合体综合体规模：体量巨大建筑：高密集约资金：巨额投资时间：周期较长内部：立体连续物业：复合互补外部：高便可达?特性物业功能比较分析功能类别收益方式资?需求对于项目可能贡献市场实现?国际公寓销售投资较小，资?回笼速?快稳定的现??市场实现?高酒店销售/外包经营投资大，回收期长，前期无法回笼资?为项目带来高形象，促进其它物业的销售和出租资源整合提升项目形象.写字楼销售投资较高，资?回笼速?一般形成稳定的现??未来写字楼租售压?大公寓（居住）销售投资较小，资?回笼速?快价格（租?）较高自用和投资需求?大，?于销售商业商场销售/出租投资高，前期少?资?回笼稳定的现??市场资源整合?新升级，有发展机遇商铺销售/出租投资小，资?回笼速?快带来高额?润，但商铺销售无法控制档次与业态，影响形象市场实现?高物业类型组合分析居住功能酒店式公寓酒店国际公寓功能化体系商务功能写字楼物业类型组合保证持续现??、兼顾项目形象与企业品牌提升商业功能商业街购物中心物业类型组合确?国际公寓可商可住，功能模糊，可分偏居住的产权式酒店公寓和偏办公的商务公寓。?相互限制商业的档次要求?能影响办公、居住环境为商业带来商务消费人?资源平台、提升品质地标性建筑现??来源??????写字楼酒店相互限制的，同时也是相互支持的商业公寓为商业带来住家消费人?现??来源■??润最大化吸引人气、带热区域标志性为公寓提供完善配套、信息平台个体差异所在、活?的核心?????相互支持关系物业类型组合特点为商业带来高消费人?和?游租客资源平台、提升品质定义项目形象定义档次????酒店式公寓和国际公寓在面积、服务功能上形成分工和差异。?核心区五四广场周边区域——青岛市新的政治、经济、?融、文化中心案?一物业功能比?五四广场核心区占地约20万平米，容积?7～9功能配比商业：酒店：办公：住?：＝3：2：3：2周边分布着世纪大厦，中信?融大厦，华仁国际大厦，青岛世界贸?中心，环海凯莱商务酒店，维也纳大酒店……人民路中山广场、三八广场商务区以中山广场为核心的人民?、三八广场区域一大连最大、最具影响?的集?融、保险、商业、船务、商贸等几大功能于一身核心区占地约23万平米容积?约7～8。核心区功能配比商业：酒店：办公：居住＝3：1：3：3公寓：名仕国际公寓、天通?融大厦、宏孚旺苑、中山九号写字楼：安达商务大厦、中银大厦、天安国际大厦、虹源商务大厦、宝嘉大厦酒店：富丽华大酒店、香格??大酒店、心悦大酒店、大连国际酒店案?二物业功能比?一般规?：1.商业比?占到30%－50%2.办公功能物业占到20%－30%3.酒店功能物业占到10%-20%4.居住功能物业占到10%－30%通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心商业区的功能比?对比分析确定本项目的功能配比案?规模功能配比日本福冈博多运河城占地面积：3.44万㎡商业：酒店：办公：居住＝4：3：1：2深圳华润中心占地面积：7.73万平方米商业：酒店：办公：居住＝5：1：2：2南京新街口核心区占地面积：约30万平米商业：酒店：办公：居住＝4：2：3：1青岛五四广场区域核心区占地面积：约20万平米商业：酒店：办公：居住＝3：2：3：2大连中山广场区域核心区占地面积：约23万平米商业：酒店：办公：居住＝3：1：3：3物业功能比?分析国内外可供参考借鉴项目问题34层1.81万平方共6层2.45万平方地下1层1.6万平方宁波江?万达广场主?店分布北京银泰中心北京华茂中心北京国贸中心日本福冈博多运河城五星级酒店日本福冈博多运河城购物中心剧场最大程度借景东京六本木新城保利文化广场北京万达广场伦敦金丝雀码头