标杆企业分析——万达集团万达PPPPKKKK万科：势均力敌只差半步！7月12日，万达集团公布其今年上半年业绩，集团实现销售额362亿元，其中房地产合同销售金额为334.4亿元，成为目前国内除万科以外，唯一一个半年销售额超过300亿的地产企业。因为不是上市公司，万达的销售业绩的准确性，尚未能从公共渠道获知。不过，正在积极筹备上市的万达集团，早在今年5月，就公布了模拟板的一季度业绩报告，根据当时公布的内容，万达今年一季度房地产合同销售额约152亿元，甚至超过了万科的一季度业绩150.9亿元；今年上半年，万达集团销售额362亿元，这一数字，依然紧咬万科同期的销售业绩367.7亿元。万达俨然已与万科呈势均力敌之势。万达集团一位负责人对本报表示，万达商业地产股份有限公司的房地产业务，占据集团业绩的绝大部分，另外，集团销售额还包括百货、影城等带来的收入。而让万达底气十足的，是其还有大量只租不售的商业面积。据这位负责人表示，第三代之后的万达广场，商业中心的平均持有面积，在18万平方米左右。上述万达集团负责人还表示，在今年上半年的销售中，销售成绩最好的项目包括福州金融街万达广场、呼和浩特万达广场、合肥万达广场等。其中，福州金融街万达广场销售额超过30亿元，呼和浩特和合肥两地的销售额则都超过20亿元。本网记者随后查询了福州市房管局网站，从2009年12月至今，福州金融街万达广场共获得7个预售许可证，包含了总共2205套房源，全部为商铺、写字楼、酒楼等非住宅物业类型，其中除2套商铺外，其余已全部售出，全部房源总面积为16.3万平方米，而其销售均价从年初的1.7万平方米，涨至5、6月的2万元/平方米。依次计算，该项目的销售额的确达到30亿元左右。合肥万达广场，同样也是从2009年底开始销售，根据合肥房管局网站查询到的信息，2009年11月至今，合肥万达广场共获得5个预售证，包含了2170套房屋，截止到7月14日晚，已销售1230套，销售面积共计12.3万平方米；从2009年11月底至今年4月，住宅成交均价从8630元-12571元/平方米不等，商业成交均价从28975元-39950元/平方米不等，由此可见，合肥项目销售量达到20亿左右确是事实。上述万达集团负责人表示，目前万达在售项目数量在30个以上，而本网记者根据万达集团官方网站数据统计，目前万达在全国在建项目为52个（包括万达广场和酒店），其中在建的万达广场为33个，如在建项目为销售项目，数量的确超过30个。万达的迅猛势头，也引起了住宅开发企业的注意。一位国内龙头住宅开发企业的负责人对本网表示，该公司有对万达的业绩进行研究，他认为，这一业绩符合事实。王健林：快人半拍铸就百亿万达率先尝试旧城改造,东北股改示范企业,进退足球都是第一,首创订单地产模式,“经济奥斯卡”上的“最佳主角”“快人半拍”铸就百亿万达32岁之前的王健林，是一个优秀的军人。今天的王健林，声望来自他一手创办的万达集团，一个曾经因为足球而扬名天下，依靠地产而迅速壮大的企业。翻开万达的创业史很容易发现，这是一个总能“快人半拍”的企业：在大连率先从事旧城改造，在东北率先进行股份制改造，在全国率先参与足球也率先退出足球，在地产界率先开创了“订单商业地产”模式，率先尝试“房地产信托基金……总是快半拍最终让这个曾濒临破产的区办小企业成长为今天资产超百亿的地产巨头。率先尝试旧城改造1988年，万达创业元年。这一年，王健林从大连市西岗区政府办公室主任的位置上，请缨“主政”西岗区住宅开发公司，一个欠债149万元、濒临破产的企业。此前半年，王健林刚刚从部队转业落户大连，那个时候的他对房地产行业还非常陌生，然而，这个“门外汉”却很快选择了一个同行前辈不敢或者不屑于的项目：旧城改造。“拆迁回迁问题杂、成本高，没人愿意干，我们是大连的第一个”，实际上，万达也没有别的办法，那个时候开发项目要“配额”，万达拿不到，而旧城改造能得到政府的支持，“想开多少给多少”。在当时大连市政府南面，有一个“棚屋区”，很不雅观，领导对前来跑“配额”的王健林说：就这里，你想开发多少都行！然而，回家一算成本，每平方米的造价正好是当时大连的最高房价1200元，难怪没人愿意干！“那我们就多卖几百块钱呗！”初涉商海的王健林还是决定一搏，结果大获成功。“棚屋区”被改造成大连今天著名的“北京街”，800“多套房子，一个月就卖完了，一下子挣了一千多万！”“其实也很简单，我们就是做了几点创新，一是推出130多平米的大户型，二是在北方率先设计了明窗大厅，三是采用了铝合金窗。”多年以后，王健林轻描淡写回顾当年的成功。东北股改示范企业尝到甜头的“开发公司”开始将改造当成自己的“主业”，当其他同行回过神来的时候，王健林已经成了改造大连旧城区的“专业户”。“确实挣了不少，钱哗哗的来！”今天的王健林说起那个时候，依然兴奋。然而，那时的他却苦恼随着利润而来，原有的旧体制根本无法让企业展开手脚。一个广为流传的故事是，为了辞退两个“霸道”的司机，王健林最终要跑到市领导面前以辞职“相挟”，才能办到。而王健林心里最不能忘的，是那次员工集体“公费旅游”事件。“员工跟着我连续埋头干了两年多，第三个五一节，大家提议平时加班加点却不能加工资，能不能出去集体旅游一下，我想那也是应该的啊！”于是，包了几辆大巴，到一个景点，大家开开心心过了个周末。然而，他们还没有回来的时候，举报已经到了市纪委。节后上班第一天，王得到消息，给他的处分是“警告”或者“通报批评”。最终，在区纪委求情下，免去处分，但“每名员工必须把公费200元补回来”。这件事情对王健林打击很大，迫使他开始关注企业制度问题。1991年，当国家体改委和大连市体改委准备在大连选择三家企业作为东北首批股份制试点企业的时候，许多人都不愿意干，王健林却积极申请了，并成功争取到了名额，从而在企业制度改造上，在整个东北先行了一步。几年后，原有的国有股份彻底退出万达，王健林开始持有万达股份，真正成为了一名商人。进退足球都是第一万达发家于地产，但扬名于足球，直到今天，许多人还认为万达是一家“体育公司”。进入足球，万达抢了全国之先。“1994年，大连市体委主任找到我，说国家想搞足球联赛，我也算个著名的球迷了，所以就干了！”中国第一家职业足球俱乐部———万达足球俱乐部因此成立。很快，足球联赛在国内风风火火热闹起来，万达成了最大赢家———六年夺下四个冠军，创下连续55场不败纪录，大连万达也开始闻名天下，品牌知名度位居全国第五。数年之后，王健林又创造了一项新的纪录：第一个退出足球！“六年我们总投入了3个多亿，收回1亿多，净投入两个多亿，”但是王健林认为，让自己退出足坛的绝不是钱，“一年几千万，我花得起，但是把名声搞臭了，我就赔不起了！”在国内足坛因为黑幕、黑哨、假球、赌球等而“搞臭”的前夜，2000年，大连万达彻底远离了这个是非之地。“现在看来，我们走的恰是时候！”首创订单地产模式退出了足坛，王健林将万达的精力全部集中到了地产上，很快，一种新的商业地产模式在他手里出现了：先找沃尔玛等商家签租赁合同，然后再盖商场，以降低商业风险。王健林自己起了个名字，叫做“订单商业地产”。“第一次上门跟人家说，一口就被拒绝了，慢慢谈，一次一次上门谈，整整花了一年。”王健林告诉记者，为了说服沃尔玛，他上门跑了几十趟，对方才同意“试一试”。于是，王健林便将自己的完美构想让沃尔玛实实在在体验了一把：选定了地段优先告诉沃尔玛，然后根据沃尔玛的需要协商设计方案，以最快的速度如期交付使用。“实际上，沃尔玛也很希望能有这种模式，只是以前地产商们都没这么去干。”万达在一年之内让沃尔玛在全国6个城市试了六次，结果美国百胜、新加坡百胜等10多家全球连锁企业也加入了“合约”，“订单地产”模式正式形成。更重要的是，这种稳定的营收，让王健林得以开始另一步“先招”：将订单商业项目打包，送到海外融资。“很快、马上就会有了结果了！”月13日，王健林告诉记者，现在是“静默期”，具体内容不能说。据透露，万达已经将手下现有的多个商业地产项目打包成“房地产信托基金”形式，准备于近期在香港股市上市，在此之前，来自全球著名投行澳大利亚麦格里银行的30亿人民币定向私募已经完成，之后公开的募资额度将高达10亿美元，如获成功，这将成为国内民企上市融资的最高额度。回顾王健林的创业史，“快人半拍”其实就是他敢做敢想、敢打敢拼的风格在商海中的成功上演，正是靠着十几年持续的“快人半拍”，王健林的地产帝国像滚雪球一样日益壮大，并且滚向更广阔的世界舞台。“经济奥斯卡”上的“最佳主角”“大连那边大雾，飞机到现在都没能起飞呢，我们得改定一个见面时间啦！”2005年12月29日晚10点钟，王健林在嘈杂的机舱内致电通知记者改变第二天的采访计划，语气显得有些着急。记者得知，当时大连那边由副市长带队的政府代表团正在等待王健林的凯旋，但他乘坐的飞机却在首都机场的跑道上排队。最终，王健林没能在当晚赶回大连。30日中午，当他终于飞抵大连的时候，受到“第二次”前往机场的大连市政府代表团迎接。对于一位民营企业家来说，这是一种十分鲜见的礼遇，因为2005年12月28日的晚上，王健林荣获“2005年CCTV年度经济人物”奖。在这个被誉为中国“经济奥斯卡”的盛会上，10名获奖者中有8名来自大型国企，剩下的两名获奖者分别是2005年的“科技富豪”———百度公司董事长李彦宏和万达地产董事长王健林。作为获奖者中惟一的传统民企代表，王健林备受关注，主办方特地邀请全国工商联主席黄孟复为他颁奖。对这个安排，王向记者表示：“感觉非常荣幸，黄主席可是我们的‘民资委主任’啊！”一年一度短短几个小时的颁奖现场，一直被认为是国内企业家最高端的“秀场