从收支情况看西蒙地产与万达集团商业模式的区别从收支情况看西蒙地产与万达集团商业模式的区别从收支情况看西蒙地产与万达集团商业模式的区别从收支情况看西蒙地产与万达集团商业模式的区别核心提示：换而言之，万达持有的物业和可租赁面积不到西蒙的一半，但收入却是西蒙的两倍以上。这一事实反映，两者之间的主营业务和盈利模式存在根本性的区别。作为美国商业地产商的标本，一个问题很自然的吸引我们：西蒙与万达这样的国内商业地产开发商相比，主要区别是什么？这个问题太大，但如果只是做最简单也最草率的比较，可以这样来看：西蒙首先是一个房地产信托投资基金（REIT），其次是一家商业物业管理公司，最后才是一家房地产开发商；而万达，首先是一家地产开发商，其次是一家进行相关多元化发展的综合性企业。从持有物业规模上来比较，截至到2010年12月31日，西蒙在全球范围内共持有393处物业、大约2450万m2的可租赁面积。对比万达，由于万达不是上市公司，没有准确的年度数据。从公开来源的数据中得知，到2010年底，万达商业地产公司持有开业收租物业面积566万平方米，计划到2012年开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，预计年租金收入70亿元（来源于万达官网，2011年7月）。但是从销售收入上来比较，西蒙集团2010年的销售收入合计约39.6亿美元，按当期汇率折算约261亿人民币。而万达集团2010年的销售收入达到770亿人民币。换而言之，万达持有的物业和可租赁面积不到西蒙的一半，但收入却是西蒙的两倍以上。这一事实反映，两者之间的主营业务和盈利模式存在根本性的区别。上一篇分析中，我们重点探讨了西蒙地产持有的主要物业及其分类，这一篇，我们着重分析侧重于西蒙的企业性质、盈利和商业模式，并与万达做一个系统的比较。基本性质基本性质基本性质：基本性质：：：房地产投资信托基金房地产投资信托基金房地产投资信托基金房地产投资信托基金VS.综合性房地产开发商综合性房地产开发商综合性房地产开发商综合性房地产开发商在美国，房地产投资信托基金（realestateinvestmenttrust，简称REITs）通常是拥有、并在大多数情况下运营和管理商业不动产，例如酒店、购物中心、办公楼和厂房等，并以此获取租赁收入的公司。也有一些房地产投资信托基金专门为房地产开发投资提供融资。REITs结构设计提供了与股票市场上的共同基金类似的房地产投资架构。REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，第一种是特殊目的载体公司(SpecialPurposeVehicle，SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写经字楼、商场等商业地产，并将这些营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原旗物业发展商将下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs每，以其收益如年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出定售给投资者，然后期派发红利。前者类似于私募，后者类似于股票。西蒙正是属于上述第二种运作方式的REITs。REITs可以公开或私绝募发行。大多数公开发行的REITs都在公共证券交易所上市。根据2005过年的数据，通监会注册美国证，并在交易纽约证券所（NewYorkStockExchange）上市的REITs有169泛美证券只；在交易所（AmericanStockExchange）上市20只；在NASDAQ所（交易NASDAQNationalMarketSystem）8只。西蒙最起早也是以商业地产开发家，1993年12月，西蒙完成了REITs时规模最大行业当的IPO筹集到资金所上市，共纽交并在8.399亿美元。后来，经过前组，目多次并购重是北美最大的REITs。REITs可以划分为权益型（EquityREITs）、抵押型（MortgageREITs）或者混合模式（HybridREITs）。权益型REITs营直接经具有收益性房地产的投资或买组合，主要收入来自租金，卖房地产的交易利润。权益型REITs投资组合有很大不同，常见投资的房地产类型包括购物中心、公寓、中心、医疗写字楼、工业区、酒店、游乐态等等。合型区或混抵押型REITs主要是扮演介金融中，将所募集的资金的角色种抵押贷款放各，发抵押用于以商业物业为。相关证券为主，而不是投资房地产本抵押贷款债权或由于投资标的以房地产息身，所以以利券。般债收入为其主要收益来源，收益性类似一混合型REITs就是权益型和抵押型的综合。西蒙基本上属于权益型的REITs，主要组经营的资产合为购物中心类型的商业物业。美国的REITs工在这个方面分很波士顿楼为主的写字细，例如以运作地产（BostonPropertiesInc，NYSE:BXP），工业地产商普洛斯（ProLogis，NYSE:PLD）等。从实质上来讲，REITs针是一种对房地产投资公司法人实体的税务安排安排。这种的目的是减少和降低企业所得税。按照美国的国内税收法，REITs需要将额所得应纳税的90%红以上以利的形式派发给股东，股东需息要为所获得的股和派外，。此交税发的资本收益REITs不需要交纳税企业所得。大多数州也按联邦法律安排照这个，不需要REITs税所得缴纳州。选择投资人之所以REITs，主要原因包括两个方面：第一，REITs楼、商业中心和厂房等商业物业，写字主要持有高的期而言较具备长成长潜力和相对稳定的资本收益。其次，REITs像可以，交易股票一样在公开市场上机因此对于构投资者和常有吸引都非普通投资人力。2005会年，美国国将REITs推荐为企业年金、社保基基金、金、退休保险品基金的投资产。评估REITs标键指的关：包括价值净资产（NAV），运营资金（FFO）、调整后运营资金（AFFO）和可分金（配净现CAD）。REITs面和全球金融经济放缓临来自美国危机的双重挑战，在金融危机价下期间，一些企业的股跌达到40%-70%的程度。以西蒙为例，直到2011年6月30值尚未恢复日，其市到2008年的水平。因此，西蒙的核心在于有支效的资产运作和资本管理。为了长持公司的，西蒙期成长遵循一：战略个三重目标的基本1)西蒙REITs的管理和运作必须为西蒙地产提供支持扩张和发展必须的资本；2)各维持获取种形效式的资本的有性和灵活性，种公共资金和包括各私人资本；3)对整体核财务结构进行模式化管理，其维心在于持西蒙地产投资信托基金的信用评级处于较高。评级的投资万达的发展路径与西蒙相比差别巨大万达的发展路径与西蒙相比差别巨大万达的发展路径与西蒙相比差别巨大万达的发展路径与西蒙相比差别巨大世纪万达在上90年代从地产开发住宅起家，从200年开始房地产向商业地产由住宅转型，在10年内成为国内最大的商业不动产运营商。其中过程颇多曲折。从2000了第一经历始，万达商业地产开年涉足代的二代的单店、第三代城组合店到第市综合体的发展。万达早期开发的第一代单体商业，处于特定的时期。当历史时国内商业开消费习惯刚刚始由政府型，国内地方超转大楼向大型商传统百货引入对能够沃尔玛、时代华纳、麦当劳等国际商业企业的项目十分青睐时。而万达此借，凭品牌并无商业力关系和地产实其政府，万达迎际品牌等国合沃尔玛，与其结的需求共同伙伴合作成战略布局国内市场。这一时过期，万达通“订单地产”的发展模式拿入商业地产，并成功介量到了大的黄金商业地际段。但其本质，是在国商业企业与地方政府之间扮演中介者和平角色台租售者的。2002始年开代对第一试图，万达产品进行创新，一方面开始自，品牌创商业试图另一方面摆脱对，依赖等的沃尔玛招扩大自主商。这一时行室外步期，万达开发了源于街模式的大体量街区商业代组合店。但是这一产品设计存在严品，产重缺陷定位基本上为纯商业，主，独立力店相对区室外街无法有效聚集人气，零售比重占80%以上，在形式上与当时盛行的专业小商品市场效难以有区别。遇时还此外，万达当列的问题。到一系方面，万达在全国战略快速扩张，而伙许多商业合作、百盛伴，例如、沃尔玛等，却影院时代华纳己各自有自考的商业量，扩张速度赶不上万达的速度；具体业态组力合上，主低店比例重但租金，租金回报率低。分依赖铺散出售店物业回笼资金，导致，价过高店面售出售不理想；宏观方面，2004信年遭遇贷下调和银根紧缩等。2003年1月，长春发生“万达流血事件”；2003沈阳年底，“精万达品街”开业六天停业。这些事件，都与第二代产品成设计和运营不相关。熟直接面临现缓金回笼慢和引进紧缩双重压力，万达暂停产调整目，全面新开工项品结构。2004到2006了产经历年，万达品结构和商业模式的重大调整和尝试，包括加大出售物业和住宅新组地产开发的比重；重合商业业力态中主成店和单店的构出比例；售9处商业广场给麦格理套现32发行在香港试图亿、REITs最终流产；以及后来发行价值1.45亿美元的CMBS私持证券）进行抵押贷款支（商业房地产募融资等。2006年，第三代万达广场新模式城市综合体开启，当年年底，宁波瀛洲万达广场开业，成为标志性的改城市综合体模式。从商业为主成综合业态，力采取主店围绕步行街设置的模式，商业品种更丰富，提高了餐饮、娱乐、休闲部分的比例，配套酒店、公寓、写字楼等。城市综合体模式发展。这一飞速促进了万达的阶段，依托“城市综合体”强力号召大的商业，基于低地价、扶政府持、核心区位、招订单式商等链成体系的产业整合优势，设计出了独具竞争力的“流资金滚动资产”的模式。在投资方面，自有资金、银行抵押贷款三方投资基和第本上构成了2：6：2态的比例；在业方面，60%的、住宅出售物业，主要是社写字楼和区商业，迅速回笼资金，40%的持有Mall值享受增和稳定的租金收入。仅仅依托这样的模式，2010就年，万达开业了15家万达