发展部部门职能一、总则发展部是负责大连万达集团商业开发管理有限公司项目发展管理的职能部门。要求在集团和商业开发管理公司的领导下，通过有效的组织管理并协调利用有关部门及外部资源，在客观的市场信息基础上进行商业房地产项目（以下简称项目）的发展评价分析，为公司对项目的发展决策提供可行依据，最大限度的降低项目的投资失误和投资风险，并以此为前提完成项目合同的谈判和办理项目用地的土地出让手续。按项目发展的程序，发展部具体职能分为：1、商业房地产市场信息收集分析2、项目市场调查研究分析3、项目可行性的论证和评价分析4、项目合同谈判和办理项目用地的土地出让手续5、协助项目的前期手续办理6、完成总经理交办的其他事宜二、职能描述1、商业房地产市场信息收集分析1.1、目的和要求运用有效手段和方式，通过日常性、针对性的信息收集分析管理工作，对商业房地产市场发展趋势进行研究和跟踪，对潜在市场和项目进行机会研究，保持对潜在市场和项目的敏感判断和反映，为公司制定项目发展计划提供决策依据，并为项目的运作发展提供新的信息思路。1.2、流程示意定期信息报告信息流（实地考察、政策信定期分析整理息、媒体信息等）专题研究报告12、项目市场调查研究分析2.1、目的和要求根据公司确定的项目发展计划，对项目城市商业房地产市场进行调查研究并初步进行项目地块选址工作，形成《项目市研与选址报告》。要求在实地考察和获取有关政策及市场资料的基础上（可以聘请适当的市场调研机构参与有关工作），提出：?城市商业发展和商业投资市场调查分析：包括城市经济状况、商圈分布和特点、商圈分析、城市商业物业调查等。?选址地块分析：包括基地分析、周边交通分析、周边土地与建筑、土地权属关系、规划可行性等。?土地市场情况：城市土地成本现状（土地出让、拆迁安置补偿成本、市政配套、契税等）。2.2、流程示意城市商业发展和商业投资市场调查分析《项目市研与选址选址地块分析根据商业房地产报告》（实地考察，项目发展计划市场研究部分也可选址地块分析以委托市场调研机构参与）土地市场情况3、项目可行性的论证和评价分析3.1、目的和要求对项目的可行性进行论证和评价分析，形成《项目可行性建议书》，明确项目特点及可能的主要风险和不利因素，以及建议可行的项目方案，以供公司进行项目决策。要求以上工作必须在客观、全面和理性的基础上进行，重点在于分析明确项目特点及可能的主要风险和不利因素，以供公司在决策中对项目拥有全面、清晰的认识。23.2、流程示意《项目市研与选址报告》提交公司项目论证会，由相关职能部门提出论证建议，综合论证建议进一步修改完善《项目市研与选址报告》，根据初步的项目设想方案进行经济评价比较，最终形成《项目可行性建议书》，上报集团董事会进行项目决策。《项目市研与选址报告》规划部：现场考察，细化规划设想方案财务部：资金计划项目论证会综合《项目市研论证建议，修改完善与选址报告》销售中心：市场定位和销售预期编制《项目可行性建议书》公关部：主力店业态选择集团董事会批准4、项目合同谈判和办理项目用地的土地出让手续4.1、目的和要求在《项目可行性建议书》得到批准后，开始正式项目谈判，在成本计划内完成项目合同谈判。要求以《项目市研与选址报告》、《项目可行性建议书》和集团董事会批复意见作为合同谈判的指导原则，法律问题和书面合同文件必须有律师的审定意见，合同签订必须坚持严格的合同审批程序。34.2、流程示意律师《项目市研与选址报告》项目合同谈判项目合同审批《项目可行性建议书》程序董事会批复意见与合同对方的项目合同签订调整和修订办理项目用地的土地出让手续5、协助项目的前期手续办理在项目公司组建之前，协助办理项目《建设用地规划许可证》等前期手续。三、职能流程根据项目发展程序，职能总流程为：商业房地产信息收集分析市场项目考察项目发展计划项目市场调查研究分析，形成《项目市研与选址报告》项目可行性的论证和评价分项目合同谈判和项目用地的土地出让办理析，形成《项目可行性建议书》董事会批复意见4四、岗位编制和职责1、岗位编制共5人：设部门经理、部门副经理，项目发展主管2人和市场信息主管1人。2、岗位职责2.1、经理：主持部门的全面管理工作，组织制定、检查执行工作制度，分配、协调、督促部门人员工作，组织完成部门工作目标，主持解决部门工作中的关键点和难点问题，协调本部与公司其他职能部门及外部之间的关系。2.2、副经理：协助配合部门经理开展各项工作。2.3、项目发展主管：负责项目发展的具体工作，进行市场调研和项目可行性研究，参与项目合同谈判和项目用地的批租工作。2.4、市场信息主管负责商业房地产市场信息的收集分析和研究和部门文件资料的归档管理。5