内部资料，注意保存?同业研究月万达集团发展调研………………………………………2第大连万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。经过17年的发展，万达集团已形成七以住宅房地产、商业房地产、电影院线、高星级酒店为四大支柱产期业的大型企业集团。万达集团的愿景是“国际万达，百年企业”，通过健康可持续的发展成为所从事领域的领跑企业。二目前已在北京、大连、长春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、度上海、宁波、苏州等城市进行规模住宅开发，年开发量超过200万O平方米，年销售额超过60亿元，目标是到2010年，年开发量400O万平方米以上，年销售收入达到100亿元。五在全国首创了“订单商业地产”的全新模式。万达集团和沃尔玛、时代华纳、百安居等16家跨国连锁企业签订了联合发展协议，年在全国各大中城市投资建设“万达商业广场”项目。截止到2005年研九6月，在全国19个城市建了21个购物中心，总面积300万平方米，月其中开业12个，在建9个。万达集团的目标是到2010年建设50个以上的购物中心，总面积700—800万平方米，年租金收入50亿元三以上。十华纳万达国际影城是万达集团与世界第一文化传媒企业——时日代华纳下属的华纳兄弟国际影院公司共同合作。截止2005年1月，天津、南宁、武汉、哈尔滨、大连华纳万达国际影城已对外营业，究总计41个厅/块银幕，9866个座位。计划到2010年成为全球排名前研三的院线公司。究发?专题研究展报部上海商业地产回顾与展望……………………………………8?调查研究告华远集团总裁任志强讲演内容总结…………………………20上海土地市场调查……………………………………………27（本期责任编辑：周小海）【同业研究】万达集团发展调研一、公司概况大连万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。经过17年的发展，万达集团已形成以住宅房地产、商业房地产、电影院线、高星级酒店为四大支柱产业的大型企业集团。万达集团的愿景是“国际万达，百年企业”，通过健康可持续的发展成为所从事领域的领跑企业。二、公司发展现状（一）业务构成：住宅地产、商业广场、万达在线住宅房地产开发是万达集团的支柱产业之一，公司至今累计住宅开发量超过1000万平方米，是全国累计开发量过千万的三家房企之一。1999年开始，万达集团实施跨区域、规模化发展战略。目前已在北京、大连、长春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、上海、宁波、苏州等城市进行规模住宅开发，年开发量超过200万平方米，年销售额超过60亿元。房地产公司的目标是到2010年，年开发量400万平方米以上，年销售收入达到100亿元。商业房地产开发是万达集团的支柱产业之一，在全国首创了“订单商业地产”的全新模式。目前，万达集团已和沃尔玛、时代华纳、百安居等16家跨国连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资2建设“万达商业广场”项目。截止到2005年6月，在全国19个城市建了21个购物中心，总面积300万平方米，其中开业12个，在建9个。万达集团的目标是到2010年建设50个以上的购物中心，总面积700—800万平方米，年租金收入50亿元以上。华纳万达国际影城是万达集团与世界第一文化传媒企业——时代华纳下属的华纳兄弟国际影院公司共同合作。影院放映设备、音响设备和银幕等设施均采用国内外最先进技术，是具有代表性的国际一流的多厅影院。截止2005年1月，天津、南宁、武汉、哈尔滨、大连华纳万达国际影城已对外营业，总计41个厅/块银幕，9866个座位。计划到2010年成为全球排名前三的院线公司。（二）万达商业地产模式分析：至05年5月万达有21个购物中心，前10个购物中心，有部分商铺是销售的，一共卖了9万多平方米。如果从单一销售的角度来看，是很成功的，全国每平米均价3万多，卖了几十亿，但是这10个项目竣工后，虽然也进行了招商经营，还是有7个出现了问题。什么问题呢？商铺在销售之后，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。因为商铺出售后，发展商不承担商户经营上的责任。根据销售合同，发展商在法律上没有责任，但经营不好，业主商户就要闹事。如果发展商不是品牌企业，不是一个把商业地产作为长期发展目标的企业，只是打一枪换一个地方，那就不用对业主负责。但是发展商是以商3业地产作为长期发展方向，作为品牌企业，就一定要解决业主的问题。去年和今年上半年，万达把卖出去的这10个项目，除了南京、青岛等项目，因为地理位置特别好，经营稳定之外，绝大部分出售商铺全部售后返租，保证业主若干年8%的回报率，个别地区9%。达不到理想租金的发展商要进行补贴。最多的一个项目，几年时间万达要补贴1.4亿元，最少的店也补贴上千万元。可以看到万达目前的状态是一方面在继续发展另一方面又不得不弥补曾经犯过的错误。犯过错误虽不能认为是绝对地坏事但仍要付出惨痛的代价。万达集团在历经锤炼痛定思痛之后，采取了如下对策：1、订单地产中国加入世贸组织以后，跨国商业企业获准进入中国的流通领域，2004年开始，将取消地域限制。像沃尔玛、家乐福这些跨国商业企业都雄心勃勃进入中国，每年都要开好几家店。他们要进行快速的扩张，对各方面的要求也自然很高。其中，在目标城市的选地、买地及改造原有设施等就是他们发展的一个瓶颈，而这正好是房地产企业的强项。截至05年5月万达已和17家跨国商业企业，其中有10家世界500强企业，签订了战略合作协议，双方约定了权利义务。战略合作协议有四个方面。把“共同选址、技术对接、平均租金、先租后建”四个方面的涵义合在一起取了一个名字，即“订单地产”。⑴共同选址4对每一个店址由战略伙伴提出意见，书面确认。⑵技术对接一个店那家战略合作伙伴需要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每个战略合作伙伴出专业人员与我们的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书。技术对接的结果，是使我们的项目在开发之前就获得了合作伙伴尤其是主力店的认可。⑶平均租金万达把购物中心作为长期发展的产业，假如一个购物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16个合同谈判，大概得用半年时间才能搞定。为了快速扩张，快速发展，万达与所有加入合作的伙伴，都约定一个前提条件，就是接受平均租金这个概念。全国的城市分三等租金。这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用再谈判，速度快。⑷先租后建选址、规划、租金都确定了，开工之前先签一个协议，然后再投入建设。可以看到订单地产产生不是空穴来风、无源之水，是以资源与利益结合作为产生的基础。同时利益最大化又保证了风险最小化。由以上又或者说订单地产的实质是招商先行。2.、资金链⑴外部支援5万达的战略要求作全国性企业，要求迅速扩张，因为只有大规模开发迅速扩张才能最大程度的抵御风险。然而同时也带来了资金的紧张，也就出现了前十个项目中不得以销售商铺为主来平衡现金流的弊病。从国际惯例来看商业地产发展都是靠房地产信托基金托住这个产业健康的向前发展。尽管银行推出十年、八年的长期贷款，但并不适合做商业地产。目前国外投资商业地产的回报率是4—6%；在中国由于是新兴市场，有一点高收益，收益能达到8—9%。如果10年期限贷款，每年利息8%，那么就不可能做这个产业。全世界商业地产发展比较好的国家，无一例外地，都是使用房地产信托基金。只有这种模式，它吸纳的是民间闲资、退休基金、政府基金、保险基金这种求稳而对回报率要求不高的资金，只有它们才能托住商业地产的发展。所以，凡是解决了信托基金的国家，商业地产才能呈现前所未有的发展态势。包括英国这个老牌资本主义国家，虽然其它产业很平稳，但十年来商业地产的发展却如火如荼，占据了整个英国基本建设近一半的投资。目前中国还没有开发出房地产信托基金这种金融产品，中国商业地产开发的黄金时期还没到来。但是国内没有有利的金融支持，万达决定选用境外的长期房地产信托基金，从2004年开始，万达在这个方面的资本运作有了实质性的进展，预计会在2005年年底或2006年年初，公开在境外市场挂牌。当然这也得意于万达集团大规模的扩张，虽然有失败付了学费，但没有前面这些迅速扩张的基础。境外大的投资机构，境外的大的财团。又怎6么会看好万达的商业团队，商业资产。来购买商业资产来和企业共同协手进军商业地产呢？而且由于目前和境外财团的合作，在今明两年极大地解决了万达的资本发展问题。⑵内部经营“现金为王”一直是万达的核心经营理念之一，再得到了境外信托基金的支持后，在他的内部仍有一套严谨有序的资金链条。A.住宅收益住宅地产是万达的两大支柱业务之一，2004年住宅地产业务的销售额达到60亿元。B.租金回流和万达进行战略合作的商业企业都是跨国公司，其资金实力和自我调整能力都非常强，对这些战略合作伙伴提取的租金总和占到了每个项目的50－80％，这也使得万达的商业项目在开业之初就有了长期稳定的资金回流。C.蓄水池效应万达集团的两大支柱产业是住宅开发与商业地产建设（购物中心）。而在2004年万达毅然选择向商业地产进军也是来自商业地产与住宅开发具有极强的关联度。而开拓与优势能力相关联的产业无疑大大的增加了成功地可靠性。商业地产的发展当然也需要同样具有与其相关联的产业进行联动。而大型零售业态恰恰是最好的选择。大型零售店虽然利润7率不高，但是日销售额数千万元，年销售额数亿元的价值又足以对主营项目的现金流缺口进行补充。在业界又把这种现象形象的称为蓄水池效应。2002年4月，打理台湾太平洋百货多年，在大陆百货业屡创奇迹的知名商业CEO王德明正式率部加盟万达。随后万达斥资2亿元组建“大洋百货”。商业地产在扩张，大洋百货也跟进，仅仅每个店投入2000万元就可以开业。而大