万达商业地产发展历程简析在《2010胡润房地产富豪榜》上，万达集团董事长王健林以280亿元名列榜首。这是中国有史以来的第一次由商业地产大佬坐上中国首富的位置。业界评论，王建林的行业首富地位得益于万达的“订单模式”在全国范围内的快速成功复制。而大连万达2010年底在全国开业42个万达广场、18家五星级酒店的宏伟计划即将实现的客观事实，更为其今年的地产首富做出了完美的背书。对于外界来说，对王健林及万达的了解经历了两个不同的阶段。1994年之前，万达只是处于发展初期、籍籍无名的小开发商，当年，大连万达成立了中国第一家职业足球俱乐部——万达足球俱乐部后，六年里夺下四个冠军，让万达和王健林声名大噪。2000年，万达集团急流勇退，彻底离开了足球圈，并于2001年开始专攻“年年收租金，拥有长期稳定现金流”的商业地产领域。2002年，万达抛出了“订单商业地产”概念，让万达集团再次家喻户晓。“这是一种新的商业地产模式：先找沃尔玛等商家签租赁合同，然后再盖商场，以降低商业风险。”王健林说。按照订单商业地产的流程，在开发建设之前，万达先与合作伙伴签订联合发展协议，由对方提出物业需求，等到双方认证之后，对方要交给万达一定的保证金，如果反悔将赔偿万达一年的租金，一开始就把风险排除。对于王健林而言，与国际商业巨头结伴而行，不仅迅速提高了其购物广场的知名度，降低了投资开发购物广场可能存在的风险，同时也获得了各地方政府的认可，成为招商引资的重点对象，享受项目选址、地价及政策配套上的种种优惠。不过，在进军商业地产的最初几年里，万达一直在“试错”中前行。从2002年到2004年间，由于早期对商业地产理解不够，万达前前后后经历了很多失败。2003年王健林在沈阳太原街投资建设了一个万达广场，做了300多个商铺销售，卖了6.1亿元。由于设计先天缺陷，商铺经营不理想，回报率低，业主埋怨声很多。最后王健林拍板，全部退款，拆除重来。为此付出比购房款高出1.5倍的赔偿金。此事件被万达视作发展史上一个里程碑事件。在首创了“订单商业地产”模式后，万达的发展历经三代产品演变，从第一代的单店、第二代的组合店发展到第三代的城市综合体。第一代和第二代产品时期，在大量商业物业面积出租给沃尔玛等零售巨头后，万达将底层商铺予以分割出售。然而，业主都期望自己的投资能够马上获得丰厚回报，因此，租金飞涨，租户被高昂的租金压倒。万达商铺的分割出售产生了一系列纠纷和停租退铺风波，对订单地产模式提出了严峻挑战。从2004年开始，万达开始转为商业地产只租不售的策略。最终，万达的第三代产品——“城市综合体”的发展模式和资金规划确立了，并成为国内其他商业地产商的标杆，使万达获得了绝对的市场优势。王健林说，有了这个优势，万达在市场上就有了议价权，地方政府提供的条件好、地价便宜、地理位置好，万达才去。至今，万达集团已在全国50多个城市拥有已建或在建城市综合体80余个。今天，人们习惯称王健林为中国“商业地产和订单地产教父”。业内专家认为，万达目前已经搭建起一套成熟不动产商的构架，其首创的“万达模式”的创新性和优势在于：地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发大大降低项目建设成本；通过整合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程；在资本运营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产为载体实现资本运营。不过，王健林坦言，商业地产建成容易管理难，而且万达又是在跨区域做Mall，这是对企业的大考，考验的不仅仅是人才和资金，更重要的是管理制度和文化。目前，万达已拥有一个1000多人的专业管理团队——万达商业管理有限公司，这也是万达商业地产运营管理的人才储备库和黄埔军校。另一方面，在国外，购物中心、酒店这类资产，九成是由信托基金持有的。万达接下来将在融资渠道多元化的基础上，以基金的形式打通整个商业地产的金融渠道。王健林说，万达能发展到今天，最核心的原因就是敢于创新。“可以说万达22年的发展史，其实就是一部创新史。敢为人先，想别人不敢想的事，做别人不敢做的事。”在所有创新之中，王健林认为商业模式的创新最重要。比技术创新、管理创新、营销创新等更为核心的，是商业模式的再造和创新。