万达地产工作指引:PIG201BWANDAREALESTATES项目经营策划书编制提纲项目经营策划书编制提纲说明：项目经营策划书分为整体经营策划书和分期经营策划书，整体策划书用于整个开发项目的经营策划，分期经营策划书在整体策划书的指导下编制，用于对每一分期的项目经营策划。下文中的提纲可用于整体经营策划书和分期经营策划书，但斜体字仅用于分期经营策划书的编制。1项目介绍1.1城市发展概况主要包括城市概貌、主要综合经济指标、基础设施建设、重点产业建设、金融商贸、自然资源、城市总体发展规划、住宅发展等。1.2项目所在区位发展概况主要包括分区规划、周边发展规划、基础生活配套设施、地块基本情况（现状、环境、交通、配套等）、周边楼盘情况等。1.3项目的技术指标主要包括总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；停车位（或地下车库）；综合容积率、住宅容积率、建筑密度等。1.4项目的总体经营目标主要包括项目的开发周期、投资规模、盈利水平等。1.5项目面临的主要问题主要包括住宅市场容量、推广费用、开发周期、盈利能力等方面存在的问题。2整体策划2.1市场现状及竞争对手分析主要包括市场容量、消费水平、消费习惯、按揭贷款、住宅市场调查等。2.2项目的优势、劣势分析主要包括品牌、规模、规划、交通、潜力、环境、配套、物业管理等。395万达地产工作指引:PIG201BWANDAREALESTATES项目经营策划书编制提纲2.3项目的风险管理主要包括项目所面临风险因素（如市场、技术、工程、投资、融资等方面）的识别及预测、风险评估和风险对策研究等。2.4客源分析主要包括客户群分析、客户年龄分析、客户消费动因等。2.5项目定位主要包括目标客户、销售价格等。2.6营销概念主要包括概念主题、功能性概念、个性空间概念、文化概念、健康概念等。2.7分析结论3营销策划3.1营销体系的建立主要包括建立营销体系、确定部门职责、细化岗位分工、确定销售奖励办法等。3.2销售价格策略主要包括价格制定总体原则、具体方案、推广周期、付款方式、优惠策略、折扣规定等。3.3推广促销策略主要包括总体推广策略、确定推广理念、制定推广阶段、分阶段实施推广目标、细化推广内容等。3.4项目包装主要包括建立CIS（企业形象识别系统）：具体建立VI（视觉识别系统）、建立MI（企业管理识别系统）、建立BI（行为识别系统）。3.5销售费用的估算3.6整体及年度销售计划方案4产品策划4.1规划设计指引396万达地产工作指引:PIG201BWANDAREALESTATES项目经营策划书编制提纲主要包括规划概述、总体规划原则、交通布局、停车设施、配套设施等。4.2景观环境设计指引主要包括绿地景观设计、硬质景观设计、水体景观设计、建筑布局设计等。4.3建筑设计主要包括户型设计、户型搭配设计、装修标准、设备选型、结构形式等。4.4卖场设计主要包括售楼处的结构设计、位置设计、功能设计等。4.5公建设计主要包括会所、幼儿园、学校等的设计、装修要求。5当地工程施工管理指引5.1当地的工程建设政策、法规、条例。5.2当地的建设管理规定、程序（含规划、招投标、报建、安全生产等）。5.3当地的建筑材料使用主流、价格、质量评价。5.4当地自然条件（例如冬季、雨季等）下的工程施工管理要求。5.5当地的验收组织程序、验收内容。5.6当地档案管理程序、制度等。5.7当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的基本情况。5.8当地建筑产品质量通病调查报告。5.9质量管理目标（指标）及措施。6财务管理6.1编制项目投资计划项目所在公司财务部会同其他部门编制土地投资计划、工程支出计划、费用开支计划、税金缴纳计划，进而形成项目投资计划。6.2编制工程支出计划、费用开支计划明细表。6.3编制项目资金流量计划结合项目开发、销售的具体情况，编制年度内的现金流量分析表、项目总体资397万达地产工作指引:PIG201BWANDAREALESTATES项目经营策划书编制提纲金流量表。6.4融资计划依据项目具体情况编制融资计划，详细列明贷款银行名称、贷款额度、贷款期限、还款计划等内容。6.5项目的总体财务分析确定项目的主要经营指标，测算利润总额、净利润、销售利润率、销售毛利率、成本利润率、投资回报率等指标。7成本控制7.1市场调研获得数据的收集、整理、分析，包括但不限于：a)政府规费；b)项目报建费用；c)当地工程造价指标。7.2结合公司原有项目的目标成本管理评价报告，提出借鉴预防措施。7.3提出项目成本分类总汇。7.4提出实施过程中成本控制的主要节点和方法或原则如在规划设计中，实行限额设计，推行价值工程；在施工图设计中提出含钢量、混凝土含量等指标；招投标阶段合理低价选择施工单位；施工阶段材料限价，控制现场签证；竣工结算阶段审查结算等。7.5材料设备价格及供应商的考察。7.6编制建设项目目标成本表。8物业经营管理8.1对当地现行物业管理法律、法规（包括管理费、维修基金等）、当地物业管理市场现状的调查、分析。8.2物业经营管理目标8.2.1在遵循当地现行法律、法规，适应当地人文地理的前提下，进行规范、优质的物业管理服务。398万达地产工作指引:PIG201BWANDAREALESTATES项目经营策划书编制提纲8.2.2在现有万达物业管理品牌基础上，进一步提升万达物业管理品牌形象。8.2.3确立经营目标，如建设文明小区、ISO9000质量体系认证、服务功能定位、社区文化定位等。8.3物业公司（物业管理处）筹建计划8.4项目物业管理运做的特殊要求（即根据项目当地特色，与常规物业管理不同之处的要求）8.5物业经营管理要求8.5.1商业公建8.5.2会所8.5.3幼儿园、学校8.5.4物业管理办公用房、宿舍8.5.5其他，如垃圾收集与转运、停车场（库）、管理控制室、水电气暖等配套工程用房、区内标志、标牌等。8.6提出物业收支估算和物业管理收费标准399