工作指引:POG101(T)B万达地产开发项目经营管理责任书发布日期:2003/12/31WANDAREALESTATES生效日期:2004/01/01开发项目名称：________项目所在公司名称：________项目所在公司责任人：________一、总则1、为了加强万达集团开发项目的经营管理，确保实现开发项目的目标利润，根据万达集团管理的要求，签订本开发项目的经营管理责任书。2、签订开发项目经营管理责任书的基本原则以市场需求为导向，以质量保证为前提，以过程控制为手段，以规范运作为基础，以提高综合经济效益为目的。3、签订开发项目经营管理责任书的任务明确项目所在公司责任人的义务，赋予责任人相应的权利，实施经营业绩与个人利益挂钩的奖励措施，确保高效、优质、安全地完成开发项目的任务。4、本经营责任书的实际完成状况，将作为房地产企业管理有限公司（以下简称为管理公司）、集团人力资源部对项目所在公司及其领导成员业绩考核的依据。二、项目所在公司的经营管理责任1、经营期间________整个开发项目的总经营期间为200__年__月__日至200__年__月__日。本责任书所规定的________经营期间为200__年__月__日至200__年__月__日。说明：经营期起止日的确定原则经营期起始日：（1）如果本经营期为新公司的第一个项目的第一期，则经营期起始日为项目所在公司的注册日；（2）如果本经营期与前一期（项目）的实际发生经营期有交叉，则经营期起始日为本期开工日；（3）如果本经营期与前一期（项目）的实际发生经营期没有交叉，则经营期起始日为前一期（项目）的实际发生经营期结束日；（4）不在以上三种情况之列的，本经营期起始日由管理公司经营管理委员会确定。经营期结束日：经营期结束之日为本期最后一个单体竣工验收后六个月之日。2、开发面积按审批的规划设计方案，在________整个开发项目的总经营期间内完成______129工作指引:POG101(T)B万达地产开发项目经营管理责任书发布日期:2003/12/31WANDAREALESTATES生效日期:2004/01/01平方米住宅小区的销售、施工、竣工、验收及交付使用。在本责任书所规定的________经营期间内完成______平方米住宅小区的销售、施工、竣工、验收及交付使用。3、成本、费用和利润指标在规定的________项目总经营期内整个开发项目的毛利率控制在_____以上，根据毛利率______制定项目的下限指标供参考：支出总额为________万元，利润总额为_______万元。（经济技术指标内容详见附件1）保证在本责任书规定的______经营期间内该开发项目的开发成本和各项费用控制在_______万元之内（目标成本），其中，建造成本______万元，销售费用______万元，管理费用_____万元，税金及附加______万元，财务费用_______万元；并实现利润总额_______万元、净利润（目标利润）______万元。（具体内容详见附件2）如果项目所在公司享受当地政府税收优惠政策有变化，则经管理公司经营管理委员会审核后相应修正目标利润（净利润）的额度。注释：(1)整个开发项目的经营期、开发面积、成本、费用和利润指标等只作为管理公司和项目所在公司对整个开发项目进行总体控制的参考指标。(2)这里所指的经营期为计划经营期，实际经营期以该期的最终决算时间为准。4、工程质量要求(1)应该按照中华人民共和国国务院令（第179号）《建设工程质量管理条例》进行建设工程质量的管理，并在建设过程中遵守国家和地方的其他建设法律、法规、条例、规定。(2)应确保所建工程项目竣工验收一次性通过率为100％。(3)应确保完成管理公司经营管理委员会审批的《项目经营策划书》中的质量目标。(4)应采取措施杜绝重大质量事故的发生，一旦开发项目出现重大质量事故，万达集团将追究项目经营责任人的责任，视情节扣罚一定比例的年终奖金，并视情节严重程度给予一定的行政处分。5、安全生产管理要求(1)安全生产工作实行项目所在公司总经理（或主持日常工作的负责人）负责制。(2)树立建筑工程安全生产管理“安全第一、预防为主”的思想，应依据《建筑法》、《建筑施工安全检查标准》对施工单位进行施工安全的检查和监督。(3)应要求建筑施工企业在编制施工组织设计时，根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并采130工作指引:POG101(T)B万达地产开发项目经营管理责任书发布日期:2003/12/31WANDAREALESTATES生效日期:2004/01/01取安全技术措施。(4)重点监督施工单位安全生产责任规章制度的建立健全和执行情况，事故隐患的监控和整改情况，安全生产监督管理机构及人员配置和职责履行情况，事故调查处理和责任追究的执行情况。(5)应要求建筑施工企业应当在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施；有条件的，应当对施工现场实行封闭管理。施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。(6)应要求建筑施工企业应当遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害的措施。(7)一旦开发项目出现重大安全生产事故，万达集团将视情节追究项目经营责任人的责任，并视情节扣罚一定比例的年终奖金，同时视情节严重程度给予一定的行政处分。6、物业管理要求(1)应于建设初期成立物业管理部门，介入房地产项目开发的前期管理。按建设部颁发的“全国物业管理示范小区（大厦）标准”开展物业管理的前期计划工作。(2)按中华人民共和国国务院令（第379号）《物业管理条例》、建设部颁发的“城市新建住宅小区管理办法”及当地物业管理法规条例开展相关工作,并编制该项目物业管理方案。(3)建立健全房屋及维修管理、设备管理、车辆及消防管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、服务承诺、社区文化管理的工作细则。(4)项目所在公司物业部（物业公司）应建立现代企业管理模式，树立优质服务理念；培养具有高度敬业精神的管理服务人员；在物业管理中推行一整套程序化、规范化的管理方式，使各项管理标准达到“全国物业管理示范小区（大厦）标准”的要求。(5)项目的物业管理应按时、顺利移交给业主委员会。7、内部管理要求(1)按管理公司的要求，标准化、规范化地开展各项工作，建立健全各项规章制度。(2)按管理公司经营管理委员会批准的《项目经营策划书》组织有关设计、预算、施工、营销等方面的工作，并按计划实施。（《项目经营策划书》作为本责任书的附件3）(3)按集团批准的公司架构确定管理部门和管理人员。(4)按管理公司相关制度的要求开展成本管理和预算控制。131工作指引:POG101(T)B万达地产开发项目经营管理责任书发布日期:2003/12/31WANDAREALESTATES生效日期:2004/01/01(5)依据项目的进展情况筹措资金、运用资金。(6)接受管理公司各部门关于经营期间施工进度、工程质量、工程安全、成本控制等方面的检查。(7)配合管理公司、集团总部完成关于经营、财务、人事等方面的工作，此项工作的完成情况将作为考核项目所在公司经营业绩的重要内容。(8)按万达集团的管理要求，发展、推广万达房地产品牌。(9)按“万达员工手册”的规定加强团队建设，在敬业精神、团队协作、劳动纪律、着装仪表、文明礼貌等方面符合万达集团的要求。三、奖励规定1、利润指标的确认项目所在公司实际完成的净利润数必须经过管理公司财务部门（或集团审计部门）核实、确认。2、奖励标准的计算本责任书实现的奖金额＝本期实现净利润×奖金发放系数A×本期项目特征系数C×本期综合调整系数B3、注释(1)在本经营责任书执行过程中，一旦开发项目出现重大原因而需要调整经营指标时，项目所在公司应充分陈述调整的理由，并报管理公司经营管理委员会审批。(2)一旦开发项目由于管理失误等原因出现重大的安全（质量）事故、重大的人为经营失误时，由管理公司经营管理委员会进行特别处理。(3)奖金发放系数A详见附表1，综合调整系数B详见附表2和经营管理制度的规定，以本经营期实际结束时间为界计算综合调整系数B。(4)本期项目特征系数C由当地城市房地产市场竞争强度（年度开发面积、年度竣工面积、年度预售登记面积、年度销售面积、空置率、近三年各项指标的环比增长率等）和自有资金占总投资的比例及自有资金绝对投资额等决定，在本期经营结束后由管理公司经营管理委员会综合考评。(5)A、B和C由管理公司经营管理委员会提出后上报集团，最终由总裁办公会确定。4、奖金发放说明凡出现奖金发放为预提形式，则预提数额原则上为每人两个月工资。(1)在本期决算前的每年年终奖金发放采取预提形式。(2)到本责任书确定的计划经营期结束之前，如果同时满足以下两种情况，a)顺利实现本期计划销售额的100％（以实际到帐的现金收款额为统计依据）；b)本期项目工程结算完成。则可提前进行本期项目的决算，决算之日以达到上述两种情况较晚132工作指引:POG101(T)B万达地产开发项目经营管理责任书发布日期:2003/12/31WANDAREALESTATES生效日期:2004/01/01时间为界。(3)到本责任书确定的计划经营期结束之日，如果在本期经营管理责任书确定的计划经营期内顺利实现本期计划销售额的90％以上（含90％）（以实际到帐的现金收款额为统计依据），且完成本期工程结算，则可进行本期的决算，决算之日为计划经营期结束之日。本期结束时的综合奖金＝本责任书实现的奖金额－本期