哈尔滨万达广场项目可行性研究报告基本资料一、总论１、项目建设背景进入20世纪90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点，带动质量、效益和规模全面增长的发展策略。连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了10%以上的增长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。正是由于这个原因，众多的跨国零售集团纷纷进入中国市场，以期在这个最具发展潜力的市场上占有一席之地。地处北疆的中心城市哈尔滨，在国内零售业进一步开放的形势下，已注定无法在新旧零售业态的更替中独善其身，唯有以发展求生存。目前仅在哈尔滨市区，就拥有三百多万人口的消费市场，而且东北人消费的大手笔无不令国内外的零售巨子垂涎。该项目就是在这样的背景下，由中国房地产行业的龙头企业——大连万达集团股份有限公司与哈尔滨市政府共同运作的，该项目将向哈尔滨市引进美国沃尔玛和华纳影城等跨国企业，这对促进哈尔滨市商业的国际化和现代化具有重要意义。2、项目概况●项目名称：哈尔滨万达商业广场●项目地址：该项目位于哈尔滨市中央大街，东起中央大街，西至友联宾馆与规划路，南起友谊路，北至沿江路。●占地面积：47071平方米其中：地上建筑面积107378平方米，地下建筑面积33113平方米●建筑物占地面积：24773平方米●总建筑面积：140491平方米●容积率：2.28●覆盖率：53%●建设内容：购物广场、家饰家具广场、影城及书城等●投资与收益概况该项目总投资74663.86万元，其中，建设投资73279.47万元，建设期利息为1284.39万元，流动资金100万元。主要技术经济指标如下表所示：序号指标指标值1借款偿还期3年7个月（含建设期）2Pt（全部投资）8年8个月3FNPV（全部投资）（税后）9951.26万元4FNPV（全部投资）（税前）28491.57万元5FNPV（自有资金）37753.49万元3、开发商概况●名称：大连万达集团股份有限公司●法定地址：大连市中山区解放街9号万达大厦●法人代表：王健林●注册资本：1.2亿元●经营概况大连万达集团股份有限公司成立于1988年，1992年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。该集团公司自成立以来，以每年翻番的速度跳跃发展，经营范围从单一的房地产业拓展到商业、工业、外贸等多种领域，现已发展成为拥有40亿资产、年经营收入超过70亿元的大型股份制企业。集团下属的大连万达房地产开发有限公司作为国家建设部审定的一级房地产开发公司，率先在全国同行业中向全国公开宣布“三项承诺、八项信誉保证”，受到了国家建设部的肯定，并在全国推广。公司先后在大连建设开发了新开路、香海花园等居民小区；明泽苑、星海人家和龙祥花园、雍景台和星海自由港等精品楼盘以及大连万达大厦、大连万达国际酒店等项目。为促进企业的发展，推动国内房地产企业和房地产市场走向规模化、集约化和专业化，大连万达集团股份有限公司除立足大连本地房地产开发外，又在北京、长春、成都、南京、沈阳及天津等地进行了大型房地产项目的投资开发，这其中不仅包括了成都花园、长春明珠等精品住宅小区，还包括北京高尔夫项目、北京万达广场和万达沃尔玛商业广场系列项目。到目前为止，集团房地产开发已拓展到全国12个城市，年开发量超过150万平方米，销售额超过50亿元。该集团公司在创造经济效益、壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续几年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建大连的高等院校、小学、幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累计奉献于公益事业达7亿多元人民币。该集团公司在国内外拥有很高的知名度，形成了巨大的无形资产，已成为大连市一张亮丽的“名片”。该集团公司近期的发展目标是：到21世纪初，成为资产和年经营额均超过百亿元的中国一流的大型企业集团。该集团公司拥有一支具有开拓精神的领导队伍，具备雄厚的经济技术实力，具有丰富的房地产开发建设和经营管理经验，完全有能力承担该项目的实施运作。4、编制依据与研究范围4.1编制依据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有：国家外经委颁布的《外商投资商业试点办法》；国家计委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；哈尔滨市城市总体规划；哈尔滨市国民经济与社会发展“十五”规划；开发商提供的其他有关材料。4.2研究范围该可行性研究报告的研究范围包括：总论；项目建设必要性分析；项目市场分析；建设条件分析和工程进度安排；项目的规模和性质；工程设计和功能要求；消防、环保和劳动卫生；投资估算与资金筹措；财务数据估算；财务效益分析；敏感性分析；结论与建议等。在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。二、项目建设必要性1、该项目的建设将促进哈尔滨市零售商业的升级调整从世界零售业总的发展趋势来看，６０年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；７０年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、ＤＩＹ等业态相继发展；进入８０年代，大型购物中心等在世界范围内兴起。目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上，从业人员超过1000万。同时，购物中心以其集购物、休闲、观光、文化于一体的经营模式与完善的辅助服务设施而风靡欧、美、日本及东南亚等国家。从我国十多年来的零售业发展轨迹来看，20世纪80年代末90年代初，我国零售业中的主力地位业态是百货商店。自1995年以后，大型百货商场普遍滑坡。20世纪90年代中期开始，超市成为主力业态。2002年，中国整个零售市场的份额中，大型综合超市已经占到了一半以上。90年代中期至末期，购物中心初露端倪。所谓购物中心（shoppingmall）就是由开发商规划，统一管理，拥有大型的核心店，多样化商品街和充足停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所。90年代中期至末期，我国大城市出现了一批购物中心，虽然这些购物中心与欧美购物中心有一定的差异，但是基本具备了购物中心的特征，具有吃、喝、玩、乐、购等综合功能。从北京、上海新建的商服设施看，大多采用的是购物中心这种业态。国际购物中心协会亚太区首席代表凯文认为，购物中心实质上已成为休闲场所。当人们把购物活动当成一种消遣或社交活动时，购物中心可以给购物者创造一种公园里倘佯的感觉。随着社会经济的高速发展，人们生活水平的提高，消费者在购买选购品时对购物场所的选择将摒弃在单个购物场所意识，而具有“街”的意识——即卖点是否集中、能否“一站终点”，是否有充分的消费选择权，休闹与购物相结合的“一站终点”的消费需求必将迅速成长。仅具备购物单一功能的百货店、超市等将走过或将要走过其高峰期(在我国周边国家和地区，如韩国、台湾等，超市业态也已很少了)，取而代之的将是集购物、休闲、娱乐、商业观光、文化于一体的商业设施——超大型购物中心。一些商业界的权威人士称：谁能抓住这一商机，谁就能在未来的商战中取得主动权。有关专家预测：购物中心模式将成为未来中国零售业的又一发展趋势。纵观哈尔滨市场，近几年来，创建于1900年的秋林公司和创建于1947年哈一百等传统百货店经营困境不断加剧，特别是作为黑龙江唯一的一家上市公司的秋林公司自2001年开始逐年亏损，目前正被他人重组。而成立于2000年的中央红集团以超级市场、便利店、专业店等先进的零售业态为主要经营内容，以连锁经营为主要经营组织方式获得了快速的成长。与此同时，家乐福、沃尔玛、普尔斯马特、上海华联等国内外大卖场纷纷登陆冰城。哈尔滨的零售市场正面临着重大整合。在这场商业大战中，主角是以连锁经营为主要组织方式的超市、仓储式会员店和专卖店等新兴零售业态，但作为目前比较先进、未来将是主流的购物中心业态却相对缺乏。哈尔滨万达商业广场项目的建设则恰好填补了这个市场空白点，以大连万达集团和其战略合作伙伴的强大资金实力、品牌号召力、丰富的市场运作经验以及该项目本身的巨大影响力，该项目将产生显著的示范和带动作用，促进哈尔滨市零售商业市场的国际化和深层次的整合。该项目的建设对哈尔滨市零售商业市场的影响还不止于此。哈尔滨作为东北地区重要的流通中心城市，现代流通业的发展对其经济发展的影响是巨大的。该项目同时引进的国内外著名连锁企业集团不仅会促进哈市商流的活跃和市场辐射能力的增强，而且连锁企业巨大的物流量也将对哈市现代物流业的发展提供强大的动力，从而强化哈尔滨市作为区域性物流中心城市的地位。由此可见，哈尔滨万达商业广场项目的建设将在深层次上促进哈尔滨市商业的升级调整，使之进一步融入现代化和国际化的潮流中。2、该项目的建设将加速哈尔滨市城区改造步伐，促进哈尔滨市城市建设的发展该项目地块东临中央大街、南至友谊路、西临友谊宾馆与规划路、北至沿江路，总用地面积为47000余平方米。该地块是原哈尔滨空调厂区，属于哈尔滨市的“三久”工程，历史问题复杂，拆迁改造难度较大，不仅极大影响了冰城商业中心和沿江的风貌形象，还造成了土地资源长久闲置和浪费。同时，该地块现状多为旧厂区，由于年久失修，缺乏卫生条件配套设施，居住环境极差的旧房和旧楼亟待搬迁改造。该项目的开发建设通过政企合作的方式，政府提供政策支持，企业注入拆迁改造和项目建设资金，在最短的时间内以最有效的方式解决历史遗留问题，整合土地资源，改善居民生活环境，将危旧房改造建设成为地标性的现代化商业中心，使之成为城市建设的