目录一、研究背景及意义...........................................................................................................2二、大连万达集团概况.......................................................................................................2三、绵阳房地产市场分析...................................................................................................4四、商圈分析.......................................................................................................................5（一）选址方向分析....................................................................................................51、绵阳万达广场——城市副中心.......................................................................52、绵阳万达广场特点分析...................................................................................6（二）人口数量及其特点............................................................................................6（三）商业发展潜力....................................................................................................71、南河片区真空行业——万千百货...................................................................72、自主配套商业投资——万达院线...................................................................83、新利润增长点——高级酒店...........................................................................8（四）影响商圈的因素................................................................................................91、竞争对手的地理位置.......................................................................................92、交通运输情况.................................................................................................10五、绵阳万达广场开发策略分析.....................................................................................10（一）绵阳万达广场开发优势分析..........................................................................101、土地成本控制分析.........................................................................................102、强化了“房地产开发补贴商业经营”策略.................................................113、调整了资金头寸.............................................................................................114、增强了调研信息.............................................................................................11（二）绵阳项目资金来源和融资渠道分析..............................................................121、资金来源.........................................................................................................122、融资渠道.........................................................................................................12（三）绵阳项目现金流策略分析..............................................................................13六、结语.............................................................................................................................14绵阳万达广场开发项目可行性研究一、研究背景及意义2009年9月16日下午，在第十届西博会中国科技城—绵阳投资项目推介会上，绵阳市政府与大连万达集团在蓉举行绵阳万达广场项目签约仪式，万达集团拟投资60亿元参与涪城区南河片区旧城改造，开发建设包括百货、酒店、餐饮、娱乐、住宅等综合业态的绵阳万达广场，这也是今年第十届西博会上绵阳市成功引进的首个大型投资项目。万达集团在全国40多个城市投资项目，已开发开业27个万达广场。绵阳系川北重镇，四川第二大城市。万达绵阳项目占地约218.2亩，它将绵阳一旧城区改造成为新一代城市综合体——以现代商业为中心为主，包含高档百货、五星级酒店、精品餐饮楼、娱乐楼、影城、步行街、底商、SOHO公寓、住宅等综合业态。该项目建成后将成为绵阳市新的城市商业中心和标志性建筑，全面提升该区域的商业发展水平和现代服务业水平。绵阳市政府在协议书中承诺，为项目开辟“绿色通道”，实行专人负责制，对项目的引进、落户、审批的全过程提供廉洁高效的投资服务，切实保障项目的顺利运营，并在各个方面提供优惠的政策支持。万达集团来绵投资建设绵阳万达广场，不仅有利于完善绵阳城市功能、全面提升城市品位、带动区域商业升级，而且有利于提升绵阳城市形象、促进社会就业、增加地方财税收入，进而实现社会效益与经济效益的双赢。二、大连万达集团概况大连万达集团成立于1988年，经过20年发展，万达集团成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集第2页共16页绵阳万达广场开发项目可行性研究团，资产300亿元，年销售额200亿元。2009年万达集团纳税近15亿元，被中国银行和中国农业银行两家总行评为“A类重点大客户”，全国只有不到50家各行业企业获得这个待遇。从商业地产项目的规模、发展前景看，为国内最大的商业地产开发企业万达集团目前在全国有40多个投资项目，已在全国开业19个万达广场，6家五星级酒店，持有型物业面积近280万平方米。从2008年开始，万达计划每年有5-8个万达广场开业，以及3-5个五星级酒店开业①。2008年万达完成年度经营计划的80%，在当前经济调整和地产调整下，万达仍保持高速发展的势头。2009年，万达集团保持高速发展状态，计划有8个万达广场要开业，实现300亿元的销售，净利润超过45亿元。目前发展态势：1.万达集团目前拥有近40个大型城市综合体项目，开业19个，项目均分布于国内一二线城市。2.万达商业地产发展起于1999年，在国内首创的“订单地产”模式当前仍对其产生较大的推动力，商业地产资源平台呈现加强的态势。3.产品历经第一代单体商业和第二代大型商业的摸索，目前第三代“城市综合体”产品获得销售上的较大成功。4.万达模式在国内一二线城市获得认可，2008年下半年与2009年，在土地投资上，保持高速发展态势。5.2009年，万达旗下项目将要全面开业，同时还有其他9个项目陆续开工。此前，万达的开业项目一般维持在每年3个。①万达编辑委员会、《万达纪念文集》、中央文献出版社、2005年第3页共16页绵阳万达广场开发项目可行性研究6.从2008年第四季度至今，万达集团增加了11个项目，新进入三座城市，新增项目总投资额达到560亿元。对于万达而言，