万达集团万达集团万达集团万达集团内部内部内部内部研究报告研究报告研究报告研究报告总总总总第第第第12121212期期期期作为比照对象时，力求代表性和多元化并重，其中华润、世茂和富力在香港上市，金地、万科、保利和金融街在A股上市。对比的主要结果有两点：值得注意的是，嘉德集团的净利润率和运营利润率明显高于中国一线地产商，显示了强悍的盈利能力。在饱受金融危机侵袭和影响的2008年仍能够保持如此优良的经营状况，嘉德集团的全业务价值链战略和分散化地域布局起到了非常重要的作用。多元化的业务体系可以有效降低整个集团的风险，即使金融危机导致酒店和写字楼业务遭受冲击，零售和开发环节仍然可以带来可观的回报，从集团整体来看，业绩可以保持相对稳健的增长态势。尽管嘉德拥有很高的利润率，但它的资产回报率（ROA）和股权回报率（ROE）和国内地产商相比大致相当，处于中等水平。依照“杜邦财务体系模型”的分析，股权收益率＝净利润率×资产周转率×权益乘数，一个企业如果想提高股权回报率ROE，大致有三个途径：提高利润率，提高资产周转率，提高借贷杠杆。由此可以判断，嘉德置地集团利润率高但股权回报率中等的原因是，它采用了非常稳健甚至保守的财务政策，严格限制自己的负债比例，采用较低的借贷杠杆，这和国内地产商有着明显的差别。表1：嘉德置地与内地知名地产商的财务指标比较（2008）CommercialRealPage52万达集团万达集团万达集团万达集团内部内部内部内部研究报告研究报告研究报告研究报告总总总总第第第第12121212期期期期图3：嘉德置地历年回报率和资本负债率从嘉德集团历年的回报率和负债率走势图中也可以看出，2004-2007年，虽然资产回报率和股权回报率逐步走高，但负债率稳中有降，体现了嘉德集团稳健的经营战略，也印证了嘉德总裁廖文良一直强调的“有纪律扩张（disciplineaggression）”的严谨风格。表2：嘉德置地物业资产分布状况（2008）如上表所示，嘉德集团的物业资产主要分布在新加坡、中国、中东、澳洲和欧洲等地，其中中国是其第一大海外市场，在集团业务体系中有举CommercialRealPage53万达集团万达集团万达集团万达集团内部内部内部内部研究报告研究报告研究报告研究报告总总总总第第第第12121212期期期期足轻重的影响力。截至2008年底，嘉德在中国区（包括香港和澳门）的资产规模总计52.4亿新元，占集团整体资产组合的26%；凯德置地中国控股（CapitaLandChinaHoldings）的资产规模为32.3亿新元，在嘉德置地集团的各大业务部门中名列第三。三三、三三、、、中国战略中国战略中国战略中国战略嘉德置地当初进入中国市场时，原本希望继续使用它在新加坡的中文名称“嘉德”，但是却发现“嘉德”在中国已经被人抢先注册，所以只好选择用“凯德”。因此，“嘉德”和“凯德”同时在中国市场中使用，给很多人造成了迷惑。2009年6月，嘉德置地集团为了进一步优化中国业务的管理架构，成立“嘉德中国常务委员会”，负责在华业务的投资决策和管理，由嘉德置地集团总裁廖文良任主席，原凯德置地（中国）总裁林明彦任副主席。此举主要是为了进一步理顺嘉德在华业务的决策机制。在此之前，嘉德旗下多个产业板块都在中国开展业务，彼此平行独立，决策中心都放在新加坡总部。这一决策框架有两个弊端：首先，汇报层级过多导致决策速度太慢，往往无法有效抓住转瞬即逝的市场机遇；另外，每个业务部门都以独立的形象对外运作，导致集团对外形象不够统一，集团资源无法充分共享。为了解决这一业务发展过程中的瓶颈，进一步优化中国业务的决策机制，统筹整合集团品牌和社会经济资源，嘉德置地专门成立了“嘉德中国常务委员会”，并由集团总裁担纲领衔，凸显了嘉德置地对于中国市场的高度重视。CommercialRealPage54万达集团万达集团万达集团万达集团内部内部内部内部研究报告研究报告研究报告研究报告总总总总第第第第12121212期期期期(一一一一)多业务齐头并进多业务齐头并进多业务齐头并进多业务齐头并进嘉德置地长期看好中国市场，进入中国市场之后，以点带面，多箭齐发，通过整合其在房地产各领域的综合优势，推动业务的“集中、均衡、规模”发展。在嘉德集团旗下的各大地产业务板块中，凯德置地（中国）控股（CapitaLandChinaHoldings）、嘉德商用（CapitaLandRetail）、嘉德商业（CapitaLandCommercial）、嘉德金融（CapitaLandFinancial）和雅诗阁（TheAscottGroup）五家公司都在中国开展业务。其中，凯德置地（中国）控股主要负责房地产开发，嘉德商用主要负责购物中心的投资和管理，嘉德商业主要负责高档办公物业，嘉德金融主要负责管理嘉德旗下与中国有关的投资基金，雅诗阁则主要负责在华酒店式公寓的投资与经营。1.凯德置地凯德置地凯德置地凯德置地（（中国（（中国中国中国））））凯德置地（中国）是嘉德置地集团在华的全资子公司，1994年进入中国，总部设在上海，主要从事高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。进入中国市场15年后，凯德置地已经跻身于全国性地产企业之列，凭借遍及47个城市的140个项目，初步形成了一条涵盖住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融的整合性核心业务价值链，基本实现了以环渤海、长三角、珠三角、中部、西南部五大区域为重心的全国性战略布局。目前总项目投资规模超过800亿人民币，运营20个住宅楼盘约360万平方米的开发面积（不包含战略合作项目）、9个商务房产项目（包括5个来福士综合房地产品牌项目）、58家购物中心和5300套服务公寓。2008年底，凯德置地已建成住宅和综合商用项目等长期持有项目的配比约为5：CommercialRealPage55万达集团万达集团万达集团万达集团内部内部内部内部研究报告研究报告研究报告研究报告总总总总第第第第12121212期期期期1，未来还有近190万平方米住宅（不包括以战略合作形式投资部分）和约108万平方米综合商用面积在建。此外，凯德还持有两家香港上市公司的股权（建业地产和丽丰控股），同时建立了凯德中国住宅基金、凯德中国发展基金和来福士城中国基金等三只私募基金，专注于中国的房地产投资，具体控股结构如下表：所占股注册地公司控股公司权100%中国BeijingXinXuRealEstateDevelopmentCo.,Ltd100%中国CapitaLand(China)InvestmentCo.,Ltd.100%新加坡CapitaLand(China)IncomeFund80%中国CapitaLand(Tianjin)InvestmentCo.,Ltd100%新加坡CroydonPteLtd.100%新加坡HeatleyPteLtd.凯德置70%新加坡华源控股私人有限公司地（中100%中国ShanghaiCapitaLandXinChuangRealEstate国）控股DvelopmentCo.,Ltd.37.50%新加坡凯德中国发展基金33.60%新加坡凯德中国住宅基金27.10%开曼群岛建业地产20%开曼群岛丽丰控股50%开曼群岛来福士城中国基金表3：凯德置地（中国）控股的投资布局2.凯凯德商用凯凯德商用德商用德商用凯德商用是新加坡嘉德商用在华设立的子公司，自进入中国至今，一直致力于高品质零售商用地产的投资、开发和管理。凯德商用主要负责在华的购物中心的投资和管理，与深国投商用置业有限公司、北京华联集团和万科集团建立了长期的战略合作关系。CommercialRealPage56万达集团万达集团万达集团万达集团内部内部内部内部研究报告研究报告研究报告研究报告总总总总第第第第12121212期期期期凯德商用在中国拥有并管理着58家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等40个大中城市，总租赁面积超过370万平方米。标志性项目包括北京来福士中心、上海来福士广场、北京嘉茂购物中心·西直门和深圳嘉信茂购物中心等。未来三年，凯德商用将继续在中国跑马圈地、高速扩张。2009年计划在中国新开9家购物中心，2010年和2011年将各新开10家，三年的总投资额估计在235亿元人民币左右。嘉德商用在房地产金融领域可谓成绩卓著：嘉德商用旗下的嘉茂信托基金（CMT）是新加坡第一支且规模最大的上市房地产投资信托基金（REITs）；嘉茂中国信托基金（CRCT）是新加坡第一支专注投资于中国商用地产的REITs；嘉德商用同时还是香港第一支上市REITs领汇的战略顾问。此外，嘉德商用旗下还拥有嘉德商用中国发展基金I、嘉德商用中国发展基金II、嘉德商用中国孵化基金等多个私募地产投资基金。这样，凯德商用就同时拥有上市基金（CRCT）和私募基金的房地产金融工具，有助于其进一步完善在中国发展商用地产的一体化战略。所占股权注册地公司控股公司100%新加坡凯德商用中国投资公司26.60%新加坡嘉茂信托中国基金45%新加坡嘉德商用中国发展基金I嘉德商用45%新加坡嘉德商用中国发展基金II30%新加坡嘉德商用中国孵化器基金50%中国凯德华联管理咨询公司表4：嘉德商用在中国开展业务的框架3.其他业务其他业务其他业务其他业务雅诗阁主要负责在华酒店式服务公寓的投资与经营，在华的关联业务公司有雅诗阁控股（中国）、雅诗阁中国公寓服务基金管理公司、GuangzhouCommercialRealPage57万达集团万达集团万达集团万达集团内部内部内部内部研究报告研究报告研究报告研究报告总总总总第第第第12121212期期期期SlametPropertyCo.,Ltd（高尔夫