万达江桥”项目简介和浅析SOHO“1.地段“万达”选择交通便捷、或地铁旁、或环线周边、或已被规划的大型居住聚集区周边。2.规模“万达”取得商业项目开发面积总量一般以20万平米为起点，大部分规模在40万平方米左右，规模大的至上百万平方米。目前在中国已有近10个约百万平方米的万达商业城项目：1、武汉东湖（330万）6、成都金牛(110万）2、石家庄裕华（184万）7、唐山路南（105万）3、太原龙湖（148万）8、长沙开福（104万）4、呼和浩特（128万）9、济南魏家庄（93万）5、泉州（120万）10、沈阳铁西（91万）一、万达(SOHO）商业项目开发的二大基本条件二、万达(SOHO）商业项目开发模式的演变万达”第一代开发模式单点模式单体楼所涵盖的小商铺、超市、影院等业态。“万达”第二代开发模式纯商业组合模式”的店铺群落规模增加23倍，引进百货、电玩、餐饮、建材等多种业态和更多品牌店，形成多种业态联合发展的模式。“万达”第三代开发模式万达城市综合体”大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等,同时出现了“第三代万达广场之灵魂”的室内步行街，主力店围绕室内步行街布局。“————“———“第一阶段：投资型物业的租金回笼特点回收初期租金低、回笼速度慢。第二阶段：销售包租商铺的现金回笼特点：回笼资金快但以承诺包租为前提，需靠长期稳定持续的商业经营为保证。第三阶段：以销售成规模比例的产品现金回笼特点：回笼资金快速、受投资者广泛欢迎、最大程度的平衡商业持有物业的投资。:SOHO三、万达(SOHO）商业项目现金流和投资平衡的演变用途：四、江桥万达(SOHO）商业项目案例浅析、商业：万平方米（占商业办公）、商务办公：万平方米占商业办公），共万平方米占总建筑面积、居住：万平方米占居住面积）、社区商业：万平方米（占居住面积，共万平方米占总建筑面积（一）、出让面积18.63万平米、总建筑面积约万平方米12161%SOHO13(39%34(60%)217(77%523%)22(40%)561.建筑层高5080米2.项目开发周期2年左右其中：商业先于SOHO开业（独创订单商业地产，商业订单在先，建筑建造在后）SOHO约为2年。3．“江桥万达”开发周期约2年：09年5月取得地块，商业于2011年6月开业，SOHO于2011年8月底交付。1、出售物业现金流量：“江桥万达”总现金流预测为64.2亿，年现金流约32.1亿。商业出售5万平米，均价3.5万／平米，现金流约17.5亿。SOHO出售13万平米，均价1.5万／平米，现金流约19.5亿。住宅出售17万平米，均价1.6万／平米，现金流约27.2亿。2、持有物业现金流量：“江桥万达”2011年6月商业开业后,持有21万平米物业年租金预测为3亿,（平均4元／平米天）—·（二）、开发周期（三）、现金流量（四）、投资平衡通过出售部分商业物业和SOHO物业所得的利润支持持有物业的投资。持有商业物业总成本：约16.8亿（21万平方米*8000元/平米）出售物业总毛利：约22.6亿出售SOHO毛利润约9.1亿13万平方米*（15000元/平米-8000元/平米）出售社区商业毛利润约13.5亿5万平方米*（35000元/平方米-8000元/平米）1.土地性质为商业（土地使用年限40年）或办公（土地使用年限50年）2.小户型，一般建筑面积控制4080平米3.可作为住宅、办公使用4.办公性质的可注册公司5.预售条件，结构封顶6.按揭最高成数5成7.销售对象交通便捷，出行方便，商业及生活配套设施齐全,繁荣的办公、商业、居住区的环境吸引各类人群购买。过渡客：需购买刚性需求房但未能及时达成购置目标的客户，由于低总价，高性价比产品吸引此批过渡客户。投资客：核心地段，地铁上盖，小面积低总价，发展商品牌效应，投资回报除了土地价值的升值，租金回报超过银行利率。新生一代：低总价、高品质产品可吸引80.90年后，新居住理念使新生一代拥有既独立私密空间的物业。白领：工作生活的便利，交通便利，低总价，吸引白领作为单身公寓。老年人：生活配套齐全，购物便利，高使用面积吸引老年人作为老年公寓。SOHO族：自由职业者以小面积住宅作为私人STIUDO，既可居住又可办公。—五、关于产品的定义分析SOHO8.SOHO产品优势凸显（1）SOHO产品低总价优势SOHO：总价低控制在60万110万以“江桥万达”为例（当前价）SOHO：建筑面积：60平米，单价：14000元／平米，总价：84万普通商品房：建筑面积：85平，单价：18000元／平米，总价153万（2）SOHO产品高使用率优势SOHO：实际使用率高（3）SOHO产品受众群体优势可公司注册，商住两用，易导向形成主题SOHO（4）SOHO产品具有较高的租金回报率。—万达品鉴图万达品鉴图经典楼宇品鉴图经典房型品鉴图经典房型品鉴图经典房型品鉴图