page45楼层主题/主力店业态/业种1F名酒销售名酒销售2F酒展示、酒器具酒文化展示、饮酒器具精品——主题商城商业业态建议——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究酒文化主题：page46楼层主题/主力店业态/业种1F电子元器件、IT体验电子元器件批发零售、IT体验区、大型电子产品经销连锁2F电子产品电脑、手机、数码产品3F电子产品数码相机、MP3、摄像机、GPRS、大型电子产品经销连锁等4F维修、专业交易市场电子产品维修、家电维修、DIY、LED专业交易市场等——主题商城商业业态建议电子、消费电子主题：——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page47楼层主题/主力店业态/业种1F家居饰品、工艺品、茶具家居饰品、工艺品、工艺礼品精品、茶具2F花艺、陶瓷花卉花艺、陶瓷玻璃器皿3F水晶玻璃、家具水晶玻璃制品、精品家具、古典家具——主题商城商业业态建议家居、装饰主题：——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page48楼层主题/主力店业态/业种1F生日、节日礼品鲜花、蛋糕等、包、贺卡2F旅游纪念品、商务礼品工艺品、商务摆设、纪念章、奖杯、笔3F文具、玩具礼品文具、玩具礼品——主题商城商业业态建议礼品主题：——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page49楼层主题/主力店业态/业种1F运动服饰、运动用品运动服装、运动鞋、运动器材2F健身美体场所健身中心、瑜伽中心、美体中心3F运动场所篮球馆、溜冰场、乒乓球馆、桌球馆、电玩等、游泳馆——主题商城商业业态建议——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究运动健康主题：page50楼层主题/主力店业态/业种1F玩具、童装、音像品牌玩具、儿童体验中心、音像制品店、童装名店2F童装、图书、玩具、游乐童装天地、玩具世界、儿童游乐场、少儿图书、休闲餐饮3F亲子乐园、少儿培训英语、钢琴、舞蹈培训、儿童摄影展、亲子乐园、早教中心、残疾儿童康复中心——主题商城商业业态建议儿童主题：——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page51楼层主题/主力店业态/业种1F金、钻石黄金、铂金、钻石2F玉器、珍珠玉器、翡翠、珍珠3F古玩古玩城——主题商城商业业态建议——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——珠宝主题：商业物业定位定量研究定位研究page52楼层主题/主力店业态/业种1F书籍、影像制品书籍、影像店、精品店、餐饮2F书籍、精品书籍、精品店、学生电子产品、餐饮3F乐器、培训乐器销售、乐器培训、主题文化活动中心——主题商城商业业态建议——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——书籍音像制品：商业物业定位定量研究定位研究page53楼层主题/主力店业态/业种1F鞋类、皮具品牌女鞋、男鞋、品牌皮具2F时装品牌男装、女装等3F休闲服饰品牌休闲服饰——主题商城商业业态建议——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——名品折扣主题：商业物业定位定量研究定位研究page54楼层主题/主力店业态/业种1F副食板鸭、火腿、牛肉干2F烟酒当地烟、酒、茶3F农产品竹荪、荞丝——主题商城商业业态建议——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——特产主题：商业物业定位定量研究定位研究page55新城中央步行街锦绣新天地步行街方案二书店茶馆邮政储蓄咖啡厅24小时便店银行品牌服饰店洗衣店药房花店美容美发店诊所宠物店老年活动中心餐馆修理店健身中心彩扩冲洗店方案一美园步行街新城中央步行街锦绣新天地步行街住宅底商业态建议————Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page5615住宅底商为“双首层”+“1托1”：按照0.71取次首层的价格，按次首层价格的0.5取二层商铺价格；购物公园部分双首层，定价暂时按照普通商业定价；主题商城按照普通物业定价；＝P4四楼价格P13一楼价格P＝P312三楼价格P＝P2二楼价格P1定价原则及思路商业物业价格参照2007—2009年曲靖典型商业物业价格制定，本项目商业物业销售的执行价格需在销售执行报告中根据本项目物业面世阶段、曲靖典型商业物业及竞争项目的定价和市场环境制定具体的销售价格。商业的四大维度一般是：人流、面宽进深比、交铺标准、面积大小；影响商业价值的最重要因素是人流；面宽进深比主要影响使用的便利性；交铺标准影响业态范围（例如，是否可做餐饮）；面积大小主要针对小铺，因为小铺的总价低，单价承受能力较高；以上四大维度是对楼层差异、景观差异性原则、展示面差异性原则、业态差异、面积差异、开间进深比、层高差异、人流差异等的分类综合；打分体系人流原有商圈吸纳人流近距离公交系统带来人流客户常规认同度合计权重50%30%15%5%1F1.51.21.61.51.42F11111?————Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究??双首层商业的价格层差一般按如下打分体系定为：?确定层差：普通商业的价格层差一般定为：page57㎡；/元年后发展商可以按照当时销售价格回购商铺，除去返租利润后一楼实际价格为5年，518500—42000㎡；/元26600—53200年实现销售价格推算实际销售价格定价。58.457.908.168.2230%30%40%————————385003025026500399003505018500—4200015000—3800026600—5320021900—4820010%8.58.587.510%98.59810%998710%999813%7.56.58912%878.59.10%878.5915%5478.510%6688）㎡）㎡）10%//㎡，采用销售后返租统一经营的模式，除去返租利润后一层价格为/元昭示性消费能力业态组合销售策略综合评定各项目权重交通方便程度周边人口密度50000指标加权比例中天国际金城家园麒麟商业广场本项目区域一楼销售价格（元一楼销售均价（元一楼参考均价（增幅地点商业氛围/硬件综合体优势经营策略主力店带动中天国际均价麒麟商业广场销售模式为返三年租金直接在购铺首付款中扣除，经营管理公司统一经营购物公园定价首先参照麒麟商业广场返租并统一经营本项目购物公园首层均价定为：38500元/㎡；二层均价定为：19200元/㎡；三层均价定为：12800元/㎡；四层均价定为：7700元/㎡。四层整体均价19500元/㎡。购物公园定价（市场比较法）????————Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page586.906.586.628.4275%15%10%————————1790014666950080001620015%7.55.56.5815%888815%87.587.510%87.58820%4.5559.515%6.56.56910%7778.5）㎡）/10%昭示性消费能力业态组合综合评定各项目权重交通方便程度周边人口密度指标加权比例状元楼瑞和新城西苑小区本项目区域地点商业氛围/临街街铺参考价格（增幅临街街铺一楼销售价格（元硬件综合体优势住宅底商定价（市场比较法）?——通过市场类似项目比较，综合考虑本项目城市核心超大规模都市综合体和创新产品能够产生10%的提升作用，住宅底商临街街铺一楼价格定为17900元/㎡，二楼12700元/㎡，整体均价：15300元/㎡。——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page59107.27179001300015%10615%10615%101015%101015%106.515%106.310%106.2㎡）/昭示性消费能力业态组合综合评定交通方便程度周边人口密度指标加权比例临街内街区域一楼销售价格（元地点商业氛围/硬件规模??住宅底商定价（市场比较法）临街：一层价格定为：17900元/㎡；二楼价格定为：12700元/㎡，整体均价：15300元/㎡。内街：一层价格定为：13000元/㎡；二楼价格定为：9230元/㎡，整体均价：11100元/㎡。————Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page60㎡；/元年后发展商可以按照当时销售价格回购商铺，除去返租利润后一楼实际价格为5年，518500—42000㎡；/元26600—53200㎡；/元8.457.908.654.830%30%40%—600018500—4200015000—3800026600—53200118