page89浮动分红业主自付供楼款每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配承担保证业主月固定收益的义务+浮动分红每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配浮动分红每月可入住若干天入住影响收益参与酒店利润分配++分红业主自付供楼款获得承诺的固定收益+月收益用于抵充供楼款获得浮动分红根据经营状况每月收取净收益自付供楼款，获得酒店制服的月收益获得浮动分红根据经营状况每月收取净收益获得承诺的固定收益产权完全属于业主发展商委托的第三方专业酒店管理机构月收益用于支付月供款；根据经营状况每月收取净收益每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配1234模式产权管理者业主收益业主入住权益开发商权益按揭期间按揭到期后产权式酒店经营模式解析风险由业主承担，可能出现亏损主要风险由开发商承担——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——酒店物业定位定量研究page90年）底销售突破2001公寓项目规模：/间总统套房。其中无烟楼层有5左右。开盘当年（层。项目特色：深圳市唯一的全套间商务酒店，每个房间都有别致的家俬，独立的客饭厅、写字台，酒店客户布置具有家的功能、家的氛围。配套服务：会议厅、商务中心、理发美容室、免费宽带上网；宾馆餐饮设施有中餐厅、西餐厅；宾馆娱乐与健身设施有游泳池、健身室销售情况：/m22元11000㎡不等，其中有205至层，行政楼层有692月开盘，均价在8年间套房，由％。200129460层，女士楼层有6产区式酒店成功案例解析深圳三九丹枫白露酒店项目标准：五星级项目定位：五星级公寓式产权酒店，美式时尚潮流酒店——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——酒店物业定位定量研究page91溢价来自投资的风险保障体系品牌支撑：三九品牌及实力经营模式支撑：三九大酒店十年经营功力市场支撑：深港商务群租客品质支撑：装饰、配套、服务溢价来自投资的风险保障体系品牌支撑：三九品牌及实力经营模式支撑：三九大酒店十年经营功力市场支撑：深港商务群租客品质支撑：装饰、配套、服务40%40%型套房其中一套全年入住权B套4/5万元套房72年后拥有完全产权经营模式：产权完全归属业主，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方仅支付酒店营运成本；业主所获利润主要用于支付月供款；每月可入住酒店年后拥有完全产权年后拥有完全产权151515％，经营状况良好，节假日期间住房供不应求，完全能够支付对业主的月供承诺。80％～万元可拥有70万元可拥有18万元可拥有三套套房其中一套年入住权天，入住不影响收益；按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。经营状况：平均每月开房率高达472/9068天的入住权㎡户型首期4869、、一次性支付、一次性支付产区式酒店成功案例解析ABC投资模式：——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——酒店物业定位定量研究page92产权式主题酒店产权式主题酒店档次定位：三星级硬件配套，四星级装修服务。产权式酒店整体定位——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——酒店物业定位定量研究间房；间房；page93150-180150-180万㎡，万㎡，1.8-2.21.8-2.2总规模体量为总规模体量为引入云南省著名酒店管理公司负责经营管理，为项目经营提供保障；获取客户认可，提升项目价值；引入云南省著名酒店管理公司负责经营管理，为项目经营提供保障；获取客户认可，提升项目价值；客房部分通过销售获利，然后返租经营；客房部分通过销售获利，然后返租经营；配套部分近期持有经营，待酒店经营状况稳定，价值提升后可考虑整体打包卖出。配套部分近期持有经营，待酒店经营状况稳定，价值提升后可考虑整体打包卖出。????????发展策略：发展策略：竞争优势成为曲靖最先进的酒店类投资产品新形式的投资产品将会引起市场的热烈关注竞争优势还重点体现在投资回报上???由于项目用地为商业性质，贷款金额、产权年限、水、电使用价格等均不具优势应利用“产权式酒店”的概念规避弱势规避产权问题??万㎡之间间，建筑规模在2-4规模100-200曲靖同等星级各家酒店的房间数量多为?产权式酒店发展策略——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——酒店物业定位定量研究page94左右是企业集团购买，客户群体具有消费者和投资者的两重个性。总体而言，作为纯投资的产权式物业，客户看中的是开发商的实力和所购物业未来的经营状况，要求收益比较稳定、风险小，以及升值变现空间。个人投资者通常对单价不敏感，对总价比较重视。40%岁以上；人群：曲靖本地及周边地区的煤老板、企业主、中产富裕阶层、高级公务员等目的：投资为主，有少量自用需求。30是中产家庭投资，年龄：类型：具备一定经济实力的中小企业、上市公司、中小企业目的：具备一定经济实力的中小企业则是自用和投资兼顾。60%有一定经济实力的家庭或个人，他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了增值和分红，同时休闲娱乐。用于员工福利或会议接待；用于投资。???产权式酒店销售客户定位企事业单位个人投资者产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户通常——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——酒店物业定位定量研究page95天·间/根据以上打分表和加权平均数可算出本项目标准间的价格约为：元3009.27.67.9757.557.97.98.475398302270216224258——30%18%18%8%8%18%——————————————3005%9777101095%10887778.55%98.58.57778.515%866888815%10710810101015%988888815%987.5777815%108.58.57778.510%9888778/内配综合评定标间价格参考价格休闲配套办公地点居住环境服务质量装修标准指标加权比例官房大酒店石林大酒店同悦花园酒店翠峰大酒店银利大酒店金麟饭店本项目地点距离商务区/各项目权重：距离购物中心交通方便程度产权式酒店客房价格定位分析软件管理品牌硬件星级——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——酒店物业定位定量研究/计算，则相当于售价为元万元。按万元。具体售价需在营销阶段制定销售回报策略时最终确定。若房间净面积page9675%72182.4630.8㎡，按通常高层客房楼层实用率32间客房计算，平均每间客房每年可产生利润的年投资回报率计算，可支撑每间客房总价1808%按㎡。合作利润分配方式一：管理公司抽入固定比例加奖金万元万元酒店总收入客房总收入÷万元酒店净利润酒店毛利润×（万元其中客房产生利润酒店净利润×万元其他配套产生利润酒店净利润×万元酒店毛利润酒店总收入×985.5739.160%1971）注：60%1182.61-25%60%50%60%443.540%295.65为企业所得税税率25%注：根据酒店业经营规律，客房收入通常占酒店总收入的注：成本包含运营管理成本、税金及附加等指标说明数值客房总收入房价×客房数×年天数×入住率注：入住率保守取值产权式酒店客房销售价格定位方法一——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——酒店物业定位定量研究page97元单位销售价格为：0.08=246375÷㎡；则，单间客房年收入为19710分摊42.6元，可回报给业主的金额为3：70.7=45990×元；按照，客房建筑面积6570060%元。合作利润分配方式二：管理公司毛收益和业主回报按照365=65700×0.6计算，则该客房的销售总额为：42.6=5783×8%÷天，住房率为/309元300246375元；按照投资总额固定回报率分摊，酒店管理公司毛收益为：30.3=19710：×7产权式酒店客房销售价格定位方法二65700假设房间折后价为——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——酒店物业定位定量研究page9820105780—7220/通过以上两种计算方式，预估本项目产权式酒店年售价为元㎡㎡/㎡/元元57837218分摊为：3：7按管理公司抽入固定比例加奖金售价估价为：按管理公司毛收益和业主回报按照产权式酒店客房销售价格定位21——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——酒店物业定位定量研究page99㎡，客房层32，因此粗略估算这部分配套每年大约能产生40%间客房，每间180间房。按照150-180万㎡。因此除去客房总建面后其他用房为万㎡，包括服务用房，设备用房、公共部分，以及会议、餐饮、健身、娱乐等配套设施。根据酒店行业管理经验，会议餐饮娱乐等配套设施收入一般占到酒店总收入的0.77万㎡，万元的收益。1.8-2.2295.651.03—1.43的实用率计算，客房层面积约为75%本项目产权式酒店建议总规模体量为产权式酒店配套部分说明——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——酒店物业定位定量研究page100住宅物业定位定量整体定位客户定位产品定位价格建议——Copyright?2008Taskinworl