以万达商业地产为例----定单是怎样炼成的提纲一.概况二.定单模式的项目发展模式三.定单模式的设计管理四.定单模式的营销五.定单的商务管理小结:定单的理解麦当劳不用预定.?五星级餐厅预定座位.?高级商务宴请预定座位和菜肴.?定单定单的意义满足客户需求有效供给根据需求定制产品有效控制市场风险形成优良资产选择优质客户:?,.?,,.?.万达定单商业地产概况到年底，已开工建设个“万达商业广场”，总面积万平方米，总投资亿元。计划到年建设个商业广场，总建筑面积达到万平方米，年租金收入达到亿元。“订单地产”可以产生四大社会效益。一、解决就业：每个商业广场提供数千个稳定的就业岗位，每年累计为社会新增三万个以上就业岗位。二、增加税收：每个商业广场每年税收五千万元以上，每年累计为国家新增三亿元以上税收。三、商业升级：万达商业广场是一站式综合购物中心，提升了各地的商业水准。四、城市形象：每个万达商业广场均成为当地地标性建筑。?2005181601502010701000100?吉林长春哈尔滨青岛上海沈阳大连南京宁波南昌济南北京天津武汉长沙南宁西安重庆昆明成都万达集团开发项目城市分布图集团简介GroupProfile建筑面积万平方米占地万平方米左右例如南京济南青岛长沙等业态室内步行街院线百货超市等酒店公寓写字楼例如北京上海重庆苏州宁波的万达广场:40-80,5-10,,,,.:,,,.,,,SOHO.,,,,.发展历程建筑面积平方米占地平方米左右例如南京济南青岛长沙等业态室内精品街层沃尔玛层院线层后改造建筑面积平方米占地平方米左右例如南宁武汉天津沈阳哈尔滨等业态建材超市百货院线美食城:50000,12000,,,,.:(1),(2-3),(4,):150000,50000___70000,,,,,.:,,,,.第一阶段单店模式第二阶段组合店模式第三阶段至今城市综合体?(2001-2002)?(2003-2004)?(2005)NanjingShoppingMall位于南京市最繁华的新街口商圈，由洪武路、淮海路、商业步行街、规划路围合，占地面积1.2万平方米，总建筑面积约4.5万平方米。项目引入沃尔玛、红星美凯龙家居广场等主力店进驻经营，项目已开业。南京购物广场JinanShoppingMall济南购物广场位于济南市最繁华的泉城路商业步行街西侧与趵突泉北路交汇处，占地约2.3万平方米，总建筑面积约4.3万平方米。项目引入沃尔玛、红星美凯龙家居广场、必胜客等主力店进驻经营。项目已开业。ShenyangCommercialPlaza位于沈阳市最繁华的太原街商业步行街西侧，由太原街、中华路、昆明南街和规划路围合，占地约8万平方米，总建筑面积约23万平方米。项目引入沃尔玛、华纳电影城、百盛百货、OBI家居广场、大食代美食广场、3C数码广场等主力店进驻经营，项目已开业。沈阳商业广场位于上海市五角场，是上海最大的商业项目之一。项目占地万平方米，总建筑面积万平方米。项目引入沃尔玛、华纳电影城、百盛百货、HOLA家居广场、大食代美食广场、3C数码广场、图书城等主力店进驻经营。预计年月开业。633200612ShanghaiCommercialPlaza上海商业广场位于北京市中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，面临长安街，坐北向南，公建总建筑面积约万平方米。项目引入沃尔玛、华纳电影城、时尚百货、西武精品店、美食广场、喜来登五星级酒店等主力店。预计年底竣工开业。202006BeijingCommercialPlaza北京万达广场重庆万达广场年,2006----2008定单商业的项目发展模式一与主力店共同选地战略合作伙伴二参与政府的招商引资重庆宁波苏州上海等一般是首先与政府签定项目协议然后挂牌出让三概念规划与发展同步以便确定挂牌条件缩短开发周期四前期工作周期一年重庆苏州摘牌五项目研究清单问题来自澳洲麦格理银行和美国的经验市场专题重庆存量万商业是否过剩北京宁波商务市场专题调查主力店意向比较倾向城市中心中心城市万达模式捆绑发展目的初步业态定位六目前发展动向副中心重庆南坪新区苏州火车站北宁波郢州二三线城市.:..:,,,.,..,,..:(,2005,4----2006,4,).:1.DDR2.:220?,3.:,,:.:..:(),(,),城市新区的综合体苏州_其他目的设计细化工作方式专业设计内容室内装修设计设计园林设计立面装修设计4.?:?:?:1.2.VI3.4.建筑方案设计目的准备报建开工商务招商工作方式立面住宅等招标或议标商业专业设计公司优化商业流线空间等澳洲上海帕来登3.?:1.,2.,3.()?1.,2.,,BUCAN,定单模式的设计管理以定单工艺的要求为主的设计流程----概念规划目的吸引土地方为洽谈合作提供基础作为制定规划条件的基础招商工作方式内部规划部外部设计公司完成效果图2.?1.2.3.?1.2.工艺设计目的研究商业布局和组合模式工作方式内部研发组织集团领导规划部1.?:?:?:+定单设计流程管理设计周期?定单的设计依据万达集团规划设计基础资料要求工作指引发布日期生效日期开发计划与主力店意向业态组织：准备引入的主力店业态；主力店的基本要求：与总体布局有关的主力店经营需求；主力店基本布局：主力店的规模、外形尺寸、层数、高度、主入口位置、货物入口、停车位置等。需要商务部提供这部分资料并经过集团领导讨论确定其可行性。建筑设计基础资料要求工作指引商业定位、交付标准与物业管理方面的相关条件商业布局方面的相关条件与要求；销售物业的交房标准；商业物业管理上的相关要求。需要住宅项目部、商业管理公司提供这部分资料，并经过集团领导讨论确定其可行性。主力店方面的技术要求及交付条件平面基本条件：柱网、交通组织、主入口位置、货物入口、停车位置、设备用房等；基本土建条件：层高、荷载等；设备条件：容量、设计参数等。需要商务部协助从主力店获取并确认这部分资料并经过集团领导讨论确定其可行性。?:PDG101A::?2.3?????:PDG201A?2.2?????2.3????定单的设计依据主力店方面的技术要求及交付条件扩初设计基础资料要求工作指引发布日期生效日期平面布局确认：柱网、交通组织、主入口位置、货物入口、停车位置、设备用房等；基本土建条件：层高、荷载等；设备条件：容量、设计参数等。商务部需要提供这部分资料并经过集团领导讨论确定其可行性。施工图设计基础资料主要内容扩初设计图纸及政府批复文件；扩初审核与修改意见；所有前期相关技术资料；与主力店签定的所有相关的技术条款：包括设计准则；工作界面、工程规范、材料清单等等；现场资料；基坑支护方案论证资料（包括止水、降水）基础处理方案论证资料地下室技术方案论证资料（包括结构形式、防水处理及施工方案）主要设备方案论证资料（包括设备选型）成本控制部提出的成本控制指标及项目公司根据工程进度制定的出图进度要求?:::2003/08/15?2.6???????????????来源开发企业经营要求不是来自规划大师商业各种业态的专业要求超市百货院线步行街等沃尔玛百安居百盛新世界百货麦当劳肯德鸡广告牌设计,.,,,,,,,,,,..大量的商务谈判工作需要双方确认商业地产设计管理主要特点难点原因定单实现的周期滞后于开发周期主力店的变更沃尔玛改为家乐福百盛改为新世界百货等,.,.(1).(2),.定单模式的设计管理一规划构思二设计依据三设计标准四设计修改.:.:::计划协同等初步设计与施工图合并由于大量设计涉及到商务谈判因此涉及方案标准等业务由集团规划部统一管理方案在集团初设施工图设计在项目公司,.,,.,,.定单模式的设计管理单店四层院线改造时遇到超高米不能满足消防问题宁波重庆等地超长不能满足消防规范对策组织专家论证采取技术措施(24),,,,:,.机电结构等系统比较住宅而言复杂很多且需要优化专项设计例如供电主力店供电系统是独立设置独立计费空调系统的设计方案选择机组选用室内温度标准度城市设计的综合和地铁的连接等,,,,,,,.,,,26__24.2.,五三边工程的设计管理六集权的设计管理模式七综合性设计八规范突破.:.:.:1..:目标地块位于宁波市鄞州中心区，由四明西路、天童北路、宁南路、贸城路围合，占地约21万平方米，总建筑面积约47万平方米。项目引入沃尔玛、欧倍德、华纳电影城、时尚百货、家居广场、灿坤3C数码广场等主力店进驻经营。NingboMall宁波万达商业广场定单的营销模式定单商业地产的营销万达主要商业合作伙伴一览名称国家业态说明沃尔玛美国购物广场世界最大的零售企业，强排名第一时代华纳美国影院全球最大的文化娱乐集团百安居英国家居欧洲第一，世界第三，其母公司为世界强乐华梅兰法国建材连锁超市欧洲第二，世界第四的建材连锁企业，世界强欧尚法国大型超市法国最大的跨国商业集团之一，世界强台湾省软家居为百安居在台湾的合资品牌百胜餐饮美国快餐连锁世界上最大的餐饮连锁集团旗下有、、等五个世界著名餐饮品牌麦当劳美国快餐连锁世界知名餐饮连锁集团大食代新加坡美食广场连锁亚洲著名的美食广场品牌百盛百货马来西亚百货亚洲最大的百货集团之一大洋百货中国香港百货亚洲著名百货企业新世界百货中国香港百货亚洲著名百货企业国美中国家电零售连锁中国最大的家电连锁企业东方家园中国建材家居连锁中国最大的建材家居连锁企业500Kingfisher500500500HOLAB&Q,KFCPizzahutTacoBell开发公司主力店备注项目前期研究准备项目基本资料一同看地进行市调买地提出基本合作意向发出意向书不具备法律效力这个过程可能会滞后开发阶段提供基本商务技术合作条件签定合作协议,()\商业地产的CPU阶段__