1万达商业模式介绍案例选取条件主要案例介绍案例总结借鉴小结nnnnn万达广场三代产品比较分析报告2哈尔滨香坊万达（第二代）长沙万达（第一代）北京CBD万达（第三代）32200960030万达介绍万达集团为国内知名的商业地产开发商，由万达集团开发的万达广场目前遍布全国如上海、北京、天津、沈阳、呼和浩特等个重点城市；截至年末，其所持有的商业面积超过万平方米，年租金收益在亿元以上，并开创全国独有的“订单式商业地”产开发模式。万达广场万达广场是万达集团开发的知名商业地产品牌，经过不断发展和更新换代，产品已发展到第三代，本阶段的产品主打城市综合体的概念，其项目规模、物业配比关系及租售模式及盈利能力等较前两地均有较大的提升，是万达集团未来发展的核心产品。万达概况nn33代万达2112432代万达12301-0304-0506++++51050-100+/+++CBD第代第代第代发展时期年年年以后建筑形态单体盒式建筑组合式盒式或盒子高层盒子街区高层产品类型纯商业纯商业或商业高层综合体选址特点核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、新区中心规模体量万平方米左右万平方米左右万平方米业态功能商业商业或商业居住酒店住宅商业办公酒店代表项目长沙万达、南昌万达武汉万达、哈尔滨万达宁波鄞州万达、北京万达F1F2FF３４2002200420062008年年年年1代万达发展历程4)(24目标城市以直辖市、省会城市及经济中心城市为主选址以城市副中心或新区为主建筑更加现代，更具地标性产品有商业、住宅、酒店式公寓、办公、酒店，合理搭配，投资收益最大化商业涵盖大型集中商业（购物中心及底商步行街）等类型，购物中心以持有为主，只租不售商业业态增加了文化休闲、餐饮娱乐的比重，打造“小时不夜城”引进国际投资基金，推动快速扩张nnnnnnn万达广场第三代城市综合体项目规模大，业态功能齐全，为万达集团未来发展的核心重点产品，相较于前两代产品有较为明显的优势，以下对三代产品的特点及于前两代产品的优劣势进行对比分析。–产品分析产品特征570%++80%20%???????????多选址在发达城市的核心商业地段；规模适当；依托订单式商业地产带来的优质客户取得优惠政策；建筑形态上主要为单体或组合式建筑为主；项目功能主要为纯商业或商业加居住，功能简单商业业态以超市、家居建材为主，主力店比例超过，租金低，商业价值体现；商业以出售为主，后期统一经营难以保证；商铺售价过高，散铺投资收益预期无法实现。多选址在经济发展较快或潜力大的城市中的城市副中心或新区中心；建筑形式多样，盒式商业街区高层；业态功能多样，以复合式商业地产为主，增加了商务办公、酒店及公寓等城市业态；商业持有与销售的比例为：，其中购物中心为全部持有出租；项目规划及产品设计更加合理，特点更加突出。第3代第1&2代–产品分析优劣势比较llll与前两代产品相比，第三代产品具备以下几点主要特色：功能更加全面（如北京CBD万达广场、上海五角场万达广场等），体现多功能的城市开发；建筑设计与布局更加合理，采取街坊式的街区布局（如呼和浩特万达广场、包头万达广场等），增加舒适性；增添文化广场或居民活动空间（如铁西万达及太原万达的2万平米市民广场设计），体现建筑以人为主的理念；打造地标性城市建筑（如济南玩啊180米高的酒店，宁波鄞州万达189米的公寓等），突出项目亮点。650010万达集团的核心开发模式是“订单式商业地产”，即与世界强的零售商签订联合发展协议，通过与合作伙伴的共同开拓、技术对接、先租后建来开发，从而实现加快拓展与有效降低风险。该商业开发模式经过多年的发展，已成为典型的万达模式，可以借鉴，但暂时难以简单复制或超越。–开发模式“订单式地产”模式nn7沈阳铁西万达广场宁波鄞州万达广场沈阳铁西万达广场宁波鄞州万达广场在建项目呼和浩特万达广场包头万达广场nnnn鉴于第三代万达广场的主流地位和良好的发展趋势，以下选取4个。该4开业项目具有代表意义的万达广场进行重点研究，以期对本项目的规模确定及开发模式提供一定的市场参考价值和借鉴依据个项目与本项目在区域特征或规模等方面具备一定的可比性，分别为：案例选取条件n呼和浩特万达广场包头万达广场8市区中心副中心副中心铁西万达–案例介绍沈阳铁西万达广场本项目5区域特征：沈阳铁西万达广场位于铁西核心区，地处城市副中心，距离市中心核心商业区太原街商圈及中山路商圈公里左右。功能定位：沈阳铁西万达广场为万达集团开发的第三代产品，是集购物、娱乐、休闲、居住、商务办公等多种功能为一体的大型城市综合体项目。nn项目基本概况项目区位图项目效果图9住宅公建配比图酒店项目总平面图功能业态配比图–案例介绍沈阳铁西万达广场技术指标功能业态配比项目总平面图项目规模20108201,70035%3.78906,000234,00039,00059,200/SOHO29,600534,20010,000开业时间年月占地面积（平方米）绿化率容积率总建筑面积（平方米）其中商业酒店写字楼公寓住宅其他nnn项目基本概况10市区中心新区鄞州万达–案例介绍宁波鄞州万达广场区域特征：宁波鄞州万达广场位于鄞州新区中心，项目所在区域目前已发展成为宁波市的第二商圈。功能定位：宁波鄞州万达广场集商业、酒店、住宅及办公多种功能为一体，定位为城市综合体。nn项目基本概况项目区位图项目效果图11产品布局+酒店办公公寓住宅商业功能业态配比图住宅公建配比图–案例介绍宁波鄞州万达广场技术指标功能业态配比项目布局图200612210,90035%2.03592,000270,00040,00050,00070,000162,000开业时间年月占地面积（平方米）绿化率容积率总建筑面积（平方米）其中商业酒店写字楼公寓住宅nnn项目规模项目基本概况12/呼和浩特万达新区城市副中心–案例介绍呼和浩特万达广场54区域特征：呼和浩特万达广场位于如意开发区，地处城市东扩的核心位置，距离传统的城市核心商业区中山路商圈约公里。功能定位：呼和浩特万达广场是集商业、住宅、酒店、写字楼大城市功能性业态于一体的大型项目，项目主要凸现地段中心、财富中心、生活中心、娱乐及休闲中心的新城市中心概念。项目效果图nn项目基本概况项目区位图13++商业写字楼公寓酒店住宅功能业态配比图住宅公建配比图–案例介绍呼和浩特万达广场技术指标功能业态配比项目总平面图201010311,70030%3.88(1,248,900276,60042,50069,700/SOHO34,800811,30014,000开业时间年月占地面积（平方米）绿化率容积率住宅）总建筑面积（平方米）其中商业酒店写字楼公寓住宅其他nnn项目规模项目基本概况14项目效果图项目区位图包头万达新兴商圈传统商圈–案例介绍包头万达广场5A区域特征：包头万达广场位于青山区，地处城市中心区，万达广场进驻将引领城市商圈升级换代。功能定位：包头万达广场包含高档住宅、精装公寓、级写字楼、大型购物中心功能业态，旨在打造包头为包头市引入全新理念住宅、提供全新的都市休闲生活方式。nn项目基本概况15住宅++商业写字楼公寓功能业态配比图住宅公建配比图项目总平面图–案例介绍包头万达广场技术指标功能业态配比项目总平面图201011106,62751%5.6650,000207,000--98,700/SOHO49,300295,000开业时间年月占地面积（平方米）绿化率容积率总建筑面积（平方米）其中商业酒店写字楼公寓住宅nnn项目规模项目基本概况16/项目名称所属区域进驻开业时间区域介绍案例要点小结区域发展潜力较大，业态规划及开发时序安排需谨慎从万达广场的选址特征来看，第三代产品多选址在城市副中心，新区或开发区等经济增长活力及未来人口导入能力较强地区，如：宁波鄞州新区、沈阳铁西新区及呼和浩特如意开发区等，本案的区位条件与之较为符合；从万达进驻的时间节点来看，多处于区域规划和发展相对较为成熟，人口导入数量相对较大，具备较为成熟的综合体开发条件的时期；而本案所在的苏家屯区域纳入大浑南及沈阳市总体规划的时间较短，目前区域仍处于前期开发阶段，因此，在开发时序安排和业态规划方面需谨慎。npp/2009762432007/20072010104841142002/2004200633301995/200720101112301992/2007201011280451956奥园国际新城城市副中心苏家屯进驻：年面积：平方公里人口：万人规划调整时间：年沈阳铁西万达广场城市副中心铁西新区进驻：年开业：年月面积：平方公里人口：万人规划调整时间：年宁波鄞州万达广场新区鄞州新区进驻：年开业：年底面积：平方公里人口：万人初始规划时间：年呼和浩特万达广场新区（未来城市副中心）如意开发区进驻：年开业：年月面积：平方公里人口：万人初始规划时间：年包头万达广场城市中心青山区进驻：年开业：年月面积：平方公里人口：万人初始规划时间：年17案例要点小结60-1255060%25%%%SOHO)npp规模体量适合城市综合体，功能业态配比需切合区域发展情况从四个案例中的万达广场第三代城市综合体的总规模来看，基本在万平方米之间，规模体量比第三代综合体发展初期有所提高；其中，公建部分占比因总规模的不同而有所差异，但面积基本在万平方米左右；参考万达规模，本案的总体规模具体发展综合体的条件；另外，从万达广场的主要功能业态比例构成可以看出，写字楼、酒店等业态为补充业态，各业态占比较小，住宅和商业仍为第三代产品的核心部分，区域不同，住宅及商业的占比有所差异。在城市副中心及新区中心，住宅比例相对较高，如铁西万达、呼和浩特万达，住宅比例在左右，商业的比例为左右