证券研究报告·宏观经济分析2011年保障房建设资金分析天晓宏观经济与产业研究所报告日期：一、保障房建设状况和问题。2011年我国计划新开工保障性安居工程1000万套。2011年7月11日其中，经济适用住房和两限房近200万套，各类棚户区改造大约400万套，廉租住房160多万套，公共租赁住房近220万套。总体看，保障房建设所需资金为1.3-1.4万亿国内宏观与货币组元，其中约5000多亿元资金将由中央政府和地方政府筹集解决，剩余约8000多亿元资金由社会机构和保障对象以及所在的企业筹集。其中，中央财政2011年将安排1030亿元资金用于保障房建设，地方政府需筹措的建设资金大约在4000亿元左右。特邀研究员：范建军由于地方政府承当了今年保障性住房建设筹资的大头，目前融资压力较大。截至证券分析师：李衡5月底，全国1000万套保障房建设任务的实际开工率仅为34%。保障房开工率不高，执业证书编号：既与项目进程自身规律有关，也与融资困难等因素有关。A0140511010017二、保障房建设资金来源和运用。经测算，完成1000万套保障房任务对资金的【电话】总需求为14920亿元，其中，中央和地方政府需要支付资金大约为6520亿元，其他8400010-66045815亿元可以通过贴息等方式吸引到社会资金参与。目前政府方面较为明确的资金来源有【邮箱】3730亿元，各级地方政府还需要通过其他方式筹集大约2790亿元资金。考虑到建设周liheng@txsec.com期一般2年左右，因此，政府2011-2012年每年投入的资金约为3260亿元，以目前明确来源的3730亿元计算，政府完全可以全部启动1000万套的保障房建设，资金缺口联系人：李衡将在2012年出现。【电话】三、保障房融资难的瓶颈将会逐渐被化解。由于保障房建设存在资金缺口，国家010-66045815发展改革委允许地方政府投融资平台公司发行企业债券，并要求这些公司将筹措的资【邮箱】金优先用于保障性住房建设；通过财政部代理发行地方债，通过推动社保基金、保险liheng@txsec.com资金、土地出让收益等资金投向保障房建设；地方政府成立保障性住房建设投资中心，联系人：宣宇集融资、建设、运营于一体，更有利于吸收资金。通过这些举措，我们认为，保障房【电话】融资难的瓶颈将会逐渐被化解。010-66045826【邮箱】四、保障房建设具有制度保障。在破除保障房建设资金“硬约束”后，各级政府xuany@txsec.com在制度上也将会有必要的保证。考核与激励机制是激发地方政府加快保障性住房建设的根本动力。年初，全国保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了年工20112011程建设目标责任书，住房保障建设已上升到政治的高度。当前，民生问题已进入地方服务热线：政府考核体系，在建设资金基本得到解决的条件下，换届效应和行政考核压力，使地010-66045555方政府有内在的动力加快保障性住房建设步伐。服务邮箱：根据住建部此前的调研，各地保障房开工进度是：4月底前“项目落地”，5月、6service@txsec.com月“完成规划”，7月、8月、9月“集中开工”，11月底前主体结构完工的要占到1/3以上，加上上年结转的项目，年内要确保基本建成400万套。因此第三季度将是保障房大规模集中开工与建设的时间窗口。诚信源于独立，专业创造价值请阅读最后一页重要免责声明证券研究报告·宏观经济分析一、保障房建设状况和问题2011年我国计划新开工保障性安居工程1000万套。其中，经济适用住房和两限房近200万套，各类棚户区改造大约400万套，廉租住房160多万套，公共租赁住房近220万套。2011年建设1000万套保障性住房需总投资1.3～1.4万亿左右（不考虑土地成本）。具体资金投入是：近200万套经适房与两限房，需投入资金大概在5000亿元左右（不包括土地投入），土地由省、市、县各级人民政府无偿划拨，资金由社会机构通过市场运作方式解决；400万套左右各类棚户区改造房，需投入资金大致也在5000亿元左右，中央财政投入400亿元，市级政府补助和棚户区工矿企业职工筹资，大约3000亿元左右，剩余1600亿元资金缺口需导入社会资金解决；160多万套廉租房和近220万套公共租赁房，所需资金投入约为3000多亿元，由各级政府划拨土地，并由各级政府牵头，多渠道筹集资金解决。总体看，所需1.3-1.4万亿元保障房建设资金，约5000多亿元资金将由中央政府和地方政府筹集解决，剩余约8000多亿元资金由社会机构和保障对象以及所在的企业筹集。其中，中央财政2011年将安排1030亿元资金，用于全国保障房建设，这样一来，地方政府需筹措的建设资金大约在4000亿元左右。从目前看，地方政府可能的筹资来源包括：（1）中央代地方发行的2000亿元地方债（国务院要求优先用于保障房建设）；（2）地方土地出让金净收益（要求不低于10％，资金缺口大的地方还需增加比例）；（3）专门为支持保障房建设而保留的保障性安居工程建设融资平台（平台公司可发行保障房建设企业债）；（4）地方住房公积金贷款等。社会和市场融资来源包括：国家开发银行中长期贷款（国家开发银行承诺2011年将新增1000亿元贷款支持国家保障房建设）、商业银行贷款、保险公司贷款、社保基金贷款和社会机构直接投资等。截止上半年，中央财政已下拨保障房补助资金617亿元，占全年计划投入的50％，加上由财政部代理发行的504亿元地方债，中央和地方上半年眼见可落实的资金共计1121亿元。由于地方政府承当了今年保障性住房建设筹资的大头，目前融资压力较大。本来地方财政就比较紧张，再加上房地产调控，土地出让金收益锐减，资金更加捉襟见肘。尽管中央针对保障性住房建设给地方政府开出了很多优惠政策，但如何运用好这些政策，还需要经验和时间的积累。据住建部统计，由于资金缺口大，截至5月底，全国1000万套保障房建设任务的实际开工率仅为34%，上半年，整体来看全国仍有近七成保障房没有开工。保障房开工率不高，既与项目进程自身规律有关，也与融资困难等因素有关。但与2010年相比，截止5月底34%的开工率已经属比较不错的成绩。根据住建部数据，1-4月份全国大部分省份保障性安居工程开工率超过了2010年同期。在2010年，前八个月的保障房开工率也仅为70%，约有30%的新开工项目集中在2010年的9月和10月。根据住建部此前的调研，各地保障房开工进度是：4月底前“项目落地”，5月、6月“完成规划”，7月、8月、9月“集中开工”，11月底前主体结构完工的要占到1/3以上，加上上年结转的项目，年内要确保基本建成400万套。因此第三季度将是保障房大规模集中开工与建设的时间窗口。二、保障房建设资金来源和运用按照项目自身规律，下半年将是保障房大规模建设的时期，资金能否配置到位成为保障房能否按时开工和建设的最重要制约因素。根据我们分析，下半年完成全年计划具备资金和制度上的保障。诚信源于独立，专业创造价值2www.txsec.com证券研究报告·宏观经济分析根据住建部的测算，400万套棚改房需5000亿元左右，200万套经济适用房和两限房的建设资金约需5000亿元，380万套公租房和廉租房预算资金约3000亿元。在各类别保障房中，经济适用房和两限房等可出售型的保障房由于最终出售给个人，且供不应求，资金回笼有保障，且配套的商业设施部分可以贡献收益，拥有一定的利润空间（3%～8%）。因此开发商建设积极性相对较高，所需5000亿元资金完全可通过市场运作方式解决。其次，棚户区改造房由于最终也要出售或租赁给原住户，有回本来源，且有政府资金支持，再借助发债，能较大比例解决资金问题。据住建部测算，中央及地方政府将补助资金1600亿元，工矿企业和职工自筹资金1800亿元。剩余资金1600亿元缺口可以通过银行贷款等方式解决，政府只需补贴资金利息——5%利率计算，约80亿元，综合来看，400万套棚改房资金能够得到有效落实。第三，公租房和廉租房建成以后只租不售，如果按照现在市场的情况，最快也需要30年收回本金，且低息，而且最担心的是后期运营管理，这类项目的资金筹措是难点。2011年计划开工380万套，预算投入3000亿元，这需要靠中央及地方政府为主筹措资金解决（若不吸引社会资金参与）。除此之外，还需要考虑土地成本。政府提供土地需要征地和平整费用，除去棚户区，剩余的600万套，按每套平均60平方米、容积率为3、每平方米土地费用1600元估算1，政府为提供这些土地需支付土地拆迁和平整费用1920亿元。综上分析，完成1000万套保障房任务对资金的总需求为14920亿元，其中，中央和地方政府需要支付的资金大约为6520亿元（1600亿元+3000亿元+1920亿元），其他8400亿元可以通过贴息等方式吸引到社会资金参与。目前政府方面较为明确的资金来源有3730亿元：其中包括中央财政补助1030亿元，地方土地出让金提取约600亿元，公积金增值收益预计可提取100亿元（2010年约为50亿元），假设中央代发地方债50％用于保障房建设，可提供1000亿元。另外，国家开发银行已明确表示新增1000亿元平台贷款，用于支持国家保障房建设，因此，目前政府比较明确的资金来源大约为3730亿元。除上述比较明确的3730亿元保障房建设资金外，各级地方政府还需要通过其他方式（地方财政预算资金、融资平台贷款和企业债等）筹集大约2790亿元资金。考虑到建设周期一般2年左右，因此，政府2011-2012年每年投入的资金约为3260亿元，以目前明确来源的3730亿元计算，政府完全可以全部启动1000万套的保障房建设，资金缺口将在2012年出