2010年09月13日证券研究报告量化策略专题报告数量化策略报告本报告的主要看点：房地产及相关行业的领先关系研究从数量化的角度分析总结了：地产行业的驱动因素、地产对上下游行业拉动效应、地产指数与其他行业指数领先关系。基本结论?房地产行业的景气程度在短期、中期和长期受不同因素的驱动。?短期来看，房价指数与房屋销售面积同比增速相互影响，而房屋供需与房价指数紧密相关。?中期来看，实际利率是领先房屋销售面积累计同比增速3-5个月的负向领先性指标。调控政策影响地产行业发展周期，促进行业健康成长。贷款利率影响房屋购买需求，信贷政策影响开发商资金链。?长期来看，房地产受经济发展周期、消费水平、城市化进程和人口红利等因素长期推进发展。?以累计同比增速指标来衡量，房屋销售面积领先新开工面积3-5个月，新开工面积略领先施工面积和竣工面积同比增速。房屋销售累计同比增速与房地产行业股市表现基本同步。?运用同比增速的敏感性系数模型，我们分析了房地产对相关行业需求的影响，根据影响程度由大到小排序：?工程机械的需求累计同比增速与房地产新开工面积累计同比增速走势基本保持一致，受基建增速影响不大。?玻璃需求是房地产中的新建筑占主体，约占玻璃总需求的60%。玻璃产量同比增速对房地产竣工面积累计同比增速的敏感性系数为0.78，对汽车产量的敏感性系数为0.27。?水泥需求受房地产和基建共同拉动，其同比增速对房地产新开工面积累计同比增速的敏感系数为0.44，对基建投资额的敏感系数为0.22。?房地产的景气程度对家电需求影响不大，房地产新房对家电需求的需求拉动主要为洗衣机和空调，但其占国内总需求比重不到20%。我们认为房地产新增面积增速对家具行业和装修装饰行业的需求影响不大。?通过格兰杰因果检验，房地产与相关行业的国金三级子行业的股指联动关系结果如下：?房地产股指领先上证综指5周。?房地产领先有色金属1周，领先煤炭5周，领先水泥、工程机械6周，领先玻璃9周。虞秀兰联系人(8621)61038294yuxl@gjzq.com.cn徐炜分析师SAC执业编号：S1130208040232(8621)61038251xuwei1@gjzq.com.cn王晓辉分析师SAC执业编号：S1130210010312(8621)61038297wangxh@gjzq.com.cn-1-敬请参阅最后一页特别声明此文档仅供国信证券股份有限公司使用量化策略专题报告内容目录房地产投资是投资和经济的重要拉动因素........................................4房地产行业的驱动因素及股市角色...................................................6房地产对相关行业的需求拉动........................................................15股市中房地产与相关行业的股指联动关系......................................22图表目录图表1：基建、制造业、房地产在总投资占比走势.........................................4图表2：房地产行业及相关行业链...................................................................4图表3：房地产与相关行业领先性关系............................................................5图表4：内地商品房销售面积同比与房价指数的走势......................................6图表5：香港住宅销售总额与房价的走势图.....................................................6图表6：内地房屋供给与房价指数的走势........................................................7图表7：实际利率对商品房销售面积的负向引导.............................................8图表8：香港住宅销售总额与实际利率的走势图.............................................8图表9：调控政策影响地产行业发展的周期.....................................................9图表10：商品房销售面积与贷款利率的走势.................................................10图表11：商品房销售面积与新开工面积的走势.............................................10图表12：GDP与住宅房价走势关系.............................................................11图表13：香港GDP与房价走势....................................................................11图表14：房屋价格与居民工资、可支配收入的历史走势..............................12图表15：CPI与房价指数走势一致..............................................................12图表16：城市化进程与人口自然增长率走势................................................12图表17：商品房销售面积与新开工面积的走势.............................................13图表18：商品房销售面积与新开工面积的走势.............................................13图表19：商品房销售面积与新开工面积的走势.............................................14图表20：经济周期与地产及基建的角色.......................................................15图表21：投资总额与其三大主体的同比增速走势........................................16图表22：实际水泥需求增速与预测值..........................................................16图表23：玻璃年度产量增速与其回归值.......................................................17图表24：工程机械与房地产新开工、固定资产投资的同比增速走势............18图表25：钢筋销售量与商品房销售面积的累积同比走势...............................19图表26：房地产开发资金增速与银行贷款比重走势.....................................19图表27：家具产量与出口额同比.................................................................20图表28：装修装饰行业的快速增长..............................................................20图表29：房地产销售与洗衣机内地需求走势.................................................21-2-敬请参阅最后一页特别声明量化策略专题报告图表30：城镇工资水平与洗衣机内地需求走势.............................................21图表31：上证综指与房地产开发行业指数的历史走势..................................22图表32：房地产与其他子行业的股指轮动先示意图.....................................23-3-敬请参阅最后一页特别声明量化策略专题报告房地产投资是投资和经济的重要拉动因素?投资成为影响我国整体经济发展的最重要因素。我国的经济发展中的消费、投资、出口三驾马车中，投资对GDP的增长贡献率越来越大，2003-2009年投资对GDP增长贡献率平均为46.98%，在经济复苏的2009年贡献率高达94.60%。目前消费处于稳步上升的阶段，而出口受世界经济下滑影响比重有所减小。?房地产对拉动整体经济需求起着不可忽视的作用。制造业投资同比增速比较平稳，为扩大产能等内生性需求拉动；基础建设投资主要依靠国家政策和财政支出支持；房地产投资在投资中的比重较大，占固定资产投资总额的22-27%，仅次于制造业投资26%-32%，高于基建12%-18%。房地产行业的发展与变化对整体经济的发展有着重要的影响。而基建作为熨平经济发展的政策性角色，在不同阶段的发展增速与房地产互补。?房地产开发投资对国民经济的影响力系数约为2.17。根据国金地产行业研究员2008年的研究，运用投入产出表计算得到，房地产对自身影响力系数0.66，拉动其