目录卷首语1一、房地产金融年度大事3二、房地产银行融资报告6三、房地产资本市场融资报告8四、房地产信托融资报告11五、房地产行业并购报告14六、房地产私募基金报告15-0-PREFACE卷首语“房地产”、“金融”，这两个在中国市场环境下被严格区分，而在西方成熟市场条件下浑然一体的行业，在2010年被作为一个统一的行业得到了各方的关注。2010年，密集的调控政策让房地产这个近乎疯狂的赛车被狠狠地踩了一脚刹车，伴随限购等带有行政色彩的行业政策而来的，是金融市场的变化。这一年，在房地产企业的融资渠道出现了种种足以引起我们广泛关注的变化：银行融资虽然是绝对主力，但增速已然下降；房地产信托由井喷走向理性；股票、债券等资本市场的大门几乎紧闭；私募基金和REITS又让我们对未来有了更多的期待??总而言之，走过2010年的中国房地产企业，应该去重新思考这个行业的未来。简单地买地、盖房子、卖房子、再买地再盖房子的模式已经显示出了虚弱的疲态，真正拥有未来价值的房地产企业一定是深谙金融法则，把房地产放到大的金融环境中去看待，善于灵活利用各种金融手段的企业。房地产是一个高度专业分工的行业，甚至可以不夸张地说，房地产开发的每一个环节都可以外包。那么对于一个房地产企业而言，什么才是你需要死死抓住的核心竞争力？过往二十年，中国房地产企业本质上赚的是土地增值的钱，那么未来二十年呢？我们怀着一颗颗热忱的心等待着一批批这样的企业出现：他们左手金融右手地产，拥有着无与伦比的核心竞争能力，持续贡献高质量的产品，持续创造广泛的社会价值????告诸往而知来者。让我们用清澈的眼睛和古老的智慧，在静止处预见潮流，在混沌中发现秩序，在变化中掌握先机??嘉富诚推出本次房地产金融年度报告，旨在回顾和总结房地产金融所走过的不平凡的2010，挖掘出富有价值的观点及规律，以期能帮助房地产企业和金融机构以更矫健的姿势飞翔在2011的长空。嘉富诚，与房地产金融同行，与您同行！-1-中国房地产金融年度报告（2010）我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。从以上数据中，我们可以看到，房地产企业的资金来源中，利用外资和自筹资金的增幅大大超过其他融资方式。这也是2010年中国房地产金融领域的一大特色，面对2011年更加严厉的货币的政策，开发商的传统融资渠道将继续萎缩，而更具创新性的融资方式将会越来越被重视。在新一轮的竞争中，能够有效拓宽自身融资渠道的房地产企业将会逐渐显露自身的优势，往往在危机中方能分辨高下，诚如巴菲特所言“潮水褪去，才知道谁在裸泳”。对于中国的房地产企业来说，长期依赖银行等传统融资渠道，一但政策收紧，便瞬间凸显出自身的软弱无力。因此，从专注房地产开发到关注房地产金融，将是每一个期望长期经营的房地产企业所必须补上的一课。-2-一、房地产金融年度大事重新翻开2010年的日历，无数的事件冲击着我们的观念，无数的人物吸引着我们的眼球，然而在时间的长河中渐渐远去的这些人和事，哪些是对这个行业产生深远影响的？哪些是将被历史永远铭记的？每个人都会得出不同的答案，本报告所选出的中国房地产金融年度十大事件，也仅是一家之言，难免有挂一漏万之嫌，只求能在一定程度上展现中国房地产金融在2010年所走过的不平凡的一年。卷首语一：限购令截止2010年底，全国18个城市出台了限购令。主要集中在三个区域，即北方地区的北京、天津、大连，长三角区域的上海、杭州、南京、温州、宁波、苏州，以及珠三角区域的广州、深圳、厦门、三亚、海口和福州。另外，还有位于西部的兰州等。限购令主要分两类。一类以深圳为代表，仅有深圳和南京。同时考虑了增量和存量双重因素，严格限定市场需求数量，对市场产生的影响巨大，属于严厉的限购令。另一类限购令以北京为代表，只考虑了增量因素，而未将既有的存量住房考虑在内，多数城市多属这类。限购，这种计划经济时代的调控手段再一次被作为调控选择，短期内限购政策确实带来了房价的滞涨。但是中长期来看，这种压制需求的行政手段，只不过是增加了交易成本，将需求置后而已，并没有有效的满足需求，不足以稳定房价。二：房地产信托井喷2010年，房地产类信托规模快速扩张，收益率领跑行业内的其他产品。统计数据显示，房地产类信托产品成立数量为397款，同比增幅为110.05%；成立规模达1210.62亿元，同比增幅为208%。2010年投资于房地产、工商企业、基础设施三个领域的信托产品共1033款，占比为56.54%；合计成立规模达2207.70亿元，占比为63.78%。与2009年相比，三个领域的产品成立数量增幅为67.15%；成立规模增幅为99.69%。然而，井喷之势最终在下半年被一系列调控政策所抑制。一向引中国金融创新风气之先的信托行业需要重新思考自身的定位和业务模式。三：土地收入再创新高据不完全统计，截至2010年12月28日，北京市土地出让金合计达到1587.4亿元，全年有望突破1600亿元；上海土地出让款收入为1475.77亿元，全年有望突破1500亿元；天津的土地收入也接近了900亿元。也就是说，仅京津沪三地的土地收入就有望突破4000亿元。据不完全估算，2010年全国土地出让金收入总和有可能突破2万亿元。在土地征购、土地储备、土地出让三大程序中，政府自始至终都是土地储备制度的核心，既是政策制定者，也是政策执行者，还是市场的参与者，运动员与裁判员一体，使得政府成为土地储备制度的最大受益者。更为关键的是，由于垄断了土地一级市场交易权，政府盈利的冲动在政绩和利益的驱动下很难遏制，地方官员有着极强的任内兑现的冲动。-3-四：房地产资本市场大门紧闭房地产公司在资本市场的融资方式可以分为股权融资、债权融资、可转换债券融资三大类。总的来看，上市公司在资本市场的融资方式越来越多元化，涵盖了股权融资(包括IP0、增发、配股、认股权证)、公司债券和可转换债券这三大类主要融资方式。然而，2010年，对于房地产股票市场融资来说，毫无疑问是一个冰封之年，不仅IPO完全暂停，增发再融资和借壳上市也全部停止。2010年，共有32家房地产企业公布了定向增发预案，预计增发数量达到82亿股，共计募集资金达到731.74亿元。然而，除去刚泰控股预案未获得股东大会通过，实达集团、深振业、世茂股份、招商地产停止实施增发预案之外，其余27家公司均一直等待证监会的核准。2010年10月15日，中国证监会在其官方网站上宣布，为贯彻国家对房地产行业的调控政策精神，已经暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。紧闭的资本市场大门让融资渠道本就单一的房地产公司雪上加霜，也让人们开始思考，调控真的只能“堵”么？是不是有疏有导更为科学。五：万科销售首破千亿截止2010年12月1日，万科当年销售冲破千亿关口，实现1000.6亿元的销售额，成为国内首个年销售额千亿级房地产公司。王石表示，万科以往20年的复合增长率都在35%以上。预计未来的4年，按20%复合增长率推算，到2014年万科的营业收入恰好是过二千亿，如果按25%就是2400亿。在未来10年，即延长到2020年，假定增长复合增长率从25%降到10%，万科的销售额将超三千亿。中国首家销售额破千亿的企业在带给人们震撼的同时，也给我们提出了一系列问题。这种规模是否能够持续？万科这种住宅开发商在光鲜的业绩背后，未来在哪里？当然我们也欣喜地看到万科开始在商业地产上做出努力，因为无论怎样，房地产企业的基业长青不能单纯依靠买地、盖房子、卖房子。六：商业地产热潮涌动包括中粮、万科、金地、华润、保利、富力、龙湖、万达等国内一线开发企业都高调宣布其商业地产发展战略，一边是住宅龙头企业强势进军商业地产，另一边是商业地产大佬投巨资巩固领军地位。未来商业地产的开发比例将占到众房企整体开发投资的20%-30%。商业与住宅的综合开发有望成为内地开发行业的发展方向。纵观国外房地产金融的发展，商业地产是与其结合的最为密切的，而相对于住宅，商业地产有着更高的专业性的要求，众多机会导向型的房地产开发企业，进军商业地产，你们准备好了么？七：银行融资增速下降房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。很多人说，中国的房地产企业绑架了银行。这源于国内房地产企业融资渠道的单一，什么时候中国的开发商不再对银行有着如此之强的依赖性，什么时候才可以说，这个行业真正成熟了。-4-八：REITS呼之欲出代表房地产金融较高形态的REITS被期待了多年，但