嘉富诚国际投资房地产金融月报焦点.政策?中国政府继续监督、规范地方政府融资平台贷款?房地产价格过快上涨势头得到初步遏制，房地产贷款增速回落动向.投融资?房地产私募股权基金迅速崛起?万亿民间资本寻找新投向?海外地产“REITsQDII”待破局?房地产基金生长困局2011年5月刊请务必阅读正文之后的免责条款部分?1?嘉富诚国际投资房地产金融月报目录前言............................................................3一、焦点政策.....................................................3中国政府继续监督、规范现有地方政府融资平台贷款..................4房地产价格过快上涨势头得到初步遏制，房地产贷款增速回落..........6二、行业动向.....................................................8金科地产成功借壳上市，房地产私募股权基金迅速崛起................8内地房企排队赴港上市：缺乏卖点苦等窗口期.......................9万亿民间资本寻找新投向..........................................9海外地产“REITsQDII”待破局..................................10房地产金融创新走向.............................................11金融资产金地深究新利润的增长点................................13房地产基金生长困局.............................................15三、嘉富诚二季度动态............................................15联系我们.......................................................16请务必阅读正文之后的免责条款部分?2?嘉富诚国际投资房地产金融月报前言中国继续监督、规范现有地方政府融资平台贷款，要求减少债权投资，增加投权投资，城市发展建设投资基金迎来春天；银行进一步收紧房地产信贷，房地产股权私募基金进入发展黄金阶段。2011?年?6?月?1?日，央行发布《2010?年中国区域金融运行报告》，报告回顾2010年中国区域金融的同时，也提出了对地方政府融资平台的新要求，各地方政府将积极响应政府要求，及时做出调整，在新的经济环境下，各地城市建设投资基金跃跃欲试。可以预见，在银行信贷平稳收紧的宏观经济环境下，随着股权投资基金整体规模的增大，其将成为城市发展建设资金来源中的重要融资方式。一、焦点政策请务必阅读正文之后的免责条款部分?3?嘉富诚国际投资房地产金融月报中国政府继续监督、规范现有地方政府融资平台贷款央行上月发布了《2010年中国区域金融运行报告》，报告指出地方政府融资平台是由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。2008年以来，地方政府融资平台在加强基础设施建设和应对国际金融危机中发挥了积极的作用，但平台数量增长过快，贷款规模迅速扩张，相关运营问题逐步出现，潜在风险引起关注。《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发[2010]19号）等政策文件陆续出台后，我国地方政府融资平台清理规范工作全面推进。据中国人民银行对2008年以来全国各地区政府融资平台贷款情况的专项调查显示，截至2010年年末，全国共有地方政府融资平台1万余家，较2008年年末增长25%以上，其中，县级（含县级市）1平台约占70%。总体看，地方政府融资平台贷款主要呈现以下特点：一是东部地区平台个数较多，中部、西部地区县级平台占比较高。二是平台贷款增速稳步回落，公益性项目贷款平稳收缩。三是贷款方式以抵、质押为主，5年期以上贷款占比超过50%。四是贷款主要投向公路与市政基础设施，土地储备贷款集中情况有所缓解。约五成以上地方政府融资平台贷款投向公路与市政基础设施。五是平台贷款在人民币各项贷款中占比不超过30%，国有商业银行和政策性银行成为贷款的供给主力。嘉富诚观点：近年来，随着我国城市化进程以及各地方政府发展地方经济的力度不断加大，各地方政府对发展资金的需求也呈逐年上升趋势。因此，在融资渠道及财政收入均非常有限的情况下，由地方政府设立、管控，以政府信用为背景，为辖内基础设施建设及有关公用设施建设筹集资金的融资性平台也应运而生。这些政府融资平台对促进地方经济发展，尤其是在私人资本难以流动的低收益、高投资的大型城市发展项目，如基础设施建设及民生项目方面，发挥了积极作用。但由于地方政府融资平台发展过快而引起了资本金不足、管理不规范、过度负债和过度竞争等问题直接导致风险不断积聚，甚至已威胁到经济全局的稳定。因此，规范、治理地方政府融资平台势在必行。地方政府融资平台受到如此关注的主要原因是自金融危机以后由我国采取的宽松型财政政策所引起的大规模地方融资。紧随这种爆发性增长而来的是地方政府债务急剧膨胀，甚至出现由于受到国家对土地市场调控所带来的土地出让金缩水而直接引起的政府财政收入与负债呈现倒挂现象，而为地方政府融资平台提供巨额信贷资金来源的银行无疑将面临不同程度的信贷风险。嘉富诚认为在加强银行信贷管控、加强地方政府融资约束的同时，逐步简历多元化融资结构，减轻财政压力和银行风险，实现良性循环和持续发展，从而使地方政府融资平台步入健康发展轨道。目前银行信贷、IPO上市融资、股权投资请务必阅读正文之后的免责条款部分?4?嘉富诚国际投资房地产金融月报基金是全球以及中国普遍存在的三大融资途径。作为社会融资主体，银行信贷融资在我国占融资总额的90%以上；新兴资本市场，IPO上市融资方兴未艾；而在“十二五”时期，随着股权投资基金整体规模的增大，以及政策和市场环境不断转好，股权投资基金将成为第三大常规融资方式。嘉富诚目前正为有关地方政府合作发起的“城市发展投资基金”为合理、有效地解决报告提及的地方政府融资平台问题创造了条件，也是为地方政府和企业打造永不落幕的融资平台的具体措施之一。城市发展投资基金是指主要是用于城市基础设置建设和城市土地一级开发的专项基金。城市发展投资基金对当地发展战略具有深远影响。首先，城市发展投资基金不仅可以为企业打造永不落幕的融资平台，而且可以成为层次融资迫切需要企业信誉平台和新的品牌窗口。同时，城市发展投资基金也将为当地经济发展的速度、扩大招商引资、提高当地GDP、增加地方财政收入、合理平衡地方政府收入与负债起到积极作用。其次，城市发展投资基金还可以建立政府政绩，促进政府金融创新法律法规的完善。城市发展基金不仅可以通过融资垫付市政、路桥等开发款等方式为当地政府减轻负担，而且城市发展基金还有利于当地资金利用的高效率，提高资金利用效率，发挥资金杠杆效果，从而支持地方政府进行民生问题及基础设施建设工作，帮助地方政府树立良好的社会形象。最后，作为创新的政府融资平台基金先行者，城市发展投资基金在以高收益回报投资者、引导投资者永续投资的同时，还起到了疏导社会闲散资金、规避非法集资、规范企业经营等重要作用。此外，城市建设投资基金对企业战略发展也是有效补充。首先，建立长期、稳定的融资渠道，避免融资成本波动，让金融杠杆保持一定比例，企业便拥有了永不落幕的地产融资平台。其次，私募地产基金对企业的战略发展有重要作用，在对行业整合，地产公司兼并、收购以及重组，甚至地产公司IPO有积极作用。根据全国兼并重组协会的数据，2010年我国并购交易的数量创下纪录，达到4300多起，交易金额超过2000亿美元，比2009年增长了16%，交易金额增长了27%，私募股权基金在并购交易过程中非常活跃。“十二五”期间国家大力鼓励金融创新，大力推进私募股权基金，并且在政策法规上逐步健全完善，是私募股权地产基金合法化运作的基石。相比传统融资渠道，城市建设投资基金具备安全、稳定、规范和熟知四大优势。城市建设投资基金通过专业透明的封闭化模式对基金进行管理，保证了投资人资金的安全性，也为投资人的进入渠道奠定了合法性和安全性基础。通过专业管理人对基金的资金进行管理，并对投资的项目进行跟踪，使投资项目公开高效运行，并确保基金投资回报，保证投资者投资回报的稳定性。城市建设投资基金这一平台能够高效规范地发挥社会闲散资金的有利作用。目前，资金来源越来越宽泛，投资者不断增加，特别是在CPI大于一年期存款的时候，很多人不愿存款，所以今年银行的存款增长很艰难，这为基金的增长提供了潜力，但恰恰缺乏一个规范性的通道盘活这些资本，城市建设投资基金使这一问题迎刃而解。由于目标项目的使用者或受益者对项目的了解和熟悉程度较高，通过向目标项目的使用者请务必阅读正文之后的免责条款部分?5?嘉富诚国际投资房地产金融月报或受益者发售一部分城市建设投资基金的份额，使投资项目的使用者或受益者同时成为投资者，以增强投资者信心。房地产价格过快上涨势头得到初步遏制，房地产贷款增速回落报告指出，2010年初，部分地区和城市出现了房价过快上涨、投机性购房活跃的现象。为促进房地产市场平稳健康发展，解决城镇居民住房问题，国家采取了一系列稳定房价、增加住房有效供给、加强市场监管的有力举措。随着各项调控政策的贯彻落实，房地产价格快速上涨的势头得到初步遏制。全国商品房销售增速呈现前高后低的态势。房地产金融市