行业动态?银行暂停代销房地产信托收紧?资金链吃紧房地产企业或迎来并购季行业焦点?中国地方债远虑大于近忧?融资渠道渐窄房地产企业何去何从?嘉富诚动态2011年7月刊目录前言............................................................3一、行业动态.....................................................4银行暂停代销房地产信托收紧.......................................4资金链吃紧房地产企业或迎来并购季.................................6中国地方债远虑大于近忧............................................9二、行业焦点....................................................12融资渠道渐窄房地产企业何去何从..................................12三、嘉富诚三季度动态............................................17联系我们.......................................................17前言房地产业是一个资源密集型的行业，过去企业将过多精力放在了对土地资源的获取上，而近两年越来越多的企业开始关注到融资这个领域，一方面是源于市场的日益规范，另一方面则是由于当下日益严峻的政策调控。从2010年开始，我国房地产行业就进入了政策频发年。对购房者而言，限购、房产税、加息等不仅打压了其投机需求，而且加强了观望情绪，购房计划开始推迟。造成的后果就是开发商的销售回款严重放缓，现金流深度不足。对开发商而言，除了销售回款受阻之外，其他传统融资渠道，如银行贷款、上市融资也遭到了进一步打压，从去年4月份到11月份，银监会对房企A股市场上市融资的条件步步收紧。新型融资渠道如信托等也进一步收紧，发行成本直线上升。严控下房企自身的资金状况也不容乐观，不论是偿债压力、负债率或是现金流，都处于危险的边缘。如何在困境中另辟蹊径，房企必须寻找新的融资渠道。许多房企开始频频使用并购、联合开发、房地产基金以及人民币债券这几种方式，不仅可以扩充融资渠道，还能以有利的方式获得资源，降低项目启动的资金门槛。一、行业动态银行暂停代销房地产信托收紧“监管部门的确不让商业银行代销房地产信托，我们已经不代销了。”某股份制银行上海分行的理财经理告诉中国证券报记者。该人士介绍，由于投资门槛大多在100万元以上，之前他们通常把房地产信托销售给他们的私人银行客户，“但现在暂停了”。尽管好买基金的数据显示，7月份房地产信托发行数量仍坚挺，募集金额超过总金额的三成。但信托界人士承认，只有极少数银行还在代销房地产信托，房地产信托肯定是收紧了。收紧已开始上海某信托公司信托经理承认，包括四大行在内的很多银行都停止代销房地产信托了，“现在房地产信托很难做了”。“前两天银行的人还催我，我们的保障房项目有没有做好。”上海另外一家大型信托公司的部门负责人8月4日告诉中国证券报记者。但他同时承认，尽管还没得到最新消息，凭多年的经验他觉得房地产信托肯定是趋向收紧了，“因为发展太快，规模太大”。另一位信托界专家几个月前就曾预言，现在房地产信托超常规发行，信托公司营业收入也因此大增，但仍然没有改变信托公司多年以来靠“打擦边球”做业务、边缘化生存的尴尬境地。因此，虽然信托公司现在生意红火，但过于依赖房地产信托业务创收，估计好景不长了。如能像对待证券投资、PE、股指期货信托业务那样，针对每一类信托业务及时颁布一部详尽的业务规章(指引)，信托公司才能稳定、持续经营。果然，从7月份起，银监会将对信托公司的房地产信托由事后报备制度改为事前报批制度。不仅如此，“总行已经下文暂停代销房地产信托了。就我所知，基本上所有的银行都不代销了。”某股份制银行理财师介绍。规模暂未下降但从7月的数据来看，房地产信托发行数量仍坚挺，募集金额超过总金额的三成。据好买基金8月4日提供的数据，今年7月，43家信托公司共成立185只固定收益信托产品，纳入统计的101只产品总规模为209.31亿元。7月份信托资金投向最大的三个行业为房地产、工商企业、基础设施，产品数量分别为56只、55只、11只，占比分别为30.27%、29.73%、5.95%。为这与房地产信托的调控，似乎并没有让房地产信托发行的占比下降。好买基金认7月成立的产品很多此前便已经获批及发行有关。其中，房地产信托发行数量最多的为中融信托，共发行11只产品;另外，西安信托发行的5只产品全是房地产，中原信托发行的4只产品也均投向房地产。据信托业协会公布的数据，今年上半年我国信托行业资产37420.15亿元，比一季度末的32680.31亿元增长14.5%，与去年同期相比增长28.37%。从行业看，投向房地产领域的资金余额为6051.91亿元，占比16.91%。嘉富诚观点：7月28日，工行、建行均发文叫停房地产信托业务，而农、中两行在实际操作层面叫停房地产信托业务；同时银监会还对多家大型信托公司进行窗口指导，要求停发房地产信托，这使得本身就在艰难度日的房地产企业遭到进一步融资上的打击。原本有望成为房地产企业最后救命稻草的房地产信托也就此偃旗息鼓、放缓脚步。进入今年二季度以来，房地产信托每月的发行规模超过了350亿元，这令去年发行高峰时，每月200亿左右的发行规模也难以望其项背。之后监管层先后对部分信托公司予以窗口指导，同时对房地产信托由事后报备改为事前报批。同时，距离《信托公司净资本管理办法》的年底大限还有100天左右时间，在今年信托资产大幅增长的前提下，房地产信托3%的风险系数会在一定程度上让其成为信托公司调整业务结构的重点。嘉富诚认为房地产信托业务下半年将有所缓和，发行和成立情况较上半年或将显现平稳的下降趋势，并不会出现上半年曾出现的爆发式增长。未来房地产信托业务的缓和主要是受到事前审批制度的执行的影响。监管层要求信托公司将房地产信托产品由事后报备改为事前审批，手段更加主动，这对房地产信托的发行多少还是有些限制。此外，今年7月房地产信托就已显出疲态，这也为未来的放缓的预期买下了伏笔。数据显示，7月份成立的信托产品中，房地产信托仍然遥遥领先，成立规模361亿元，占据了集合市场的半壁江山，平均预期年化收益率高达10.38%，但是，数据却显示7月份房地产信托的发行规模大幅萎缩，导致7月集合信托的发行规模和产品数量环比都出现大幅下降。7月份集合资金信托产品发行281个，发行规模为429亿元，环比分别下降29.8%和46.8%。这也印证了银监会控制房地产信托的审核速度，房地产信托发行速度必将大幅减慢。此外，银行一直是信托推介销售的主要力量。银监会掐断银行销售渠道后，今年下半年房地产信托增速可能将明显放缓。不过，这仍取决于银行的执行力度以及银监会的决断力。其实早在今年在5月份，银监会对信托公司进行窗口指导时就对保障房信托产品网开一面。当时有媒体爆出“保障房、经济适用房和城中村改造项目这三类房地产信托业务并未叫停”。尽管还留有余地，政府或想将所剩房地产信托份额拉入保障房建设队伍，但是一些无力转型的中小房企的煎熬已经再度加剧。根据监管要求，已经停售的房地产信托项目只要未达到发行规模就要将本金退还给投资者。这将意味着一些正在借助房地产信托融资的项目融资失败。对于此前大量发行房地产信托产品的公司而言，下半年其主要业务可能会从房地产信托转向其他业务，而当前净资本达标或净资本压力较小的信托公司将成为下半年房地产信托的主力军。房地产信托逐渐收紧时，不仅使房地产企业的融资之路更加艰难，同时也为信托公司提出了新的挑战。如何调整业务结构，将成为各大信托公司下半年的主要议题。从已经公布2010年年报的信托公司来看，行业净资本最大的信托公司平安信托净资本告急，信托业务量最大的信托公司中融国际信托净资本还有16亿的缺口，行业内净资本未达标的信托公司不在少数。虽然经过了半年的努力，像爱建信托、中融信托、陕国投等纷纷通过引进战略投资和增资的方式来为满足监管指标而努力。但是通过信托业协会发布的二季度数据，相比较年初，今年年中全部信托资产规模达到了3.74万亿，增长了23%，上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。一边是信托资产规模的增长，一边是净资本的约束，想要在占领市场和净资本达标之间做出权衡，除了引进战略投资者和增资之外，调整业务结构成了不二的方法。房地产信托的风险系数高达3%，对于某些净资本余额较低的信托公司来讲，无奈只能忍痛割爱。目前部分大资金的客户已经为其资产的理财配置提出了两条原则，其中之一便是投资信托时必须是非房地产类的信托计划。因此房地产信托的募集速度与之前相比已经放缓了许多，主要客户也从政策中读出了房地产信托的风险，而且认购热情已经明显不如从前。资金链吃紧房地产企业或迎来并购季房企面临史上最脆弱资金链银根的持续收紧终于让开发商没了依靠。根据国家统计局此前发布的数据显示，今年1-7月份，房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长23.1%，而自筹资金19293亿元，同比上涨了34%，在自筹资金比例明显上涨的同时，开发商们的杠杆率跌至2.48的历史最低点。无独有偶，北京市统计局昨日发布的今年1-7月份北京市房地产开发项目本年到位资金为2935.3亿元，其中，金融贷款为659.3亿元，由上半年的同比增长11%转