房地产行业2012年房企资金压力将大增——房地产行业专题一行业评级看好中性看淡（维持）证券分析师杨国华国家/地区中国/A股8601－66210585报告发布日期2011年11月24日星期四yangguohua@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860210030001联系人周强010－66210621zhouqiang@orientsec.com.cn导读：上市房企资金现状或是行业的一个缩影。上市房企在2012年一季度开始将面临突出资金压力，“开源节流”（促销回笼资金、减少投资）在2012年或将体现得更加明显。专题报告分析结论?上市房企未来一年内现金缺口预测?以2011年6月作为分析起始点，未来一年，也就是到2012年6月，扣除招保万金后的115家上市房企整体的资金缺口合计约1329亿，基本相当于2011年6月时的现金总量，这一缺口比2008年6月时还大。?全国龙头“招保万金”整体无资金缺口，这比08年6月时有极大改善，这也为龙头房企未来进行“并购”提供了更多可能。?上市房企现金与债务情况的对比?扣除招保万金后的115家房企的现金相对于整体负债（长短期付息债+应付应收净额）而言，明显不足，这一情况要比08年6月时还差。但对于短期付息债而言，要好于08年6月。?截至11年3季度，现金对短期付息债的覆盖率低于50%的企业个数逐渐增多。但龙头公司招保万金现金对短期付息债的覆盖率仍较高。?上市房企长短期付息债务到期日分布?长短期付息债主要分布在2011年7月-2014年6月三年内，其中有46%集中在2012年偿付。单季度来看，【行业·证券研究报告】2012年1季度将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中到期日。?2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务（即短期借款+一年内到期的长期负债），按照月度分布来看，约79%集中在2011年12-2012年6月，其中2011年12月和2012年3、4月相对最多。?全国房企由于项目多且分散，所以信贷资金的集中度相对较低，无论是短期还是长期借款中的前五名占比通常都低于区域性房企，区域性房企受区域信贷政策影响更大。东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。房地产行业专题一2012年房企资金压力将大增上市房企未来一年内现金缺口预测样本?119家上市房企（扣除全国龙头“招保万金”后是115家）假设前提：?未来一年销售回款=2*（当年上半年销售回款）?未来一年建安等投资额=2*（当年上半年购买商品、接受劳务支付的现金）?应付应收净额=（应付款项—应收款项）。假设应付应收净额在一年内偿还（由于多数公司财报中未公布应付应收款的偿还期，所以实际偿还期可能超过一年）?不考虑新增银行贷款等渠道的资金流入结论：?以2011年6月作为分析起始点，未来一年，也就是到2012年6月，扣除招保万金后的115家上市房企的资金缺口合计达到1329亿，基本相当于2011年6月时的现金总量，这一缺口比2008年6月时还大。?全国龙头“招保万金”整体无资金缺口，这比08年6月时有极大改善，这也为龙头房企未来进行“并购”提供了更多可能。表1：119家上市公司未来一年内现金缺口预测单位：百万2011年6月2008年6月扣除招保万金的115家招保万金扣除招保万金的115家招保万金现金142,59782,91865,89829,124预计未来一年销售回款272,607206,983102,75772,961未来一年内可用资金合计415,204289,902168,655102,085短借79,0527,86454,50114,206一年内到期65,63341,83323,08216,694应付应收净额127,61441,58847,54617,963预计未来一年建安等投资275,826183,499151,68664,893未来一年内需支付资金合计548,124274,784276,815113,756未来一年内剩余资金-132,92115,118-108,160-11,671资料来源：东方证券研究所；上市房企现金与债务情况的对比?扣除招保万金后的115家房企的现金相对于整体负债（长短期付息债+应付应收净额）而言，明显不足，这一情况要比08年6月时还差。但对于短期付息债而言，要好于08年6月。?11年3季度时，现金对短期付息债的覆盖率低于50%的企业个数正逐渐增多。2房地产行业专题一2012年房企资金压力将大增?龙头公司招保万金现金对短期付息债的覆盖率仍较高。图1：扣除招保万金后的115家房企现金与债务情况的对比120%2011年6月2008年6月99%100%85%80%60%40%33%28%20%0%现金/（长短付息债+应付应收净额）现金/短期付息债资料来源：东方证券研究所；图2：现金对短期付息债的覆盖率分布情况覆盖率小于50%的企业个数覆盖率大于50%小于100%的企业个数覆盖率大于100%的企业个数100%90%80%52524648475570%7168667584837860%88898650%27262529302540%2130%19183419242520%38374645473919171910%292632121316141216170%年四季度年一季度年二季度年三季度年四季度年一季度年二季度年三季度年四季度年一季度年二季度年三季度年四季度年一季度年二季度年三季度2007200820082008200820092009200920092010201020102010201120112011资料来源：东方证券研究所；上市房企长短期付息债务到期日分布样本?115家上市房企（不含招保万金）假设前提：?2011年6月-2012年6月的短期借款到期日在4个季度间的分布为20%:20%:30%:30%。3房地产行业专题一2012年房企资金压力将大增?2011年6月-2012年6月的一年内到期的长期借款到期日在4个季度的分布为14%:23%:34%:29%。这一比例是参考11年半年报公布的一年内到期的长期借款前五大金额中的到期分布比例。前五大金额占一年到期长期借款的比例为60%。（其中有62家上市房企的前五大金额占全部一年内到期长期负债的92%，若按照这62家为样本，则前五大金额在4个季度的到期分布为13%:24%:31%:32%）?长期借款在2012年7月至2014年6月8个季度的到期分布为18%:18%:16%:17%:10%:9%:9%:4%。这一比例是参考11年半年报公布的长期借款前五大金额中的到期分布比例。前五大金额占长期借款的比例为39%。（其中有48家上市房企的前五大金额占全部长期负债的75%，若按照这48家为样本，则前五大金额在8个季度的到期分布为17%:16%:17%:16%:10%:11%:8%:5%）结论：?长短期付息债主要分布在2011年7月-2014年6月三年内，其中有46%集中在2012年偿付。单季度来看，2012年1季度将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中到期日。?2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务（即短期借款+一年内到期的长期负债），按照月度分布来看，约79%集中在2011年12-2012年6月，其中2011年12月和2012年3、4月相对最多。?全国房企由于项目多且分散，所以信贷资金的集中度相对较低，无论是短期还是长期借款中的前五名占比通常都低于区域性房企，区域性房企受区域信贷政策影响更大。图3：扣除招保万金后的115家房企长短期付息债季度间分布14.0%扣除招保万金的有息负债季度占比12.2%12.0%11.4%11.1%10.8%10.6%9.6%10.0%8.2%8.0%6.6%6.1%5.7%6.0%5.3%4.0%2.5%2.0%0.0%年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度113114121122123124131132133134141142资料来源：东方证券研究所；4房地产行业专题一2012年房企资金压力将大增图4：扣除招保万金后的115家房企长短期付息债季度间分布扣除招保万金的短期付息债月度18%16%占比15%16%14%12%11%11%9%10%9%8%7%5%6%4%4%4%4%4%2%0%年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月201172011820119201110201111201112201212012220123201242012520126资料来源：东方证券研究所；5房地产行业专题一2012年房企资金压力将大增分析师申明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明：分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。投资评级和相关定义报告发布日后的12个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准；公司投资评级的量化标准买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上；增持：相对强于市场基准指数收益率5%～15%；中性：相对于市场基