公司研究报告/房地产行业2011年4月8日商业地产对冲风险，混合模式效果显著——金融街（000402）2010年报点评——增持4月8日消息，公司公布10年报，公司实现收入81.1亿元，同比增分析师长，实现净利润亿元，同比增长，元。公30.15%17.8230.52%EPS0.59肖剑司分红预案为每10股派2.5元。公司业绩实现略好于预期。执业证号：S1250511020001电话：010-57631178点评：邮箱：xj@swsc.com.cnz销售情况好于预期，土地储备增长较快。报告期内，实现房产销售合同金额约162亿元，好于预期。公司业绩增长的主要原因系，前公司股价与沪深300对比期销售房产开发项目中满足收入确认条件的项目较多，本期结转收金融街沪深300入增加；另外，金融街购物中心二期计入投资性房地产采用公允价10%值计量，导致营业利润、净利润增加。土地储备方面，通过项目收5%0%购、招拍挂等多种方式积极开展项目储备工作，获取新项目约202-5%万平方米。总体土地储备达到800万平方米。在土地储备不在增加-10%-15%的基础上，丰厚的土地储备也能够保障公司未来3—5年带来-20%-25%25%-35%的增长。另外，公司持有商业地产项目主要集中在京津地-30%区核心地段，拥有较大升值空间，为公司业绩提升奠定了较好的基10-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-1211-0111-0211-0311-04础。z商业地产对冲调控风险，“商业+住宅”模式效果显著。公司房地产公司股价与房地产板块对比开发主业中，商业、办公楼和住宅占比分别约为19%、26%和55%。金融街房地产2010年地产调控对商品住宅市场影响较大。但商业地产并没收到冲5%击。由于跨国公司增多，且国内企业开始追求高品质写字楼，使得0%-5%2010年中国市场甲级写字楼需求增加，租金水平保持上涨趋势，空-10%置率下降。同时，国内商业零售活动强劲，多数市场的租金水平呈-15%-20%现增长态势。商业地产的优良表现有效的对冲了住宅市场的不利影-25%-30%响。公司商住同时开发的模式，在地产调控环境下，展现出了很大-35%的优势。该模式为公司稳定的发展提供了有效的路径。10-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-1211-0111-0211-0311-04z给予“增持”投资评级。报告期内，公司预收账款达89.58亿元，超过2010年收入水平，2011年业绩基本锁定。预计公司2011至2013公司基本数据年的EPS分别为0.77元、1.01元和1.27元，对应动态市盈率为12流通市值(亿元)214.57倍、9倍和6倍，给予“增持”的投资评级。总市值(亿元)214.62盈利预测总股本(亿股)30.27项目2011E2012E2013E流通股本（亿股）30.26营业总收入(百万元)10543.3813917.2617396.57年度最高/最低（元）11.34/6.29净利润(百万元)2317.173058.673823.33每股收益(元)0.771.011.27市盈率1296请务必阅读正文后的免责声明部分1年报点评/金融街000402图1：公司营业收入与净利润的变化情况图2：公司毛利率与净利率的变化情况营业收入净利润净利率毛利率100256080502060404015203001020-20510-40-60002006200720082009201020062007200820092010数据来源：西南证券研发中心表1：公司利润表预测（百万元）项目2010A2011E2012E2013E营业总收入8,110.2910543.3813917.2617396.57营业总成本6,236.308107.1910701.4913376.86营业成本4,501.505851.957724.579655.72销售费用274.82357.27471.59589.49管理费用402.77523.60691.15863.94财务费用256.01332.81439.31549.14公允价值变动收益353.11459.04605.94757.42所得税696.97906.061196.001495.00净利润1,833.622383.713146.493933.11少数股东损益51.1766.5287.81109.76归属于母公司净利润1,782.442317.173058.673823.33每股收益(元)0.590.771.011.27数据来源：西南证券研发中心请务必阅读正文后的免责声明部分2年报点评/金融街000402西南证券投资评级说明西南证券公司评级体系：买入、增持、中性、回避买入：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在20%以上增持：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于10%与20%之间中性：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-10%与10%之间回避：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在-10%以下西南证券行业评级体系：强于大市、跟随大市、弱于大市强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数-5%以下免责声明本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。在任何情况下，报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。本报告版权归西南证券所有，未经书面许可，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。西南证券研究发展中心北京市西城区金融大街35号国际企业大厦B座16层邮编：100033电话：（010）57631232/1230邮箱：market@swsc.com.cn网址：http://yf.swsc.com.cn请务必阅读正文后的免责声明部分