行业研究专题报告贾祖国86-755-82940792jiazg@cmschina.com.cn中国房地产调控政策分析孟群86-755-82940647mengqun@cmschina.com.cn2008年10月17日周期性消费品房地产中性（维持）上证指数1910不少城市陆续出台了一系列救市政策，这些政策只是以“放松”为主，力度还不够。而且救市政策也是有时滞的。但就投资而言，地产股票已经具备了较好的相行业规模对收益，建议投资者把握交易性机会。占比%股票家数（只）1167.4总市值（亿元）44933.4?房地产调控政策也是有周期的：房地产调控政策的周期和房地产周期是高度流通市值（亿元）26406.6一致的。在房地产周期的下半场，救市政策主要分为两步：先“放松”（原重点公司市值（亿元）19141.5先的紧缩政策）、再“鼓励”（居民购房）；行业指数?目前救市政策力度还不够：通过历史案例来看，目前各地出台的救市政策还%1m6m12m只是以“放松”为主，力度还不够，只有较激进的“鼓励”政策出台才会起绝对表现3.7-44.3-66.0到更好效果；相对表现12.73.63.0?救市政策也是有时滞的：救市政策的出台并不会马上导致房价上涨，房价的(%)房地产沪深30020上涨还需要较长的时间；0?房地产股已经具备了较好的相对收益：我们认为总体上中国房地产股票估值-20-40的底线大约在1.3-1.5倍PB左右，PB估值确立了房地产股的底部。政策调-60控总体向好。这与其他行业有很大的不同。而且现在的股价总体已经反映了-80房价还要下跌30-40%的预期。我们建议投资者把握交易性的机会。Oct-07Feb-08May-08Sep-08相关报告《中国当代房地产研究专题之一—城市化、人口流动与房价》2008/07/18《中国当代房地产研究专题之二—日本房地产泡沫经验及借鉴》2008/07/21《中国当代房地产研究专题之三—货币政策、房地产周期与股票价格》2008/09/08《中国当代房地产研究专题之四—房地产估值的国际比较》2008/09/17《中国当代房地产研究专题之五—美国房地产市场概览》2008/09/28《中国当代房地产研究专题之六—房地产股票估值的国际比较》2008/10/06《中国当代房地产研究专题之七—保障住房的国际比较》2008/10/10敬请阅读末页的免责条款行业研究正文目录一、前言....................................................................................................4二、现有的救市政策力度还不够................................................................51、行业调控政策也是有周期的...............................................................................52、目前的救市政策尚处于“放松”期.........................................................................63、房地产需要出台“鼓励”的调控政策...................................................................7（1）上海1998-2004年3月房地产的“鼓励”政策..........................................7（2）深圳2001年-2005年3月房地产的“鼓励”政策......................................8（3）总结............................................................................................................8三、救市政策的时滞效应...........................................................................91、全国房地产调控政策时滞情况............................................................................92、上海1998-2004年3月房地产“鼓励”政策时滞情况.....................................103、深圳2001年-2005年3月房地产“鼓励”政策时滞情况................................10四、房地产股票已经具备了较好的相对收益.............................................111、房地产股已经具备了较好的相对收益................................................................11（1）PB估值确立了房地产股的底部.................................................................11（2）政策调控总体向好.....................................................................................11（3）较好的相对收益.........................................................................................112、把握交易性机会................................................................................................11附一、中国房地产市场调控政策概览.......................................................121、1998-2002年——“发展是主旋律”...............................................................12（1）调控政策...................................................................................................12（2）调控效果...................................................................................................122、2003-2005年2月——“调控住房供给总量”................................................13（1）调控政策...................................................................................................13（2）调控效果...................................................................................................143、2005年3月-2006年4月——“调控住房需求总量”.....................................15（1）调控政策...................................................................................................15（2）调控效果...................................................................................................154、2006年5月-2008年8月——“调控住房结构”............................................16（1）调控政策...................................................................................................16（2）调控效果...................................................................................................185、2008年9月开始，紧缩性政策开始松动.........................................................18附二、各地地方政府出台的“救市”政策全文.........................................191、2008年06月15日：成都.........................................