上海易居房地产研究院综合研究部年度报告中国房地产金融发展报告（2009年）EMAIL出品：上海易居房地产研究院执笔：回建强&MSN:huijq2004@163.张秀琴com综合研究部电话：60868892年度报告2010年1月政策篇政策动向一：证监会酝酿严格审核房企借壳上市政策动向二：公积金改革已箭在弦上事件篇一、银行参与房地产企业融资创新二、万科获房企单笔最高授信额度三、中国房产信息集团上市四、最大地主恒大上市五、浦东版REITs试点方案报批数据篇一、个人房贷增长近五成二、开发贷款增速明显加快三、房地产贷款占贷款总规模两成多四、房地产企业资金来源中贷款占主要比重五、上海房地产贷款的情况预测篇一、年中加息的可能性非常大二、房企进入资本市场更加艰难三、房地产融资创新范围扩大四、公积金制度改革取得突破五、个人住房信贷规模维持高位六、开发企业资金来源将侧重自筹资金page1中国房地产金融发展报告政策篇一、2009年与房地产相关的金融信贷政策政策一：1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。政策二：5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑”。政策三：6月19日，中国银行业监督管理委员会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，针对部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等所暴露的问题，要求加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展。坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。政策四：10月16日，住建部等七部委联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。政策五：12月14日，国务院常务工作会议发布了“国四条”，其中第二条为“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”政策评析：信贷政策是房地产调控政策的重要组成部分，对房地产市场的走向具有较大的影响力。2009年房地产信贷政策总的看是相对宽松的。在“保增长”的总体要求下，房地产信贷政策维持了宽松的执行口径，有力地促进了2009年楼市消费的增长。数据显示，2009年上半年全国金融机构个人住房贷款新增量达到4661.76亿元，同比增幅超过150%。而3月底的数据为1000亿元，随着房地产市场的回暖，个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。同时，全国房屋销售量也实现了大幅增长。进入下半年，我国楼市出现了过热的现象，特别是在一线城市，楼市投机明显抬头，这引起了中央的高度重视。如果不加以调控，投机日盛，将破坏房地产市场正常的交易秩序，不利于市场的健康稳定发展。因此，进入下半年，银监会开始强调第二套房（及以上）信贷的监管，防范房地产信贷风险。随着市场的进一步发展，特别是宏观经济开始好转，房地产信贷调控也越来越受到重视。“国四条”的出台表明，国家要切实收紧房地产信贷，特别是二套房贷政策。打击投机，限制投资，鼓励自住将是2010年房地产信贷政策的主基调。二、2010年初最新房地产金融政策动向政策动向一：证监会酝酿严格审核房企借壳上市2010年初，媒体报道中国证监会正在考虑严格房地产企业借壳上市的审核标准，提高欲借壳上市的房产企业资产实力和合规性门槛。实际上，2009年上半年，证监会上市部曾拟过房地产借壳上市审核备忘录供内部工作参考，但由于经济形势的骤变，文件没有得到严格执行。据称，该文件涉及产业政策导向、企业资本实力及财务等多个方面的内容。到了年底，经济形势已经好转，证监会对房企借壳上市的监管再次加强。内部消息称，相关成文的规定还没有出台，但借壳上市政策趋紧是比较肯定了。政策评析：经历了2009年市场的活跃期后，大部分房地产企业资金储备水平较高，暂时没有资金方面的压力。然而在密集调控政策影响下，房地产企业的未来前景并不明朗。为了获得生存的空间，解决融资瓶颈是房地产开发企业必须面对的挑战。无论是IPO还是借壳上市，都是房地产企业进入资本市场融资的主要途径。很显然，这次监管层要收紧房企借壳上市的政策，将极大影响房地产企业的融资能力。从限制的内容看，限制以别墅、高档豪华住宅开发为主的、其主要业务属于国家房地产调控政策限制范围的地产企业上市；在行业地位上，限制近三年有过重大项目开发失败记录的地产企业上市；在企业规模上，限制资本和资产规模较小的企业，房地产业务历年来不能保持稳定增长的地产企业上市。实际上，除了万科，保利等少数房企是通过IPO方式上市外，大部分房地产企业都是通过借壳的方式登陆资本市场，如果监管部门严格控制房地产企业借壳上市，无疑会对该行业产生较大影响。政策动向二：公积金改革已箭在弦上广西的公积金新政成为2010年房地产金融领域的热点。内容是自今年1月1日起广西开始实施《广西住房公积金业务管理规范（试行）》，规定缴存人的家庭成员患重大疾病时，可提取住房公积金用于治疗。实际上，广州、上海、南京等地方政府今年来都逐步对公积金的使用做出了一些改革和调整，说明现存的公积金制度经过多年的执行，随着经济社会形势的发展，已经有了调整的必要性。政策评析：广西这次进行住房公积金制度的改革，允许公积金支付个人重大疾病的医药费用，是公积金制度改革的一个重要动向。广州、上海、南京等地也在不断地进行公积金方面的改革。公积金制度切切实实地站在了发展的十字路口上。目前关于公积金制度未来的发展，目前大致有下列不同意见：其一，完善我国社会保障中的个人积累制度，逐步从住房单一公积金推进到“大公积金”体制。进一步学习新加坡将西方法律体系和东方文化相结合的治国发展模式，在完善公积金法律体系的基础上，逐步将社保（养老）、失业保、医保和住保都纳入公积金范畴，实行强制扣缴，实行统一补贴，实现征缴使用合并。其二，建立政策性非银行住房金融机构。将各地的住房公积金管理中心改制成国家、单位和个人三方共同参与住房发展积累的专项金融实体，类似于德国的模式。其三，取消业已推行近二十年的我国公积金制度。其条件是我国实行工资改革，在工资总额中明确住房支出的构成比重。公积金中的单位补贴部分直接列入工资收益。无论公积金制度是朝哪个方向改革，可以肯定的是未来一段时间是改革的攻坚阶段，不论是采取完善的办法还是变革的办法，都必须把握相应的基本原则，即必须能够健全我国社会住房保障体系，必须能够支持发展我国住房发展事业，必须更多的向中低收入家庭倾斜支持，必须坚持个人住房积累和政府财政补贴相结合，必须减少而不是增加公积金改革的成本。在这些原则下，地方政府先行，中央政府其后进行认定拍板，最终的目的是优化社会保障体制，降低资金管理成本，实现住房民生与社会民生的相统一。事件篇2009年，宽松的货币政策极大的提振了我国房地产市场，地王频现，房产交易屡创新高，市场出乎意料的火爆。金融对房地产的推动作用被发挥到了极致。房地产金融俨然成为金融业中的一颗耀眼明珠，炙手可热，房地产业投融资环境大大改善。一、银行参与房地产企业融资创新，中海?绿城一号房地产投资信托计划成功实施2009年4月15日，面临巨大资金危机的绿城房地产与中海信托股份有限公司（以下简称中海信托）订立了信托协议，成立中海绿城1号房地产投资基金，计划融资9.92亿-19.83亿元，成为房地产融资方式的又一创举。其具体运作大致如下，中国工商银行作为理财计划的管理人，将以现金认购所有优先级信托单位（大概17亿元），绿城房地产则认购不少于次级信托单位的60%。随后，信托再将其中的16.871亿元贷款给绿城，年息率高达14%。工行则将这个信托产品当作高收益的理财产品卖给客户，年息率为8.5%，银行可获得大致5.5个百分点的利差收益。从银行的角度来看，信贷理财计划可以看成是银行将表外资产进行“资产证券化”的操作。本案中的“中海?绿城1号房地产投资信托计划”属于信贷理财计划中的信托贷款。即在完成了对借款企业各方面融资条件的审核后，商业银行并不直接向企业发放贷款，而是借助信托公司的平台，从中小投资者处募集资金，再将这部分资金用于借款企业的融资，投资收益来源于企业正常的还本付息。通过“资产证券化”银行都可以实现表外业务的收入增长，并且在某种意义上把信贷的市场风险转嫁出去。从房地产企业角度来，银行与信托的合作无疑能大大增加信托计划的成功实施，有效拓宽房地产企业的融资渠道。与直接向银行借贷相比，由于此类信托计划中银行已经将很大一部分风险转嫁给了投资者，银行方面对资金的使用较为宽容，其资金的使用也相对灵活些，能满足企业多方面的融资需求。但值得注意的是，随着这种模式的推广，分散于个人投资者身上的风险将不可避免的增加，监管机构应加强这方面的风险指导和监管。在搞活资本市场的同时，不忘风险控制。