房地产金融一、2010年初最新房地产金融政策动向政策动向一：证监会酝酿严格审核房企借壳上市政策动向二：公积金改革已箭在弦上2010年初，媒体报道中国证监会正在考虑严格房地广西的公积金新政成为2010年房地产金融领域的热产企业借壳上市的审核标准，提高欲借壳上市的房产企点。内容是自今年1月1日起广西开始实施《广西住房公业资产实力和合规性门槛。积金业务管理规范（试行）》，规定缴存人的家庭成员患重实际上，2009年上半年，证监会上市部曾拟过房地大疾病时，可提取住房公积金用于治疗。实际上，广州、产借壳上市审核备忘录供内部工作参考，但由于经济形上海、南京等地方政府今年来都逐步对公积金的使用做出势的骤变，文件没有得到严格执行。据称，该文件涉及了一些改革和调整，说明现存的公积金制度经过多年的执产业政策导向、企业资本实力及财务等多个方面的内容。行，随着经济社会形势的发展，已经有了调整的必要性。到了年底，经济形势已经好转，证监会对房企借壳上市的政策评析：广西这次进行住房公积金制度的改革，允监管再次加强。内部消息称，相关成文的规定还没有出台，许公积金支付个人重大疾病的医药费用，是公积金制度改2010年中国房地产金融发展报告文/上海易居房地产研究院综合研究部但借壳上市政策趋紧是比较肯定了。政策评析：经历了2009年市场的活跃期后，大部分房地产企业资金储备水平较高，暂时没有资金方面的压力。然而在密集调控政策影响下，房地产企业的未来前景并不明朗。为了获得生存的空间，解决融资瓶颈是房地产开发企业必须面对的挑战。无论是IPO还是借壳上市，都是房地产企业进入资本市场融资的主要途径。很显然，这次监管层要收紧房企借壳上市的政策，将极大影响房地产企业的融资能力。从限制的内容看，限制以别墅、高档豪华住宅开发为主的、其主要业务属于国家房地产调控政策限制范围的地产企业上市；在行业地位上，限制近三年有过重大项目开发失败记录的地产企业上市；在企业规模上，限制资革的一个重要动向。广州、上海、南京等地也在不断地进本和资产规模较小的企业，房地产业务历年来不能保持行公积金方面的改革。公积金制度切切实实地站在了发展稳定增长的地产企业上市。的十字路口上。实际上，除了万科，保利等少数房企是通过IPO方式目前关于公积金制度未来的发展，目前大致有下列不上市外，大部分房地产企业都是通过借壳的方式登陆资本同意见：市场，如果监管部门严格控制房地产企业借壳上市，无其一，完善我国社会保障中的个人积累制度，逐步从疑会对该行业产生较大影响。住房单一公积金推进到“大公积金”体制。进一步学习新March201039房地产金融加坡将西方法律体系和东方文化相结合的治国发展模式，发企业。近期甚至还透露出监管层要控制房企通过借壳上在完善公积金法律体系的基础上，逐步将社保（养老）、市的方式进入资本市场。这对房地产开发企业而言显得相失业保、医保和住保都纳入公积金范畴，实行强制扣缴，当不利。实行统一补贴，实现征缴使用合并。（三）房地产融资创新范围扩大其二，建立政策性非银行住房金融机构。将各地的住2009年以绿城为代表的房地产企业开始尝试银信合房公积金管理中心改制成国家、单位和个人三方共同参与作融资模式，这种方式成为2009年很多企业解决资金困住房发展积累的专项金融实体，类似于德国的模式。局的法宝。2010年银信合作的规模和次数将继续扩大。其三，取消业已推行近二十年的我国公积金制度。其2010年，房地产信托投资基金（REITS）有望真正起条件是我国实行工资改革，在工资总额中明确住房支出的步。浦东REITS目前正在酝酿的过程中。浦东新区目前已构成比重。公积金中的单位补贴部分直接列入工资收益。经上报了REITs试点方案，该方案采用由央行主导的债权无论公积金制度是朝哪个方向改革，可以肯定的是未性方案，发起公司涉及陆家嘴集团、张江集团、外高桥集来一段时间是改革的攻坚阶段，不论是采取完善的办法还团以及金桥集团等浦东四大国有企业。浦东有望成为首批是变革的办法，都必须把握相应的基本原则，即必须能够REITS金融创新试点地区。健全我国社会住房保障体系，必须能够支持发展我国住房（四）公积金制度改革取得突破发展事业，必须更多地向中低收入家庭倾斜支持，必须坚2009年上海、广州、广西、江苏等省市都进行了公持个人住房积累和政府财政补贴相结合，必须减少而不是积金制度方面的改革或调整，这为今后公积金制度的全面增加公积金改革的成本。在这些原则下，地方政府先行，改革提供了可借鉴的案例。公积金制度目前已经走在改革中央政府其后进行认定拍板，最终的目的是优化社会保障的十字路口上，2010年公积金制度改革有可能取得突破。体制，降低资金管理成本，实现住房民生与社会民生的相主要突破口是公积金缴存范围将扩大，不但城市户籍统一。在职职工要缴纳，非户籍的常住在职职工也应纳入。公积金使用范围将扩大，除了购房和租房可以用公积金，重大二、其他金融措施预测疾病治疗费用、物业管理费用、物业维修专项基金的补充（一）年中加息的可能性非常大等也可以由公积金来支付。2009年末，房地产政策突变，金融信贷政策成为本（五）个人住房信贷规模维持高位次宏观调控的主要内容。目前房地产个人购房贷款已经2009年末全国个人住房信贷新增1.4万亿元，同比收紧，二套房贷不再享有两折首付和七折利率优惠。继增长47%。这是在房地产市场销量和价格迅速上升的基2009年金融机构释放9.6万亿新增贷款后，2010年1月础上形成的。2010年，我国房地产市场不太可能会出现份新增贷款又达到了1.6万亿，巨大的流动性将不可避免2009年这样快速的上涨，但也不可能出现巨幅调整。由地带来通货膨胀现象。于住房保障用房在2010年会大量进入市场，与住房保障2010年1月份，央行已经提高了存款准备金率0.5用房相配套的信贷规模将显著增长。另外，居民刚性自住个百分点，这显示出货币政策开始转向。随着CPI的不断性购房需求依然存在。这些因素决定了2010年个人住房走高，如果CPI在未来三个月达到或超过3%，央行就有信贷规模将维持高位。可能启动加息的行动。换句话说,在CPI继续回升的情况（六）开发企业资金来源将侧重自筹资金下，加息是在预期之中的。2009年房地产开发是拉动国民经济增长的重要产业，（二）房企进入资本市场更加艰难在宽松货币政策支持下，开发企业获得贷款的规模得到扩随着住房保障工作的深入推进，土地市场将发生分化，大，全年房地产开发贷款规模达到了6000亿元。与房地住房保障用地出让比例大幅增加，相应市场化土地出让将产开发相关的贷款更是达到上万亿规模。2010年，房地减少。这在一定程度上会推助土地价格的上涨。虽然目前产业的发展受到宏观经济调控因素影响，开发信贷势必会土地市场已经有了调整的迹象，但从中长期看，土地市场紧缩。房地产企业资金来源结构将发生变化，银行信贷来依然是供不应求的，房地产开发企业要想持续发展，解决源占比将减少，外资总体规模维持不变，自筹资金占比将融资渠道非常重要。上升。2010年，房地产开发企业的融资渠道依然不通畅。资本市场的大门虽然已经开启，但迎接的并不是房地产开（执笔：回建强张秀琴）40March2010