2010年12月14日证券研究报告专题分析报告房地产行业行业公司专题报告长期竞争力评级：高于行业均值长短期视角下的四大龙头配置排序市场数据(人民币)基本结论行业优化平均市盈率48.81?长短期视角下的投资价值比较。我们通过对公司运营、治理管理以及投资市场优化平均市盈率29.70国金房地产指数3928.39看点的分析，横向比较了万科、保利、招商和金地的经营现状和发展潜沪深300指数3261.06力，并分别从短期和长期投资的角度给出配置排序。上证指数2922.95?短期投资看运营，首推保利；长期投资看治理管理，优选万科：深证成指12905.02中小板指数7718.42?公司运营涉及业绩锁定率、项目储备、盈利水平、资金压力、全国化程度以及土地拓展节奏等指标，主要影响公司未来1至2年的经营情况和业绩表现，是短期投资主要的参考因素。综合分析，保利的运营5345情况最好。4845?治理和管理决定公司的发展模式，相当于一个人的“性格”，而性格4345决定命运，所以治理管理是长期投资的主要参考。万科治理管理模式最为科学和成熟，并且公司属爱学习型企业，在模式上不断改进优3845化。3345?核心优势及投资看点：四大公司能在行业内脱颖而出，都有其获得成功的核心优势。并且由于运营情况的差异，各公司也有其短期投资看点。09121410031国金行业沪深300?万科：战略把握。公司对行业周期和区域发展趋势的把握能力出众。此外，公司对住宅产业化的推行远远站在同行业公司的起跑线前。?保利：央企背景下的高速扩张。公司的拿地能力和执行力是其持续快速增长的内在动力。相关报告?招商：蛇口地区的垄断地位。蛇口再造的启动有望帮助公司实现快速1.《继续增持高折价公司》，2010.12.13外延扩张，而依托大股东背景，在前海获得新开发资源也将对公司经营产生实质影响。2.《增持高折价地产股》，2010.12.6?金地：产品主义和地产金融创新。调控使需求向刚性回归，未来企业3.《从产业资本视角看投资机会》，间的竞争将演化至产品品质层面，凸显公司的竞争优势。而在地产金2010.11.29融方面的创新金地也走在行业前列。公司短期看点在于伴随可售的增长，未来销售或超市场预期。?投资建议。?公司运营是短期投资所需考虑的基础要素，我们结合各公司估值水平和投资看点，给出的短期投资排序为保利、金地、万科、招商。?考虑公司治理、管理以及各公司核心竞争力，我们认为万科最适宜长期持有。长期投资推荐排序为万科、保利、招商和金地。曹旭特分析师SAC执业编号：S1130208060236(8610)66211658caoxt@gjzq.com.cn-1-敬请参阅最后一页特别声明此文档仅供国信证券股份有限公司使用2100607100831101201专题分析报告公司估值与盈利预测201010-12-13201010/09201120102011NAV收盘价折价率EPS净利润EPSPEPE万科Ａ9.008.40-6.67%0.6227.5%0.8213.5510.24保利地产18.6812.59-32.60%1.0637.5%1.4811.888.51招商地产26.0916.26-37.68%1.2025.3%1.5113.5510.77金地集团8.955.94-33.63%0.5128.3%0.7311.658.14来源：国金证券研究所内容目录行业龙头配置排序............................................................................5短期投资看运营首推保利................................................................6一、业绩锁定率：保利业绩最安全...............................................................6二、项目储备：保利每万股储备量最高........................................................6三、盈利水平：金地招商略高......................................................................8四、全国化程度：万科最高..........................................................................8五、项目获取：保利速度快万科节奏好.....................................................10六、资金与融资：招商财务最稳健.............................................................11七、结论....................................................................................................13长期投资看治理管理......................................................................13一、公司治理：万科机制更完善...............................................................13二、公司管理：看好万科对管理模式的不断改进.......................................15三、结论....................................................................................................17核心优势和投资看点......................................................................17从愿景挖掘投资看点..................................................................................17（一）万科：领跑行业的市场把握能力......................................................17（二）保利：三年再造一个保利................................................................20（三）招商：蛇口再造和前海开发的最大受益者.......................................21（四）金地：产品品质制胜与地产金融创新..............................................26投资策略........................................................................................28短期“保金万招”长期“万保招金”........................................................28附录：三张报表预测摘要...............................................................39附录：三张报表预测摘要...............................................................40附录：三张报表预测摘要...............................................................41附录：三张报表预测摘要...............................................................42-2-敬请参阅最后一页特别声明专题分析报告图表目录图表1：公司各项指标行业排名.....................................................................6图表2：公司业绩锁定率................................................................................6图表3：储备与楼面地价（单位：平方米，元/平方米）.................................7图表4：万科储备分布.....................................................................................7图表5：保利储备分布....................................................................................7图表6：招商储备分布.....................................................................................8图表7：金地储备分布.....................................