房地产行业行业研究研究报告维持“看好”评级2011-12-9分析师：苏雪晶(8621)68751692suxj@cjsc.com.cn执业证书编号：S0490510120021联系人：乐加栋(8621)68751692lejd@cjsc.com.cn政策反转不可期投资逻辑已转变报告要点?地产股投资逻辑已悄然转变中共中央政治局召开会议分析研究2012年经济工作，会议定调明年仍然实施积极的财政政策和稳健的货币政策；对于房地产方面，会议定调要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。从会议观点来看，至少在短期来看中央层面上不可能对地产调控政策做出调整，这是符合我们之前的预期的。同时9日公布的CPI数据宣告，地产股与通胀博弈暂告一段落。正如我们年度策略向大家阐述的，地产调控政策更加严厉的预期在降低，我们应该开始关心货币政策转向的力度和时间节点。?政策从来没有反转，维持短期“微调”判断针对本次政治局会议内容，明确了房地产调控政策并不存在反转，我们始终认为在一定时间内政府为了巩固房地产调控成果对于微观政策只会采取微调措施。在行业调整充分之后，我们才会真正迎来重回市场化的机遇。行业目前调控成果初步显现，我们欣喜的看到对于之前不尽合理的政策进行适度的微调，行业的调整促使人们重新审视这个行业，短视的人逐步离开这个市场，而行业长期的健康发展正受到越来越多人的重视，这对于整个房地产行业来说无疑是好事。?维持行业“推荐”评级虽然我们不认为地产行业短期内存在反转的机会，正如前文所阐述的，地产股投资逻辑已悄然发生变化。在未来货币政策转向预期的前提下，目前行业的估值水平下仍然存在反弹的机会。我们看到行业背后的矛盾正在逐步改善，房价与成交量正在逐步回落，保障房建设逐步完善，市场重新反思限购与房产税等调控措施，这些都有利于行业长期健康发展。我们仍然维持我们年度策略的观点，行业长期健康发展仍然需要各方面的进一步完善，以地方政府为主的政策微调仍然会出现，在这个预期下，我们认为股票市场不必过于悲观，坚持看好一线地产股估值修复的机会。地产股仍将是周期类品种中的首选。第一，地产股投资逻辑已悄然转变中共中央政治局召开会议分析研究2012年经济工作，会议定调明年仍然实施积极的财政政策和稳健的货币政策；对于房地产方面，会议定调要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。从会议观点来看，至少在短期来看中央层面上不可能对地产政策做出调整，这是符合我们之前的预期的。同时9日公布的CPI数据宣告，地产股与通胀博弈暂告一段落。正如我们年度策略向大家阐述的，地产调控政策更加严厉的预期在降低，我们应该开始关心货币政策转向的力度和时间节点。请阅读最后一页评级说明和重要声明图：近期通胀走势图（%）图：中长期性消费性贷款（亿元）400010.0035008.0030006.0025004.0020002.0015000.001000Jan-08May-08Sep-08Jan-09May-09Sep-09Jan-10May-10Sep-10Jan-11May-11Sep-11-2.00500-4.000Jan-07May-07Sep-07Jan-08May-08Sep-08Jan-09May-09Sep-09Jan-10May-10Sep-10Jan-11May-11资料来源：统计局，长江证券研究部资料来源：长江证券研究部第二，调控政策从来没有反转，维持短期“微调”判断针对本次政治局会议内容，明确了房地产调控政策并不存在反转，我们始终认为在一定时间内政府为了巩固房地产调控成果对于微观政策只会采取微调措施。在行业调整充分之后，我们才会真正迎来重回市场化的机遇。行业目前调控成果初步显现，我们欣喜的看到对于之前不尽合理的政策进行适度的微调，行业的调整促使人们重新审视这个行业，短视的人逐步离开这个市场，而行业长期的健康发展正受到越来越多人的重视，这对于整个房地产行业来说无疑是好事。表：近期政策微调信号时间城市政策微调内容2011年9月28日常州公积金贷款额度提高以支持购买首套房2011年10月11日佛山限购政策微调，但一天后流产2011年10月20日南京公积金贷款额度及范围调整2011年10月25日宁波商业贷款可有条件转为公积金贷款2011年10月27日---人大常委会委员吴晓灵提出，限购政策与市场原则相悖，应该运用税收手段调节2011年10月27日---姜部长楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法2011年11月24日杭州杭州经济开发区出资1亿元给企业员工提供租房、购房补贴2011年11月25日北京北京普通住宅标准放宽2011年11月29日武汉放宽普通住宅标准2011年11月30日---下调存款准备金率0.5个百分点资料来源：各大网站，长江证券研究部第三，维持行业“推荐”评级虽然我们不认为地产行业短期内存在反转的机会，正如前文所阐述的，地产股投资逻辑已悄然发生变化。在未来货币总量转向预期的前提下，目前行业的估值水平下仍然存在反弹的机会。我们看到行业背后的矛盾正在逐步改善，房价与成交量正在逐步回落，保障房建设逐步完善，市场重新反思限购与房产税等调控措施，这些都有利于行业长期健康发展。我们仍然维持我们年度策略的观点，行业长期健康发展仍然需要各方面的进一步完善，以地方政府为主的政策微调仍然会出现，在这个预期下，我们认为股票市场不必过于悲观，坚持看好一线地产股估值修复的机会。地产股仍将是周期类品种中的首选。请阅读最后一页评级说明和重要声明行业研究表：一线城市11月主要楼盘成交价格变化北京上海广州楼盘名称11月成交价格环比楼盘名称11月成交价格环比楼盘名称11月成交价格环比万科保利招商半岛家园-1.44%保利叶城-3.08%金山谷花园四期-5.48%金域家园-1.13%保利湖畔阳光苑-1.04%金地招商保利叶都-5.25%荔湖城澜山院-2.25%珑原家园-6.38%金地荔湖城半山院-0.28%招商上苑-1.70%金地艺境城-7.19%亚运城北京城建天御苑-20.45%亚运城运动员村二区-2.39%徜徉嘉园-0.49%金地天境城-21.47%亚运城媒体北村-0.70%世华泊郡家园-7.19%招商亚运城运动员村四区-14.26%资料来源：网上房地产，长江证券研究部请阅读最后一页评级说明和重要声明3附录：中共中央政治局召开会议分析研究２０１２年经济工作中共中央总书记胡锦涛主持会议新华社北京１２月９日电中共中央政治局１２月９日召开会议，分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议。会议认为，今年以来，面对复杂多变的国际政治经济环境和国内经济运行的新情况新变化，党中央、国务院审时度势、科学决策，各地区各部门按照中央部署，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，有针对性地解决突出矛盾和问题，国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，呈现增长较快、物价趋稳、效益较好、民生改善的良好态势，实现了“十二五”时期经济社会发展良好开局。会议指出，当前我国发展仍处于重要战略机遇期，具备不少有利条件，但经济平稳运行仍面临不少突出矛盾和问题。全党全国要增强忧患意识和风险意识，做好应对各种困难和挑战的思想和工作准备。会议强调，明年是实施“十二五”规划承上启下的重要一年。做好明年经济工作，对巩固经济社会发展良好势头、为党的十八大召开创造良好环境具有十分重要的意义。要全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中、五中、六中全会精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，着力加强自主创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定，以经济社会发展的优异成绩迎接党的十八大胜利召开。会议提出，要更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调，解决经济运行中的突出矛盾，提高发展质量和效益。要着力扩大内需特别是消费需求，完善促进消费的政策，努力提高居民消费能力，增加中低收入者收入；进一步优化投资结构，保障在建续建项目建设，有序推进“十二五”规划确定的重大项目，加强对企业投资的引导和规范。要进一步夯实农业基础，完善强农惠农富农政策，加大“三农”投入，健全农业科技创新机制，加强农田水利建设，促进农业稳产增产，不断提高粮食等农产品保障能力。要努力保持物价总水平基本稳定，增强市场调控能力，落实好“米袋子”省长负责制和“菜篮子”市长负责制，搞好重要商品产运销衔接，切实降低流通成本。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。要大力推进产业结构调整和区域协调发展，积极培育和发展战略性新兴产业，推动传统产业优化升级，加快服务业特别是现代服务业发展，改善中小企业发展环境；深入实施区域发展总体战略，加大对革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区发展的支持，引导中西部地区有序承接产业转移，推进实施主体功能区规划。要认真落实“十二五”节能减排综合性工作方案，完善评价考核机制和奖惩制度，加强重点领域节能减排，继续做好应对气候变化有关工作。要促进对外经济稳步发展，推动出口结构升级，积极扩大进口，引导外资更多投向高端制造、节能环保等领域，加快沿边和内陆地区开放步伐，支持企业“走出去”，深