2011年我国房地产调控政策回顾与2012年展望?一、2011年我国房地产政策综述?回顾2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，延续始于2010年以来的房地产调控政策，不但紧盯市场变化还持续加码调控。2011年1月26日出台的新“国八条”奠定了中央政府对房地产调控的基调。伴随着新“国八条”、房产税试点改革等政策的先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级。“限购”加码。新“国八条”明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。2011年7月，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后，台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到46个。“限价”出马。2011年调控的基本思路延续2010年的第二和第三轮调控，但措施更严厉，行政手段力度更大，“限数量”、“限房价”成为整个新“国八条”的主基调。首次用行政手段干预房价，通知要求各地在第一季度要公布房价控制目标，未完成调控目标的政府将被问责。截止到一季度末，全国600多个地级市及个别县级市都公布了年度房价控制目标。“限贷”强化。二套房首付提至6成，利率上浮10%，三套及以上住房停止贷款。这一措施延续了2010年来一直执行的差别化信贷政策，并且严厉程度更甚。二套房首付提至6成，这一比例是前所未有的。这一规定直接将自有资金不足的，且想改善目前居住水平的多数消费者拒之门外。房产税试点靴子落地。从2010年起，有关出台房产税的争论就络绎不绝，2011年1月，上海、重庆两个试点城市相继表态，等待时机准备开征。1月27日，新华社披露了国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点；当晚，上海、重庆分别出台了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》及实施细则。这标志着房产税试点工作正式拉开序幕。加大供给，土地供应不低于前两年平均供应量。新“国八条”从供给方面保证土地的供应，确保房价不会因供给减少而出现上涨。从结构上看，依然是保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。在全国大力推行保障性住房的时刻，这一结构会挤占商品住宅用地，因此商品住宅的价格依然可能会因为供给的减少而上涨。同时提出大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，这也一改土地招拍挂的机制原则，提出“限房价”，这也许会减少各地“地王”出现的数量。?表格1新“国八条”与2010年4月以来的房地产调控措施比较2011.1.262010.9.292010.4.17调控关键点调控措施表述调控措施表述调控措施表述要求对购买首套住房建筑不分住房大小，一律要求首面积在90平方米以上的，首套房首付比例---套贷款首付要30%及以上。贷款首付款比例不得低于30%。在商品住房价格过高、上对贷款购买第二套住房的家庭，不分地区，要求各商业银行涨过快、供应紧张的地区，第二套及以上住首付款比例不低于60%，贷款利一律暂停发放居民家庭第三商业银行可根据风险状房贷款率不低于基准利率的1.1倍。套及以上住房贷款。况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳拥有户籍居民家庭、无法提供一定年1套及以上住房的非当地税证明或社会保险缴纳证明非本地居民住房贷款未做限当地纳税证明或社会保险缴的非本地居民暂停发放购房明确限制。非本地居民购房纳证明的非当地户籍居民家庭，贷款。暂停在本行政区域内向其售房。各直辖市、计划单列市、省会城对于房价过高、上涨过快、只有后来北京版调控细则市和房价过高、上涨过快的城供应紧张的城市，要在一定中采取限购措施，要求同限购市，在一定时期内，要从严制定时间内限定居民家庭购房套一家庭在北京只能购买一和执行住房限购措施。数。套住房。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征明确要求地方政府未出台新问责管不力，以及个人住房信息系统政细则的要出细则，已经出停留于空泛问责。建设滞后等问题，也纳入约谈问台细则的要完善。责范围。1、住房保障政策：明确以公租房为建设重点，多渠道筹集建设资金（1）加大银行对地方融资平台保障房融资的支持力度，多方筹集确保保障房建设资金公租房建设资金回收难成制约各地保障房建设主因。从目前各地执行情况来看，保障性住房建设筹资问题，仍是地方政府面临的极大压力，资金缺口依然十分严峻，尤其是公共租赁房的建设资金。公租房只租不售的模式，仅靠租金收入是难以在短时间内实现平衡的，企业和社会机构进入的意愿都不强烈。为确保完成2011年1000万套保障房的建设任务，特别是220万套公租房的建设任务，国家相关部委连续出台多项措施，多渠道力保保障房建设资金能够到位。5月国资委发文要求央企积极参与保障房建设，6月17日财政部发债504亿元，6月22日国家发改委发文明确各地的投融资平台可申请发行企业债券，为当地保障房筹资，7月11日财政部、住建部联合发布关于多渠道筹措资金确保公租房项目资本金足额到位的通知，7月29日财政部等三部委又下发摸底保障房投资需求与资金筹措情况，8月4日央行、银监会联合发布鼓励银行加大公租房等保障房的地方融资支持力度。保障房政策逐渐向公租房建设倾斜。央企成为保障房建设的主力军。参建保障房的央企以房地产为主业的16家央企为主，其中已有11家企业参与保障房建设并成为主力军。2010年仅中国建筑、中冶集团、中房集团、保利地产、招商局等11家央企，就承担了全国13%的保障性住房开发建设任务，开发建设保障性住房面积达2289万平方米。中冶集团2010年年报显示，公司保障性住房项目24个，总投资为257亿元，总建筑面积564万平米；2011年房地产业务将会集中在参与建设保障性住房，预计建设总规模将不低于2000万平方米。以举债方式吸引社会资金弥补保障房建设资金缺口，虽是当下可行的方式，但仍存在隐患。一是社会资金、民间资金对投资回报的要求很高，保障房能否提供足够高的回报率吸引社会资金进入是首要解决的难题。财政部代发2011年首批504亿元地方债，募集的资金主要用于保障房建设。但结果是五年期固息债券中标利率为3.84%，认购为1.05倍；三年期品种中标利率为3.93%，认购仅有0.96倍，两期债券品种市场需求并不旺盛，三年期品种甚至出现流标。二是社会资金较高的资金成本必然会推高保障房的租金和成本，如果租金和成本过高，低收入者无法负担，从而失去“保障”意义。三是还要防止地方政府利用保障房这一平台，融资用于其它方面，增加地方债务风险。但靠地方债来解决资金问题显然也并不容易。保障房融资平台限“一省一市一家”，政府负责还款兜底。通知明确支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台，负责统筹本省、计划单列市的廉租房、公租房和棚户区改造三类保障性住房的管理、融资和偿债，原则上是“一省一市一家”，即每个省(计划单列市)只有一个保障房融资平台。且要进入当地政府预算。只有在公租房融资上允许对符合条件的地级市政府融资平台发放贷款。最为关键的一点是明确地方政府的还款保证兜底，无论是财政担保，还是用新增税收或其他方式垫还，均需地方政府负全责。在还款方式上要求公租房项目建成以后即开始一年两次还本，利随本清，一改先前贷款到期一次付清的方式，降低银行风险。（2）保障房建设管理意见出台，明确公租房为重点2011年国庆节前，国务院发布了关于保障性安居工程建设和管理意见（简称45号文），从总体要求和基本原则、以公共租赁住房为重点、落实土地和资金的政策支持、住房质量、分配和运营机制、问责制等六个方面部署了“十二五”期间的保障房工作。这是继2007年国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称24号文）后，第一份专门针对住房保障具体操作的正式文件，凸显出住房保障问题的重要性和严峻性。对比“24号文”和“45号文”，主要不同有四：一是建设重点不同。前者强调的建设主体是廉租房和经济适用房；后者要求大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设。二是针对人群不同。前者主要解决城镇低收入家庭住房问题；后者主要解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应，满足基本居住需要。三是退出机制明确程度不同。前者只在文件中宏观地提到健全退出机制，至于退出的标准以及对逾期不腾退情况的处罚并未明确说明；而后者指出享受住房保障者的退出条件标准和对不服从管理的处罚办法。四是考核问责机制不同。前者不明确，后者建立从保障房开工伊始，就明确各个环节的要求和承担责任。《意见》明确了保障性安居工程4个量化要求。一是到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右（但指标内涵是套还是建筑面积并不明确）；二是公租房单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主；三是规范发展经济适用住房，严格执行建设标准，单套建筑面积控制在60平方米以内；四是土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%。《意见》强调重点发展公共租赁租房，一定程度上限制了各地保障类型比例的弹性。2011年6月，由国家统计局签发的八部委《关于建立保障性安居工程统计制度的通知》指明廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、棚户区改造等5种保障性安居工程。各组成部分具有相对弹性，地方可以根据当地的实际情况来开展住房保障工程。比如北京侧重于优先动迁，广州主张单位自建公租房，西部省市主要以棚户区改造为主，重庆是以农村集体建设用地做公共租赁房。虽然《意见》提出了保障住房建设的6种资金来源：住房公积金增值收益、土地出让收益、