研究报告|行业点评报告金融|房地产推荐（维持）房价依旧上涨，政策尚未出尽2010年11月11日10月房地产行业数据点评上证指数3115?明年房地产投资增速展望：前10个月房地产投资增速很高，目前来看，随着未来房价缓慢下跌，销售量没有出现大幅度的萎缩，开发商的信心仍然得以行业规模维持，投资与新开工的增速还将在一段时间内保持高速，预计今年全年房地占比%产的增速将在30%左右。至于明年房地产投资增速，我们认为增速可能会比股票家数（只）1187.2总市值（亿元）98813.7今年有所下降，但仍然将保持在25%以上；流通市值（亿元）36147.8?投资新开工环比下跌：2010年10月份完成投资为4558.27亿元，环比下跌行业指数11.6%，同比上涨37.03%，前10月投资累计同比增速达到36.5%，维持在%1m6m12m高位。2010年10月份完成新开工面积12359万平方米，环比下跌15.31%，绝对表现6.9-9.48.0同比上涨51.62%。单月新开工数据同比已经连续16个月为正。2010年前相对表现-1.8-4.18.110月份新开工面积同比增长为61.9%，处于历史高位；?(%)房地产沪深30020?销售面积单月同比上涨、房价环比上涨0.2%：2010年10月份全国完成商品100房销售面积9278.32万平方米，环比下跌11.18%，同比上涨16.01%。2010-10年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格比上涨0.2%。2010年10月，-20全国个大中城市中代表一线城市的北京、深圳、广州、杭州、上海五大城-3070-40市涨跌不一，二三线城市普遍上涨，兰州、丹东、昆明、洛阳、惠州、岳阳、Nov/09Mar/10Jun/10Oct/10大理等城市的单月涨幅超过1%；相关报告?政策展望：我们认为房价短时间内迅速大幅度下跌的可能性不大，更加多的1、《9月房地产行业数据点评—预会是缓跌的形态，甚至会有个别月份的反复，目前来看，只要房价出现适度计今年房地产行业增速将达到30%》的下跌回落到合适的价位，那么实际上可以视为行业利好。短期内，由于房2010/10/18价连续两个月出现上涨，政府必将继续出台调控政策；2、《8月房地产行业房价连续两个月没有下跌》2010/09/11?投资建议：建议持有高增长、低估值、业绩确定性好的一线二线龙头公司，以及项目储备集中在北京、上海、深圳、杭州等一线城市的区域性公司。这些公司有万科、保利地产、金地集团、招商地产、北京城建、荣盛发展、冠城大通、首开股份、华业地产、滨江集团等。贾祖国010-57601862jiazg@cmschina.com.cnS1090205070135洪俊骅021-68407139hongjh@cmschina.com.cnS1090210090015敬请阅读末页的免责条款行业研究1、投资新开工环比下跌，同比上涨2010年10月份完成投资为4558.27亿元，环比下跌11.6%，同比上涨37.03%，前10月投资累计同比增速达到36.5%，维持在高位。2010年10月份完成新开工面积12359万平方米，环比下跌15.31%，同比上涨51.62%。单月新开工数据同比已经连续16个月为正。2010年前10月份新开工面积同比增长为61.9%，处于历史高位。8月与9月投资与新开工数据的环比上涨，主要是因为今年出现了红8月、9月的销售旺季，在热销的带动下，开发商依然有热情维持项目的投资与开工。基于前期基数较高，10月份投资与新开工出现了环比下跌，实际上从绝对值来看，10月份也仍然处于历史高位。我们仍然维持2月份就持有的观点，随着新春后房地产企业的施工复工，我们维持房地产投资数据将在一段时间内保持同比较高增长的判断，新开工面积的同比数据也仍然会保持高位。随着2009年下半年新开工的大幅度增加，我们预计今年下半年和明年的新盘供应量将会显著加大，明年的房价将更加多的体现为买方市场。图1：房地产月度投资额及同环比图2：房地产月度新开工面积及同环比7000房地产完成投资额(亿元)当月60.00%20000新开工面积(万平方米)当月250.00%6000月度环比（右轴）40.00%月度环比(右轴）200.00%月度同比(右轴）5000月度同比（右轴）15000150.00%20.00%4000100.00%0.00%10000300050.00%-20.00%200050000.00%1000-40.00%-50.00%0-60.00%0-100.00%年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月200822008420086200882008102008122009220094200962009820091020091220102201042010620108201010200822008420086200882008102008122009220094200962009820091020091220102201042010620108201010资料来源：国家统计局、招商证券研发中心资料来源：国家统计局、招商证券研发中心2、销售面积单月同比上涨、房价环比上涨0.2%2010年10月份全国完成商品房销售面积9278.32万平方米，环比下跌11.18%，同比上涨16.01%，2010年10月份全国完成商品房销售额5075.7亿元，环比下跌7.69%，同比上涨26.98%。由于10月份黄金周后很多城市出台了限购令，导致10月份的销售面积和销售额环比下跌。统计局的数据显示房价单月上涨3.9%。结合发改委的房价数据来看，2010年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6％，涨幅比上月缩小0.5个百分点，环比上涨0.2%。2010年10月，全国70个大中城市中代表一线城市的北京、深圳、广州、杭州、上海五大城市涨跌不一，北京价格上涨0.1%、深圳上涨0.1%、上海下跌0.1%、深圳下跌0.1%、杭州下跌0.3%。二三线城市普遍上涨，兰州、丹东、昆明、洛阳、惠州、岳阳、大理等城市的单月涨幅超过1%。6月份的房价数据已经呈现下跌，7月份和8月份连续两个月出现了僵持期，但是9月份、10月份又出现了较大幅度的连续上涨。目前来看，短期内，由于房价没有出现政敬请阅读末页的免责条款Page2行业研究府预期中的下跌，未来政策调控必将继续出台，政策仍未出尽。截至目前，已经有15个城市出台了限购令，部分城市已经出现了退房潮，考虑到今后4-5个月将会是传统的淡季，我们预计未来销售数据将会有所下滑，但是房价仍然是缓跌的局面，明年随着供应量的加大，房价很可能终于会出现一定程度的下跌。图3：商品房月度销售面积及同环比图4：商品房月度销售额及同环比25000250.00%9000250.00%商品房销售面积(万平方米)当月商品房销售额(亿元)当月8000月度环比(右轴）200.00%月度环比(右轴）200.00%20000月度同比(右轴）7000150.00%月度同比(右轴）150.00%600015000100.00%5000100.00%1000050.00%400050.00%30000.00%0.00%50002000-50.00%1000-50.00%0-100.00%0-100.00%年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月200822008420086200882008102008122009220094200962009820091020091220102201042010620108201010200822008420086200882008102008122009220094200962009820091020091220102201042010620108201010资料来源：国家统计局、招商证券研发中心资料来源：国家统计局、招商证券研发中心3、土地购置面积环比上涨2010年10月全国完成购置土地面积3716.91万平方米，环比上涨9.57%，同比涨幅为41.84%。2010年10月全国完成购置土地额895.28亿元，环比下跌18.14%，同比涨幅为80.1%。目前来看，前期部分城市虽然出现了流拍的现象，但是还是有不少城市的招拍挂项目仍然受到开发商青睐，随着近期的热销，开发商的信心也逐渐恢复，尤其是大开发商现金充足，对优质项目依旧十分青睐，土地市场仍然保持高度活跃。图5：土地月度购置面积及同环比图6：土地月度购置费及同环比6000250.00%购置土地面积(万平方米)当月土地购置额(亿))当月月度环比(右轴）5000200.00%月度环比(右轴）月度同比(右轴）150.00%40001400100.00%150.00%200.00%月度同比(右轴）100.00%3000120050.00%50.00%100020000.00%0.00%8001000-50.00%-50.00%6000-100.00%-100.00%4002000年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月200822008420086200882008102008122009220094200962009820091020091220102201042010620108201010200822008420086200882008102008122009220094200962