研究报告|行业点评报告金融|房地产推荐（维持）房价连续3个月上涨，政策调控将愈发严厉2010年12月10日11月房地产行业数据点评上证指数2841?新投资环比上涨，开工同比下跌较快：2010年11月份完成投资为4627.81亿元，环比上涨1.53%，同比上涨36.74%，前11月投资累计同比增速达到行业规模36.5%，维持在高位。2010年11月份完成新开工面积13343.54万平方米，占比%环比上涨8.35%，同比下跌17.63%。单月新开工数据同比已经连续17个月股票家数（只）1478.3总市值（亿元）98324.0为正。2010年前11月份新开工面积同比增长为48.7%，处于历史高位；流通市值（亿元）73904.2?销售面积环比上涨、房价环比上涨0.3%：2010年11月份全国完成商品房销行业指数售面积10112.72万平方米，环比上涨8.99%，同比上涨14.47%。2010年%1m6m12m10月份，全国70个大中城市房屋销售价格比上涨0.3%。代表一线城市的北绝对表现-13.74.3-25.2京、深圳、广州、杭州、上海房价涨跌不一，北京价格上涨0.2%、上海上涨相对表现-2.4-8.0-13.10.1%、杭州、深圳持平，广州下跌0.1%。二三线城市普遍上涨，南昌、乌鲁?(%)房地产沪深3005木齐、蚌埠、岳阳、桂林等城市的单月涨幅超过1%；0-5-10?政策展望：我们认为房价短时间内迅速下跌的可能性不大，更加多的会是缓-15-20跌的形态，甚至会有个别月份的反复，目前来看，只要房价出现适度的下跌-25-30回落到合适的价位，那么实际上可以视为行业利好。短期内，由于房价连续-35-40三个月出现上涨，政府必将继续出台更加严厉的调控政策。我们认为在政府Dec/09Apr/10Jul/10Nov/10的货币政策全面转向后，流动性会得到控制，配合政策调控，房价终将下跌；相关报告?投资建议：建议持有高增长、低估值、业绩确定性好的一线二线龙头公司，1、《10月房地产行业数据点评—房以及项目储备集中在北京、上海、深圳、杭州等一线城市的区域性公司。这价依旧上涨，政策尚未出尽》些公司有：万科、保利地产、金地集团、招商地产、荣盛发展、首开股份、2010/11/11北京城建、福星股份、中国国贸等。2、《9月房地产行业数据点评—预计今年房地产行业增速将达到30%》2010/10/18贾祖国010-57601862jiazg@cmschina.com.cnS1090205070135洪俊骅021-68407139hongjh@cmschina.com.cnS1090210090015敬请阅读末页的免责条款行业研究1、新开工同比下跌较快，投资环比上涨2010年11月份完成投资为4627.81亿元，环比上涨1.53%，同比上涨36.74%，前11月投资累计同比增速达到36.5%，维持在高位。2010年11月份完成新开工面积13343.54万平方米，环比上涨8.35%，同比下跌17.63%。单月新开工数据同比已经连续17个月为正。2010年前11月份新开工面积同比增长为48.7%，处于历史高位。11月份新开工环比出现回落，主要是2009年10月份起新开工面积增加较快，基数较高所导致。我们仍然维持2月份就持有的观点，随着新春后房地产企业的施工复工，我们维持房地产投资数据将在一段时间内保持同比快速增长的判断，新开工面积的同比数据也仍然会保持高位，但随着基数的增加，新开工的同比增速会下滑较快（如今年前10月新开工累计增速为61.9%，前11月累计同比增速就已经下滑到48.7%）。随着2009年下半年新开工的大幅度增加，我们预计今年下半年和明年的新盘供应量将会显著加大，明年的房价将更加多的体现为买方市场。图1：房地产月度投资额及同环比图2：房地产月度新开工面积及同环比7000房地产完成投资额(亿元)当月60.00%20000新开工面积(万平方米)当月250.00%6000月度环比（右轴）40.00%月度环比(右轴）200.00%月度同比(右轴）5000月度同比（右轴）15000150.00%20.00%4000100.00%0.00%10000300050.00%-20.00%200050000.00%1000-40.00%-50.00%0-60.00%0-100.00%年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月200822008420086200882008102008122009220094200962009820091020091220102201042010620108201010200822008420086200882008102008122009220094200962009820091020091220102201042010620108201010资料来源：国家统计局、招商证券研发中心资料来源：国家统计局、招商证券研发中心2、销售面积环比上涨、房价环比上涨0.3%2010年11月份全国完成商品房销售面积10112.72万平方米，环比上涨8.99%，同比上涨14.47%，2010年11月份全国完成商品房销售额5285.61亿元，环比上涨4.14%，同比上涨18.56%。统计局的数据显示房价单月下跌4.45%。结合发改委的房价数据来看，2010年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。11月份，新建住宅销售价格同比上涨9.3%，涨幅比10月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.4%。11月份，二手住宅销售价格同比上涨5.6%，涨幅比10月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.3%，比10月份扩大0.2个百分点。2010年11月，全国70个大中城市中代表一线城市的北京、深圳、广州、杭州、上海房价涨跌不一，北京价格上涨0.2%、上海上涨0.1%、杭州、深圳持平，广州下跌0.1%。二三线城市普遍上涨，南昌、乌鲁木齐、蚌埠、岳阳、桂林等城市的单月涨幅超过1%。6月份的房价数据已经呈现下跌，7月份和8月份连续两个月出现了僵持期，但是9、10、敬请阅读末页的免责条款Page2行业研究11月份又出现了较大幅度的连续上涨。目前来看，短期内由于房价没有出现政府预期中的下跌，反而出现上涨，未来政策调控将继续出台，预计将愈发严厉。考虑到今后4-5个月将会是传统的淡季，我们预计未来销售数据将会有所下滑，但是房价仍然是缓跌的局面，明年随着供应量的加大，房价很可能终于会出现一定程度的下跌。在我们的年度策略报告中认为明年的房价终将出现下跌，但幅度不会太大，政策调控不可谓不严，但是房价始终下调不下来还是和流动性过于泛滥有关，未来随着国家货币政策转向稳健，政策效果终将显现。图3：商品房月度销售面积及同环比图4：商品房月度销售额及同环比25000250.00%9000250.00%商品房销售面积(万平方米)当月商品房销售额(亿元)当月8000月度环比(右轴）200.00%月度环比(右轴）200.00%20000月度同比(右轴）7000150.00%月度同比(右轴）150.00%600015000100.00%5000100.00%1000050.00%400050.00%30000.00%0.00%50002000-50.00%1000-50.00%0-100.00%0-100.00%年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月200822008420086200882008102008122009220094200962009820091020091220102201042010620108201010200822008420086200882008102008122009220094200962009820091020091220102201042010620108201010资料来源：国家统计局、招商证券研发中心资料来源：国家统计局、招商证券研发中心3、土地购置面积环比上涨2010年11月全国完成购置土地面积3321.87万平方米，环比下跌10.1%，同比涨幅为10%。前11月购置土地面积累计同比增速达到33.2%，位于历史高位。2010年11月全国完成购置土地额924.6亿元，环比上涨3.23%，同比涨幅为67.4%。目前来看，前期部分城市虽然出现了流拍的现象，但是还是有不少城市的招拍挂项目仍然受到开发商青睐，随着近期的热销，开发商的信心也逐渐恢复，尤其是大开发商现金充足，对优质项目依旧十分青睐，土地市场仍然保持高度活跃。图5：土地月度购置面积及同环比图6：土地月度购置费及同环比6000250.00%购置土地面积(万平方米)当月土地购置额(亿))当月月度环比(右轴）5000200.00%月度环比(右轴）月度同比(右轴）150.00%40001400100.00%150.00%200.00%月度同比(右轴）100.00%3000120050.00%50.00%100020000.00%0.00%8001000-50.00%-50.00%6000-100.00%-100.00%4002000年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月2008220084200862008820081020081220092200942009620098200910200912