行业研究策略报告贾祖国010-88088569jiazg@cmschina.com.cn市场总体难有惊喜，商业地产机会显现孟群86-10-88087418mengqun@cmschina.com.cn2009年12月6日房地产行业2010年度投资策略金融·房地产房地产中性（下调）上证指数331709年国内房地产量价齐升，有效地引领了国内经济的企稳回升。随着国内经济的企稳，2010年遏制房地产价格过快上涨将被提上议事日程，市场总体难有惊喜。行业规模目前股票估值略微偏高，我们将行业评级下调为“中性”。商业地产将成为投资占比%亮点。股票家数（只）1157.3总市值（亿元）124385.0流通市值（亿元）92296.4?行业调控政策趋严：临时性的鼓励政策将在09年底退出，二套房信贷将收紧，明年将步入加息通道，只有首套房7折利率维持不变；行业指数?2010年房价总体看平，部分城市还将继续上涨：二套房信贷的从严执行以及%1m6m12m绝对表现23.341.9158.7二手房税收减免的结束，投资性购房在2010年将受到了很大的抑制，房价快相对表现17.818.675.0速上涨失去了重要的动力。但像北京、天津、珠海、苏州这样的部分城市房(%)房地产沪深300价还将继续上涨；200150?新房成交同比将有所下降：09年各地成交普遍表现为刚性需求和投资性需求100的集中爆发，因此从总量上09年的新房成交同比将有所下降；500?重点城市地价仍将再创新高：随着人民币新增贷款的大量投放，社会流动性-50充裕。目前非房地产开发企业、甚至国有企业出于保值、增值的考虑，都在Dec-08Apr-09Jul-09Nov-09这些地方争夺重点城市稀缺的土地资源，因此各重点城市地王仍将频现；相关报告?商业地产投资机会显现：随着经济走出低谷，商业地产也有望随之见底回升；《房地产行业2009年中期投资保险资金将可以直接投资商业地产，具体细则即将于近期出台；REITs发行策略—新一轮房地产周期又已在即，债券型先行，股权型有望在1季度出台；另外，适当持有商业地产代开始》2009/06/16表了目前先进的商业模式；《房地产行业2009年度投资策?投资策略：我们将行业投资评级下调为“中性”；我们看好4类公司：依然略—房市依旧调整，股票业已保持较高速增长的房地产开发龙头公司、适当持有部分优质商业并能保持业企稳》2008/12/03绩高增长的公司、手上有大量便宜土地储备或者有望拿到便宜土地储备的公司以及土地储备集中在明年房价看涨区域的公司。财务数据与估值?股价净资PBRNAVP/RNAV09EPS09PB评级招商地产34.109.123.7430.01.141.6021.3强烈推荐—A金融街14.196.072.3415.10.940.7020.3强烈推荐—A世茂股份18.035.183.4825.70.701.0317.5强烈推荐—A万科A12.293.183.868.11.520.7316.8审慎推荐—A保利地产26.086.643.9321.61.211.2021.7审慎推荐—A金地集团16.585.642.9411.01.510.8519.5审慎推荐—A苏宁环球16.861.6010.5413.31.270.9417.9审慎推荐—A华业地产9.593.402.8210.60.900.5019.2审慎推荐—A华发股份22.915.853.9222.41.021.3017.6审慎推荐—A资料来源：招商证券行业研究正文目录一、2009年房地产回顾.............................................................................3二、全球主要房地产市场与国内宏观经济展望...........................................41、全球主要房地产市场有望在2010年见底回升....................................................42、国内宏观经济展望.............................................................................................5三、住宅市场难有惊喜...............................................................................61、2010年房价总体看平，部分城市还将继续上涨.................................................62、成交同比将有所下降..........................................................................................73、重点城市地价仍将再创新高...............................................................................7四、商业地产投资机会显现.......................................................................81、商业地产有望见底回升......................................................................................82、对于政策鼓励商业地产加速发展的再认识..........................................................8（1）保险资金直接投资商业地产........................................................................8（2）REITs发行在即..........................................................................................83、房地产商业模式需要改变...................................................................................8五、投资策略............................................................................................111、行业评级下调为“中性”.......................................................................................112、看好4类公司...................................................................................................11（1）依然保持较高速增长的房地产开发龙头公司..............................................11（2）适当持有部分优质商业并能保持业绩高增长的公司...................................11（3）手上有大量便宜土地储备或者有望拿到便宜土地储备的公司.....................11（4）土地储备集中在明年房价看涨区域的公司..................................................11图表目录表1：全球房地产市场运行情况简表..........................................................................4表2：美国不同阶段3类房地产公司经营活动情况..................................................10表3：股票估值及投资评级（12月7日）...............................................................12图1：北京一手住宅历月成交与可售面积情况（万平）.............................................3图2：上海一手住宅历月成交与可售面积情况（万平）.............................................3图3：深圳一手商品房历月成交与可售面积情况（万平）..........................................3图4：广州一手住宅历月成交与可售面积情况（万平）.............................................3图5：美国新房销售中间价及同比增速......................................................................5图6：美国房价收入比...............................................................................................5图7